富不过三代！资产800亿的地产豪门，快被二代接班人卖光了？（组图）

从去年5月开始，邓成波家族就已经开始亏本大甩卖，接连出售了新泰大楼的4个铺面，共套现4370万元，账面亏损高达9086万元，数额之大，令人咋舌。从抄底铺位的“买买买”，到如今断尾求生的“卖卖卖”，巅峰时期号称拥有近800亿资产的香港“铺王”家族，怎么短短几年就陷入了如此境地？

香港“铺王”家族，800亿资产也富不过三代？

最近，以抄底铺面发家致富的香港地产豪门——邓成波家族，被曝光正在持续抛售套现，最新消息是820万卖了九龙城联合道新泰大楼地下1号铺。

要知道，这个铺面2018年以3280万的高价买入，意味着单个铺面的亏损就达到了惊人的2460万元，贬值高达75%。

这还不是个例。从去年5月开始，邓成波家族就已经开始亏本大甩卖，接连出售了新泰大楼的4个铺面，共套现4370万元，账面亏损高达9086万元，数额之大，令人咋舌。

从抄底铺位的“买买买”，到如今断尾求生的“卖卖卖”，巅峰时期号称拥有近800亿资产的香港“铺王”家族，怎么短短几年就陷入了如此境地？

1.

/ 大起大落的香港“铺王”：

白手起家遇金融风暴，

负债40亿又东山再起 /

寸土寸金的香港地区，坊间有一句名言：“售不如租，写字楼是银，商铺是金，一铺养三代。”

于是，不少富豪对核心地段的商铺只租不卖，而白手起家的邓成波，正是通过不断抄底铺面，在一众地产富豪中另辟蹊径，成为资产百亿的香港“铺王”。

邓成波出身贫寒，16岁时成为一名电灯学徒，那时商业日趋发达，有很多店铺需要做霓虹灯，学成后他开了一间霓虹灯招牌铺，赚到了第一桶金。

但这些生意都是小打小闹，想要真正跨越阶层，还得踩中时代的康波。而上世纪70年代最大的机遇，是飞速发展的房地产业。

彼时，香港地产已经开始了“楼花”时代，即通过先交定金、分期付款的方式交易期房，这又催生出了另一个“空手套白狼”的赚钱法子——炒卖楼花，也就是出售买房名额。

当时已经40岁的邓成波，拿着做灯攒下来的钱，一头扎进了楼市，通过炒卖西环的楼花赚得盆满钵满，成为香港地产大佬中的一员。

此后，他通过靠炒卖物业累积了近70亿港元的财富，他曾用一句话形容自己对炒铺面的热情：

“我把商铺叫做靓女，每天都想看，买不买都想看。”

但在富贵的表象下，一场危机悄然而至。1997年，邓成波决定将其物业公司上市，不成想亚洲金融风暴突然袭来，股市、楼市齐齐大跌。

邓成波不仅取消了上市计划，还赔光了所有身家、负债40亿港元，陷入绝境的他只能不断亏损变卖手上的物业，以撑住现金流。

经历过亚洲金融风暴后，邓成波有近十年的时间都在低调蛰伏，但这并不意味着他已经退出了香港的地产江湖，恰恰相反，他一直在寻找新的投资机会。

直到2010年，香港推出了工厦活化政策，邓成波再次看到了商机，他四处搜罗然后拆租或出售。据报道，高峰时邓成波持有超过200个商铺、工厦等单位，总值超过730亿港元。

鼎盛时期，香港有一半的铺位都归邓成波所有，他也成了公认的香港“铺王”。到去世为止，2021年邓成波以47.5亿美元财富位列《福布斯香港富豪榜》第19位。

但也有媒体提到，邓成波的身家远远不止此数，因为未将集团上市，所以他的个人资产很难估算，有爆料称其名下资产至少有800亿元。

2.

/ 800亿地产豪门，

快被二代接班人卖光了？ /

邓成波家族的商业故事，不仅仅是一代创始人的创业传奇，也是豪门家族二代接班、财富传承的缩影。

邓成波有过两段婚姻，婚内生了五个儿子，他甚至曾公开调侃，自己赚钱的动力只是要留给儿子们花。

邓成波与第一任妻子生了三个儿子，分别为长子邓耀宗、次子邓耀文、三子邓耀辉。因为出生较早，长子甚至还没有等到接班就已经到了退休的年纪。

次子邓耀文曾被掳走过，回归后格外低调，目前承包了家族产业的所有工程业务；三子邓成波是唯一一位没有在家族公司工作的儿子，90年代就开办了自己的眼镜连锁店，一开始从事眼镜业批发生意，后来自创品牌。

▲邓耀辉

相比之下，邓成波和第二任妻子生的两个儿子，分别为四子邓耀邦、最小的儿子邓耀升，明显更受他的喜爱，在家族财富的传承安排上也显露无余。

四子邓耀邦是邓成波五个儿子中学历最高的一位，已经拿下了博士学位，目前负责家族产业中的饮食业务，后来也负责起了酒店业务。

最得宠的是小儿子邓耀升，他毕业于加拿大西安大略大学，获得了工商管理硕士。

经历过大起大落的邓成波，也害怕“富不过三代”，于是他选定了邓耀升成为二代接班人，小儿子也有了“小铺王”的称呼。

因为自家生意是“炒铺”，说白了只需要按时收租就行，邓成波担心把儿子养废了，因此晚年开始亲自部署家族企业转型，尝试将生意多元化拓展，先后涉猎的行业有酒店、餐饮、公寓、养老、教育等。

在邓成波的安排下，父子二人不仅开起了酒楼，还经营着婚庆公司，但邓耀升并不满足于此，和许多“富二代”一样，他也对资本市场跃跃欲试。

2015年6月，邓成波携邓耀升入主了创业板小型上市公司易通讯集团，因为“铺王”的盛名，入住当日股价曾大涨30%，不过很快又败下阵来，沦为“仙股”。

邓耀升还溢价6.2倍，收购了另一家上市公司“松龄护老集团”，并计划打入内地养老市场。

此外，邓耀升还和父亲共同创办了“升域集团”，共同打理总值730亿的房地产资产，并计划在2021年上市。不过由于邓耀升误判局势，酒店生意最终一落千丈。

值得一提的是，邓耀升这一波动静颇大的商业动作，基本都发生在2015年，可见这一年正是他“接班人上位”的一年，可惜高开低走，最后的发展都不尽如人意。

▲邓成波和小儿子邓耀升

2019年，年逾80岁的邓成波再度出山试图拯救家族企业，邓耀升的多个养老项目也被他叫停，但此时家族企业已经负债累累。

2020年，邓成波被传出被追讨债务，他自己也承认“银行都借到爆”，连私人高利贷也借。为了纾解财务困境，当年下半年时，他已经出售至少百亿港元物业。

不仅如此，据说在邓成波去世前的最后半年里，还在不停的利用自己的人脉、信誉等四处周转，向银行二次、甚至三次抵押名下物业，只为了帮儿子渡过难关。

最终，邓成波于2021年5月去世，享年87岁。市场盛传，他虽然留下了近800亿元以物业为主的遗产，但背后也涉及巨额物业按揭债项，不少物业已做了三至四按，估计一年利息高达20亿元。

为了摆脱财务困境，邓成波家族的二代只能赔本大甩卖。这几年，媒体频繁曝光昔日地产豪门抛售旗下物业的新闻，而且越卖价格越便宜，亏得也越多。

甚至有传闻称，自邓成波去世以后，儿子三年间败光90个物业。也难怪有人调侃：800亿地产豪门都快被二代掏空了。

最新消息，邓成波家族以820万卖了九龙城联合道新泰大楼地下1号铺，亏损达到了惊人的2460万元，贬值高达75%。从去年5月开始，邓成波家族已经接连出售了新泰大楼的4个铺面，共套现4370万元，账面亏损高达9086万元。

3.

/ 富不过三代？

香港豪门的接班困境 /

近年来，香港豪门的家族传承问题日益紧迫，然而弊端在于，家族企业的决策往往容易因为某些人的决策错误造成严重损失，香港“铺王”邓成波家族就是一个典型的案例。

但事实上，类似的接班困境仍在不断上演，陷入“富不过三代”魔咒的豪门家族，想找到一个合适的接班人并不容易。

就拿香港顶级豪门、四大家族之一的郑裕彤家族来说，去年就人事地震，陷入了无人接班的困境。

众所周知，作为周大福和新世界集团创办人郑裕彤的长孙，这几年郑志刚密集出现在大众视野当中，一直被业内视为第三代接班人。

但去年9月，郑志刚不仅突然辞任了新世界发展的行政总裁一职，还退出了周大福、新创建董事会，这基本意味着他全盘退出了这场“继承之战”。

可能有人会问，为什么他突然出局了？事实上，郑志刚辞任后不久，上市公司新世界发展就召开了2024财政年度业绩发布会。

2024财年，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元（约合人民币177.45亿元），这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。

因此很难不联想到，郑志刚的“主动”出局，或许与能力不足以支撑家业有关。

值得一提的是，早在2023年底，郑家纯罕见接受采访：“接班人要德才兼备，这个人不易找到。我仍在观察中，但是感觉不容易物色到。”他还直言不讳称：

“还没有定好接班人，若家族生意不适合家族成员打理，可以向外招聘。”

仔细想来，或许一切早有预兆，那些在外界看来可以顺理成章继承家族企业的二代、三代，或许接班之路远远没有一帆风顺。

类似的困境在内地的房地产企业也多有体现。比如作为内地接班较早的房二代，许世坛在上位后主导了世茂集团的高速扩张，但也致其在债务危机中深陷泥淖，接班4年就败光了老爸许荣茂40年打下的千亿商业帝国。

还有闽系房企融侨集团，由于二代的错误判断，将一代辛苦攒下的基业给败的精光。不仅如此，暴雷后二代林宏修、三代林还直接开启躺平模式，更加令曾经相信和支持过他们的投资者们寒心。

这么看来，“富不过三代”，已然成为一个笼罩在豪门家族头顶的魔咒。香港中文大学商学院的一项研究也提到，家族企业往往会因为代际交接而导致家族企业的价值损失，这个损失的价值比例高达60%。

波士顿家族企业研究协会的一组调查数据表明，30%的家族企业能够成功传到第二代，10%能够传到第三代，能够传到第四代的仅剩3%。有业内人士曾表示：

“大型家族的第三代继承人通常承受着巨大的压力，特别是当他们面对经济逆风、家族成员的高期望以及商业界的广泛关注时，无论他们多么有才华，这都是一个难以成功的环境。”

不难看出，如何体面地“富过三代”、将家族企业传承下去，正在成为一道摆在所有豪门面前的难题。