减税和降息，或使房地产价格上涨10%（组图）

专家们表示，由于利率下调和所得税减免的共同作用，今年全国房价可能上涨10%左右，借款能力也可能以同样幅度上升。

Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，即使没有降息，预计今年房价仍将上涨，但借贷成本下降可能推动更大涨幅。

澳大利亚储备银行在本月为期两天的会议后维持现金利率不变，但如果它像市场普遍预期的那样在8月份降息，那么房地产价格的增长可能会在11月左右加速。

Cacho表示：“我们估计，现金利率每降低0.5个百分点，对房价的影响将在4%至5%左右。”

“我们的预测是，在不降息的情况下，今年房价将上涨5%左右，因此这意味着房价涨幅可能接近10%，而不是我们预期的5%。”

不过，Jarden预计，澳大利亚央行将需要更长的时间才能开始降息，并预计首次降息将在明年2月发生，最早可能在11月。

Cacho表示：“我们认为，央行将需要更长时间才能开始降息，但我们也知道，我们的预测存在上行风险。”

“但如果我们看到今年出现降息，那么我们可能会在今年下半年看到房价更强劲的回升。”

Cacho表示，需求可能会对贷款成本下降和借贷能力提高做出迅速反应。

“较低的利率或多或少会立即影响到借贷能力，”他说。

“在过去四个周期中，我们普遍看到的是，在首次降息后的12个月里，房价上涨了约7%。”

“这种反应略有不同，但总的来说，我们看到的是，在三到六个月内，房价增长的步伐会加快。”

然而，对澳大利亚央行降息的预期可能会助长过度繁荣，尤其是对那些在最近的繁荣中错失良机的人来说。

Cacho表示，如果是这种情况，澳大利亚审慎监管局可能会介入，遏制市场势头。

他表示：“如果APRA真的想要独立于澳大利亚央行之外运作，那么它可能会决定增加可偿还能力缓冲利率，以抵消市场的一些强势。”

“随着澳大利亚央行的降息，他们有可能决定将这一缓冲利率从3%提高到3.5%，试图在已经相对稳定的市场中抵消部分增长势头。”

“因此，家庭仍然会从较低的利率中获得可支配收入和经济的好处，但如果发生这种情况，购买力则不会有改善。”

国际货币基金组织IMF在上月对澳大利亚经济进行的年度健康检查中，敦促监管机构重新出台对住房贷款的限制，以给过热的房地产市场降温，并减少高风险借贷。

APRA现在要求银行在评估住房贷款申请人时施加服务能力缓冲，高于现行住房贷款利率3个百分点，高于2021年的2.5个百分点。

据Confidence Finance的贷款经纪人Redom Syed计算，新的减税措施和利率下降0.5个百分点的前景加在一起，可能会使借贷能力提高10%。

如果利率下降0.75个百分点，借款能力将增加12.5%。

根据修订后的减税政策和0.5个百分点的利率下调，年收入12万澳元的单身人士最多可以贷款68.7万澳元。根据Syed的计算，如果利率下降0.75个百分点，这一数额将增至703,125澳元。

与此同时，一个年收入18万澳元的人，在新的减税政策和0.50个百分点的利率下调后，可以借到981,750澳元。降息0.75个百分点将使他们的借款能力提高到100.4万澳元。

“这一组合将增强对房地产市场的信心，支持经济活动，并提高借贷能力。这可能很容易在我们的首府城市引发房价再次加快上涨的步伐。”

Deutsche Bank首席经济学家Phil O 'Donaghoe表示，澳洲央行最早可能在5月开始降息，远早于他曾预估的第三季度。不过，他预计房价不会暴涨。

他表示：“我不认为低利率意味着房地产市场将会爆发。”

“尽管利率上升，但去年房价还是上涨了，因此市场受到了其他因素的支撑，这可能是强劲的劳动力市场、创纪录的移民和飙升的租金的结合。”

“这些因素现在正在减弱，尤其是劳动力市场。目前的失业率为3.5%，但正在上升，今年可能达到4.5%。”

“我认为这将对需求产生负面影响，对房价而不是利率产生更重要的影响。”

AMP首席经济学家Shane Oliver预计，澳大利亚央行将在6月前开始降息，他还认为，经济走弱可能会抑制房价上涨，至少在一开始是这样。

他指出：“降息对房地产市场有利，但如果伴随着经济的大幅疲软，那么一开始，我们可能看不到积极的影响，房地产市场可能需要更长的时间才能做出反应。”

“降息可能会早于我们的预期，但这将是在经济大幅疲软的背景下进行的，这对房地产市场来说可能不是好消息。”