心得 | 仅14年！从$6万首付款，到坐拥$8100万房产帝国，澳洲年轻富豪投资“操作指南”能创6位数利润？（组图）
Scott O'Neill在麦当劳打过工，为汽车经销商洗过车，当过酒吧招待，还做过见习工程师，后来他决定尝试房地产投资。
2009年，这位当时23岁的大学毕业生用多年打零工辛苦积攒的存款，买下了自己的第一套房子——位于悉尼Sutherland郡的一套四居室、需要翻新的房子。
时至2023年，Scott和他的妻子Mina凭借涵盖20多处房产、价值8100万澳元的资产帝国、一家名为Rethink Investing的买方中介公司，以及位于希腊的度假别墅，跻身澳洲年轻富豪榜。
O'Neill说，在他的房产投资之旅的最初阶段，为了增加最初的6万澳元首付，他做的第一件事就是产生资产净值。
资产净值是指借款人在房产上的欠款与房产价值之间的差额，或者换句话说，如果房产出售，借款人可以获得多少利润。
O'Neill告诉《每日邮报》：“我是通过翻新住宅房产来实现这一点的，通常都是亲力亲为。”
抵押贷款的持有者可以用房屋的资产作为抵押，向银行贷到更多的款，这些钱可以用来资助翻新工程或投资另一处房产。
O'Neill说，虽然“攒下最初的首付花费了很多时间和精力”，但一旦进入市场，他就能通过研究和选择合适的房产来实现持续增长。
“我的第一份工作是14岁时在麦当劳打工，然后我在车行洗过车，当过测量员，后来在酒店工作了四年，负责扑克机、酒吧工作和活动管理。”
“我还当过九个月的工程师。”
他说，在他从事房地产投资的第一个十年里，他的财富滚雪球的速度相对较快，因为他利用了房地产市场的牛市，尽管经历了一系列加息，但到2024年，房地产市场几乎没有放缓的迹象。
“在这十年间，我们尽可能多地利用杠杆投资高增长的房地产，这些房地产具有上升空间和巨大的现金流……这对我们持续的成功起到了至关重要的作用。”
（图片来源：DailyMail）
Scott给那些希望投资房地产的人的建议
O'Neill说，虽然住宅物业是他们的投资起点，但有两个“关键时刻改变了游戏规则”。
“我们对公寓大楼进行分层产权，这是一个以单一产权收购资产，然后将所有权细分为多个产权的过程。从估价和销售的角度来看，这有效地提高了每平方米的价格。”
但他说，最重要的一点是在他们的投资组合中加入了商业地产。
“这一资产类别的上升空间（预期价格上涨）和现金流远远超过了我们在住宅领域获得的回报。”
“例如，我们可以通过签订新租约创造六位数的利润。”
（图片来源：DailyMail）
这对夫妇目前年均30几岁，他们的投资组合在2017年时从完全住宅物业，变为商业地产占50%左右，今年又增至95%左右。
他们关注的项目类型包括小型街区开发，如阿德莱德、布里斯班、珀斯等较小的首府城市和Townsville等偏远地区城市的零售带、牙科和医疗诊所以及托儿所。
2024年的行业前景
O'Neill表示，最近的加息对住宅市场产生了“残酷的影响”，导致许多业主的回报率下降，房贷压力增大。
官方数据显示，到2024年，约有150万澳洲人将面临房贷压力，即三分之一的可支配收入用于偿还贷款。
（图片来源：DailyMail）
O'Neill说，对于当前环境下的投资者来说，“现金流才是王道”，无论是有经验的投资者还是新手，都应该考虑经常被忽视的商业地产。
“房屋稀缺导致价格上涨，但某些类别的商业资产也同样稀缺。”
“例如，在澳洲，工业地产的空置率为0.8%，是发达国家中空置率最高的。这种短缺反过来又推动了租金上涨，这对投资者来说是一个有利的发展。”
投资者变身出版商
除了创办Rethink Group并继续担任执行董事外，O'Neill还撰写了一本关于商业地产投资的畅销书。
（图片来源：DailyMail）
“这本书的第二版是在2023年初写成的，当时Mina和我都忙于Rethink的日常工作，所以我们只能在晚上一次写一页。”
“要把书中的内容和我们白天给客户发邮件的内容区分开来,这是一个缓慢的过程，也是一个挑战。这一切都融为一体了。”
与许多金融大师不同的是，O'Neill书中的概念是以Rethink自2015年以来，为3500多名客户采购价值超过30亿澳元商业地产的实际经验为支撑的。
“我们的目标是推出本书的第二版，纳入更多的统计数据，分享我们对商业市场的见解，反映出自第一版以来，作为投资者的我们日趋成熟。”
“值得注意的是，自第一版发布以来，我们已协助客户购买了大量额外的商业地产，总额达几十亿澳元。这样的购买量带来了一些很好的经验。”
O'Neill称这本书是一本“操作指南”，主要针对那些希望从住宅转向商业地产的投资者。
“这本书揭开了商业地产的神秘面纱，带领读者逐步了解房地产交易，包括我和妻子为我们个人投资组合购买的房地产。”
第二部新书还包括关于向远程工作文化转变和投资集团的新章节。
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