规划 | 悉尼Macquarie Park商业区将重新规划为混合用途划区，新建8000套公寓，引发多方争议（组图）

州政府宣布将改变悉尼主要商业区之一Macquarie Park的规划控制，允许在目前划为商业用途的土地上建造约5000套只租不售（build-to-rent）型公寓，并允许在三块划为混合用途的土地上额外建造3000套公寓。

Ryde市议会对此表示反对，希望保留这片土地用于就业和商业用途，并声称附近已经有多达20,000套公寓正在建设中。

州长Chris Minns表示，随着政府想方设法增加住房供应，悉尼各地将会出现更多类似的强制重新划分土地用途的情况。那么，在Macquarie Park会如何实施呢？

Macquarie Park为什么要建造这么多的住房？

新州政府正在积极建设新的住房，计划在五年内建造37.7万套新房屋，这不仅是因为这些房屋是必需的，还因为内阁已经要求该州这样做。

从表面上看，Macquarie Park似乎是建造这些住宅的理想地点。该区在Waterloo Road走廊上有两个地铁站，第三个地铁站North Ryde位于其东端。此外，这里还拥有一个提供大量就业机会的高科技商业中心、一个大型购物中心和一所声誉卓著的大学。

Minns希望通过允许建造只租不售型公寓以及商业开发，来鼓励在Waterloo Road两侧的商业园区主要地带建造这些住宅。

州长表示，这部分是由于市场条件所致：自疫情开始以来，对商业办公空间的需求已经下降，而对住房的需求却在增加。灵活的混合用途划区被视为最佳做法。

拟议的变更还包括在满足某些条件的情况下，允许在某些地块上建造更高的建筑，最高可达190米（60层）。

结合已经处于不同阶段的开发提案，Macquarie Park将从一个以商业为主的公园转变为一个混合用途的创新和住宅区。据Ryde市议会估计，该地区的人口将飙升至10万以上。

主要利益相关者

该项目由新一届工党州政府推动，尽管上一届联盟党政府已经为Macquarie Park制定了"地方战略"，认识到其在地铁沿线的战略重要性。

由自由党市长Sarkis Yedelian领导的Ryde市议会正带头反对这些改变，并称建造比计划更多的住房将给本已紧张的基础设施带来更大的负担。这主要是指道路和交通，但也有人担心学校不足。

Macquarie Park商业界是另一个主要利益相关者。这个悉尼第二大商业区云集了Optus、强生、诺华和富士胶片等公司。

Macquarie大学在澳大利亚排名第十，与周边的创新区联系紧密，该校称这里是澳大利亚知识产权注册数量最多的邮政编码区。

Macquarie大学副校长Bruce Dowton表示，该校承认新州迫切需要更多的住房。"然而，该大学担心，在这样一个成功且历史悠久的创新区内扩大住宅开发的提议会侵蚀其根本宗旨。"

他说：“至关重要的是确保未来的开发不会削弱该地区在我们的经济和社区中发挥的重要作用。”

你需要了解的信息

据Ryde市议会称，Macquarie Park内已有23个大型开发项目正在建设中，将提供超过20,000套公寓。例如，Harry Triguboff的Meriton正在Talavera Road建造三座塔楼的Trilogy项目，其中最高的塔楼高达58层。

还有耗资22亿澳元的Ivanhoe社会住房重建项目，包括3300套公共和私人公寓；BaptistCare拟建的公寓楼，包括550套公寓；AMP Capital的Macquarie Centre重建项目，包括高达37层的塔楼，该项目已获得概念批准。

此外，在Waterloo Road沿线的E2商业划区，还有三个只租不售住房项目正在进行中，总计2529套公寓。根据州政府的修改建议，这些新公寓将被划入E3 (productivity support)用地。

今年三月，行业新闻网站The Urban Developer将Macquarie Park描述为“开发商和规划者的热点地区”。

争夺学校资源

政府将在旧艾芬豪庄园（Ivanhoe Estate）的旧址上新建一所名为Midtown Macquarie Park的小学，最多可容纳750名学生。该部门指出，预计到2041年，该地区的小学生人数将增加两倍。

Macquarie Park学区

在North Ryde地铁站附近的Lachlan's Line也将新建一个教育园区。它将包括一所可容纳1000名学生的小学和一所可容纳2000名学生的中学，预计将于2026年竣工。

工党对该教育园区持怀疑态度，因为它将作为“与私营部门合作的混合用途开发项目”的一部分交付。但该园区仍然是规划部10月6日更新的基础设施交付计划的一部分。

然而，Ryde的自由党议员Jordan Lane表示，这些学校是基于之前的人口预测，如果政府想再增加8000所住房，就需要额外建造一所学校。

"没有这方面的资金，也没有这方面的用地。他们只是希望每个人都能接受，"Lane说，“这就是为什么公众开始失去（对住房供应）的信心。”

交通问题

自由党市长Yedelian表示，议会没有被征求过关于重新划区的意见。他说："这是一个意外。"

他最担心的是交通问题；尽管地铁已于2019年投入运营，但他表示目前高峰时段的交通"混乱不堪"。

新州交通局于2023年9月完成的一项详细研究显示，交通拥堵是个问题，但并非所有地方都存在拥堵问题。该研究模拟了到2041年的两种情况：采取最低限度的措施，或实施战略基础设施和服务评估（Strategic Infrastructure and Services Assessment）中的所有交通和地方建设措施。

该模型发现，无论哪种情况，Lane Cove Road都将继续拥堵，但Herring Road、Waterloo Road和Delhi Road仍将低于通行能力。即使实施了所有建议，到2041年，该区域的延误时间预计仍将增加25%，达到每公里128秒。

下一步怎么办？

州政府正在对现有和即将建成的地铁站进行研究，以寻找提高住房密度的机会。据《先驱报》报道，Bella Vista、Kellyville、Crows Nest、Sydenham和Bankstown都是特别值得关注的地方。

对于只租不售开发项目而言，另一个关键因素是联邦税收。开发商和行业团体正在抗议针对资本化细则的拟议变更，他们认为这将使多达15万套只租不售型住房的开发面临风险。

与墨尔本相比，悉尼的只租不售行业由于地价问题已经举步维艰，不过，这种情况已经开始好转。