手上有10万澳币，该怎么投？（组图）

在9月7日，我亲自带领的悉尼研学团已经满团，学员们参观了9个不同类型的商业物业，包括办公物业、商铺、仓库、冷库、医疗所和小型购物中心等。

通过这次参观，学员们了解了悉尼商业物业过去的样貌、现在的状态，以及未来可能的发展趋势。

研学中，大家还学习了如何通过租金增长提升物业价值。

此外，学员们亲眼见证了三种不同投资策略的实际案例：现金流物业、增值型物业以及通过人为改进增值的物业。

特别是看了Blacktown 项目，深入了解到这个普通人也有机会投资大型商业物业的难得的机会。所有参与者都反馈，这种近距离实地考察和学习的形式让他们获益良多。

当很多人问到是应该通过投资独角兽商业物业基金还是自己购买物业更好时，答案取决于你的本金是多少。（我特意录制了一个视频，请看视频）

如果你的本金在10万到20万澳币，甚至是30万之间，你可以考虑投资独角兽商业物业基金，因为它的回报率通常较好。

如果你的本金超过30万，例如50万或60万澳币，那么自行投资可能会更合适。

为什么在10万到20万澳币的情况下，投资基金的回报率会更高呢？我们可以通过一个简单的计算来分析。

首先，假设你有20万，如果你打算用贷款购买物业，贷款比例通常为60%到65%。这意味着你需要支付35%的首付，另外还需要大约5%的额外费用，例如印花税等。

换句话说，20万本金可以购买大约50万的物业。

用20万购买50万的物业，贷款额约为35万。假设当前的贷款利率为6.75%，贷款35万每年的利息大约为2.3万至2.4万。

如果你购买的物业年回报率为6%，那么每年你能获得3万的租金收入。扣除利息后，你的净收入大约为6,000元。

然而，如果你将这20万投资到基金中，假设基金的年回报率为6%，那么你每年将获得1.2万澳币的收益，几乎是自己投资物业所得的两倍。

因此，从现金流的角度来看，基金的收益更高。

此外，增值方面也值得考虑。

如果你购买位于市区的物业，它的增值潜力可能是5%。同样，独角兽商业基金投资的物业一般也是位于市区，增值率也可能达到5%。

因此，无论你选择的是自己投资还是通过独角兽商业物业基金投资，增值率并没有太大差别。

唯一的区别在于，独角兽商业物业基金往往投资的是更大规模的物业，例如3000万澳币的物业，而你自己可能只能投资50万的物业。虽然增值率相同，但基数不同，导致增值的绝对金额差别显著。

如果你的本金在30万到50万之间，那么自行投资会更加划算。你可以购买价值100万左右的物业，而100万的物业相比50万的物业有更大的发展潜力。

如果你选择在郊区购买，可能会获得7%的回报率，这样一来，你的年收入会达到3.5万澳币，扣除贷款利息后的净收入大约为1.1万至1.2万，虽然与基金的现金流相似，但增值潜力却不如独角兽商业物业基金。

因此，如果你的本金在20万以下，投资独角兽商业物业基金可能是最好的选择。通过基金，你不仅可以享受稳定的现金流，还能获得不错的增值。

此外，如果你现在还没有足够的资金自行购买物业，例如你计划未来拥有40万到50万的本金，但目前只有20万，你可以先将这20万澳币投入基金。通常，基金的投资周期为三年，三年后你可以选择退出。

在这段时间里，你不仅获得了现金流和增值，还有机会攒下更多的资金。三年后，你可能已经积累了足够的资金去购买自己的物业。

因此，基金不仅能帮助你实现更好的现金流，同时还能帮你积累未来购买物业的本金。

总结来说，20万以下的资金适合投资基金，而30万到50万澳币以上的资金则适合自行投资。