难怪澳洲的公寓不值钱（图）

前两天听说南昌大风破窗而入卷人而去，着实吓人。

网上搜一下，很多人都留言表示这已经不是第一次了，具体原因众说纷纭，有人说是开发商的责任，有人说是物业的问题，有人说是业主自己的锅。

这让我想起我在中国的高层公寓，已经买了将近20年了，物业管理费从来没有涨过，刚买的时候是1块钱一个平方，现在还是1块钱一个平方。

仔细想来，这实在也不合常理，因为这些年什么东西都在涨价，凭什么物业费就可以我自岿然不动？至少保安的工资不能一直维持在20年前的水平吧？物业管理公司到底是靠什么魔法活下来的？

所以，以前觉得物业费便宜是件好事，现在猛然觉得这是个雷。

之前澳洲的广播里介绍了通货膨胀中的一种现象——缩水式通胀（shrinkflation），也就是商品价格保持不变，但是数量减少。比如一袋麦片本来是500克，现在减重到450克，但是每袋的价格保持不变。反正大部分人购物只看价格，不会太关注分量的变化。这就给了很多人“物价没涨”的错觉。

物业费一直不涨，会不会也是一种缩水式通胀？也就是价格不变，但是服务缩水了？

来澳洲呆过一段时间就会知道，澳洲的房产大致分为两种——独栋屋（house）和单元房（unit）。

独栋屋大家都明白，也就是别墅，一栋房子独占一块土地，地址里只有门牌号一个数字（除了邮编）。

单元房，可以分为公寓、联排别墅、双拼别墅等等，多个房子共用一块土地，地址里有两个数字，一个单元号，一个门牌号，中间用斜杠分开。

都说澳洲的房子涨得很厉害，但必须强调的是，涨价的主体是独栋屋，单元房的涨幅是很小的。

据澳媒的报道，过去10年澳洲的独栋屋涨了84.7%，而单元房只涨了40.7%。悉尼独栋屋的年均涨幅是7.4%，而单元房是4.0%。

请注意单元房还包括联排别墅这种占地面积较大的物业，仅仅看公寓的话，涨幅还要小。

如果买公寓纯粹作为增值投资，把买房、卖房时付出的税费成本考虑进去，有些公寓说不定还会亏本。

占地大的房子卖得贵，那是理所当然的。但是按照地段决定论，同样地段的独栋屋和公寓应该涨幅相当，比如独栋屋从100万涨到200万，公寓也应该从50万涨到100万。但现在的实际情况是，公寓只能从50万涨到70万。

我觉得其中的关键，就在于物业费。

独栋屋不用交物业费，公寓要交物业费，这是一个很大的区别。

物业费没有具体标准，各种公寓之间相差很大。我之前租的公寓，房东每个季度要交1000刀左右的物业费，一年就是4000刀。有些配备泳池健身房的公寓，物业费一年要10000多刀。

而且澳洲的物业跟中国的不一样。中国的物业在小区里有管理处，门口也看得到保安的把守。但在澳洲，除了公共区域的清洁工，住户很难见到物业管理人员，保安那是根本不存在的。

所以有时候我会很迷惑——物业收这么贵的管理费，到底花在哪里了？

而且物业费一直在涨。我认识一个朋友6年前买的公寓，物业费已经涨了2.5倍。

更可怕的是大修理费用。我朋友告诉我，小区的停车库出现了问题，修理费预计要好几百万，摊到每个住户头上要十几万。

我关注房市的时候，看到我家附近有公寓出售，地段装修都不错，价格也不贵，但挂了好几个月都卖不出去。点进去一看，每季度除了要交物业费1500，还要交4500的特别费用（Special Levy），连交10年。这个特别费用，其实就是大修理费，10年算下来一共要18万。

因此，公寓虽然卖价相对便宜，但昂贵的维护保养费用令人望而却步，这也是公寓没有独栋屋抢手的一大原因。

而且，澳洲的公寓建筑质量一向堪忧，尤其是高层的公寓，近些年曾多次爆出住户因为质量问题被迫搬离的事情。

在传统澳洲人心里，存着“澳洲梦”（Australian Dream）这个概念，具体指的就是拥有一间独栋屋。独占一块土地，在上面建房居住，是生活品质的象征。所以大多数澳洲人都是住独栋屋的，大概占到所有房屋的70%。

所以从一开始，公寓就不是为了长期居住而设计的。尤其是市区的那些高层公寓楼，基本上都是投资者买来出租的，比如租给打工族和大学生。

刚开始可能样样都好，但是年深日久，这些楼只要一出问题，修起来都是天价。楼越是高，就越是费钱。

见识过了购买成本低、居住成本高的澳洲公寓，就会很难理解购买成本高、居住成本低的中国公寓。

小时候住在大而破的农村宅基地，总向往小而美的城市公寓楼。如今想来，除了地段交通配套设施上的优越，楼上楼下互输噪音、门口楼道停满电动车的公寓，居住体验还是要比独栋屋差许多。

中国大兴土木开放高层公寓是近二三十年的事。我家近二十年的房子，破败迹象已经开始显现，电梯坏了又修、修了又坏。这些年估计可以靠买房时交的大修理基金撑着，等这笔钱用完了，是不是也会产生special levy？

所以我对中国高层公寓的未来并不看好，尤其是物业管理费低到不可理喻的那种。

中国人的一个普遍心态，就是平日里要节衣缩食，办大事时要穷奢极欲。所以花几百万买房子毫无怨言，但是要每个月交几百块物业费就心不甘情不愿。

有了这个一个基本盘，物业费涨价需要面临很大的压力。因此在可以预见的未来，物业就是会保持一个价格低廉、服务缩水的状态。这种状态持续下去，小区的居住质量就会越来越差，极端点的就要承担妖风破窗的风险。

在房价上涨的时候，新楼盘不断涌现，可以置换掉旧房来改善居住条件。如今房市进入低谷，旧房找不到下家接盘，就只能凑活着住下去。凑活到忍不下去了，可能才会接受物业费必须涨价的现实。

但是跟澳洲不一样的是，中国的公寓小区动辄几百几千户人家，逐家逐户收齐物业费的难度完全不能相提并论，更别提涨价和征收大修理费会遇到的阻力。

要是筹不到足够的资金来伺候这些楼大爷的话，高层公寓不仅会大幅贬值，小区的贫民窟化也将不可避免。