尽管利率上升，但房地产价格反弹“充满韧性”（组图）

根据《澳大利亚金融评论》The Australian Financial Review的季度房地产调查显示，珀斯今年的房价涨幅有望达到16%，布里斯班和阿德莱德紧随其后，原因是对价格较低的城市对住房需求激增，超过了房产供应。

在全国范围内，事实证明，尽管借贷成本上升，但房地产市场的反弹是有韧性的。

一个由10名专家组成的小组预测，全国房价的中位增幅为5%。预计悉尼(涨幅在4.5%至9%之间)和墨尔本(涨幅从持平至4%)的房价涨幅将较为温和。

随着央行继续以紧张的货币政策对抗粘性通胀，今年降息的希望正在消退，经济反弹的持久性令人瞩目。自去年12月的调查以来，以小城市为首的全国房价前景变得更加乐观，当时专家们预测今年的房价涨幅中位数为4%或更低。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示：“事实证明，面对快速而大规模的紧缩周期，房价具有显著的弹性。”

“事实上，长期以来，借贷能力和房价之间的关系已经破裂，因为高利率降低了借贷能力，但房价仍在继续上涨。”

这种弹性在珀斯表现得尤其明显，在那里，外国和州际间移民的强劲增长，加上房价可负担性较强，正共同推动价格上涨。与其他首府城市市场一样，新建和现有住房的有限供应支撑着这种增长。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，“巨大的财富创造”推高了珀斯最昂贵城区的房价，而在房价较低的城区，“买房比建房更便宜”。

“珀斯偏远城区的房价非常便宜，这很大程度上与长期以来的高水平建筑有关。而现在正在修建的建筑花费要多得多。”

通胀威胁

这个由房地产分析师和经济学家组成的小组预计，阿德莱德和布里斯班今年的房价涨幅将高达10%或更多。

“在增长最快的市场，珀斯和阿德莱德，房价仍远低于其他城市，短期内有望进一步上涨。”莱坊首席经济学家Ben Burston表示。

“降息的确切时间并不重要，重要的是人们认为降息将在2025年中期的某个时候发生，但如果对这一前景的信心受到持续高通胀的影响，那么增长速度将大幅放缓。”

CoreLogic的数据显示，今年以来房价一直稳步上涨，今年第一季度全国房价上涨1.6%。今年头三个月，珀斯房价上涨5.6%，悉尼房价上涨0.9%。

那么，是什么推动了这个市场？

Masters表示，住房融资数据显示，市场上的买家类型正在转向更优质的借款人，他们以相对较低的贷款价值比和债务收入比购房。这些买家正活跃在那些总房源低于5年平均水平的市场上，尤其是在布里斯班。

Australian National University副教授Ben Phillips表示，升级住房人士和投资者面临的来自首次购房者的竞争减少了。

他表示：“市场短期内缺乏新供应，加上租赁市场强劲，推高了房价，而利率上升则减轻了市场的一些压力。”

世邦魏理仕的研究主管Sameer Chopra表示，住房升级人士和缩小住房规模的人分别构成了第二和第四大市场。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，现有房主正受益于多年来的强劲价格增长，他们的房屋积累了资本收益。

“这使他们免受利率上升环境的影响，许多人利用资本收益来升级住处。这些现有业主的购买活动是过去一年帮助房屋购买需求恢复的一个因素，尽管负担能力明显恶化。”

接受AFR调查的几位小组成员指出，负担能力问题对价格增长造成了限制。

供应短缺

Domain研究主管Nicola Powell预计悉尼房价将上涨7%至9%。她表示，供应短缺正给房地产市场带来上行压力。

“然而，负担能力的紧张将限制价格上涨的步伐。直到我们看到借款能力的改善和债务成本的降低，这可能导致更大的价格动力，”Powell表示。

Jarden高级经济学家Carlos Cacho表示，负担能力，尤其是在悉尼，正成为“原材料价格上涨的主要抑制因素，尤其是对中低收入买家而言”。

Oxford Economics Australia房地产和建筑预测团队的高级经济学家Maree Kilroy预计，悉尼、珀斯和墨尔本的房价将分别上涨4.8%、12.7%和2.2%。她表示，负担能力已经恶化，这将限制增长的步伐，尤其是独立屋。

“作为回应，我们预计价格势头将在2024年年中温和消退，但只是暂时的，”她说。

上个月，Fitch Ratings报告称，由于高利率和家庭储蓄提供的缓冲减少，贷款拖欠正在上升。借款人面临的压力促使SQM Research创始人Louis Christopher和AMP首席经济学家Shane Oliver对不良资产抛售的前景发出警告。

Oliver表示：“随着在疫情期间建立起来的储蓄缓冲逐渐减少，就业市场的放缓使手头拮据的房主更难通过加班来增加收入，以及进一步削减可自由支配支出的机会已经耗尽，因此，在未来6个月里，被迫抛售的情况可能会上升。”