悉尼买家不相信挂牌指导价？买家怒吼：规范指导价与加强市场监管（组图）

悉尼的房地产买家对市场的误导感到不满，提出要求强制性的指导价，以及规定指导价必须与卖家真实的价格期望相一致。

对于不当行为，买家还希望加大处罚力度，并增加执法活动。

在新南威尔士州，不强制要求在待售的房产上公布指导价。当提供价格指导时，不要求它与保留价或卖方期望的价格相符。

这导致了在拍卖中，房产以高于指导价的价格流拍，令买家感到沮丧。然而，高于指导价出售的房产并不一定是故意低估。

如果任何经纪人提供指导，它不能低于在代理协议中向他们的卖方提供的预估售价。估价可以是一个具体价格或一个10%的价格范围，并且必须基于最近的可比销售和市场状况等因素。价格指导还必须根据买家的反馈进行更新。

OH Property Group的首席买方代理Henny Stier表示，所有经纪人都应该被要求公布代理协议中的完整10%价格范围，因为许多房源没有价格指导。保留价应该在这个范围内设定并公开。

“现在，卖方可以将保留价设定为他们想要的价格，”她说。“如果你制定一项法律规定，规定你的保留价必须在那个10%的范围内，那么就会将卖方锚定在经纪人身上。”她说，这也防止了卖方采取这种策略。

“你将你的卖方与代理协议联系在一起。所以如果你低估报价，那么如果你签署了低估报价的协议，你最好准备好以低于市场价出售。”“这将解决问题，因为你就不会有卖方和代理人串通，故意低估（在他们的代理协议或指导中）。”

反对派公平交易发言人Tim James提出，可以有更好的监管和更高的罚款。“在南澳大利亚，有一个严格的法律义务，保留价不能超过销售代理协议中的价格的10%”，James说。

“为了使罚款有效...它不应该被视为某种经营成本。”

被发现低估报价的经纪人可能会收到教育建议、警告或2200澳元的罚款通知。如果成功起诉，他们可能面临高达22000澳元的罚款和佣金的丧失，但这从未被执行过。

在周日的新闻发布会上，新南威尔士州州长Chris Minns被问及此问题时表示，他愿意考虑法律变更。他说：“我不排除可能改变法律。”

新南威尔士州房地产服务专员John Minns认为现有的法规和处罚已经足够，反对进一步公开曝光经纪人，因为那些签署了可执行承诺的人已经出现在公开注册表上。

Minns表示，更好的方法是通过专业发展来提高行业标准，而不是强制性价格指导或关于保留价的规定。

他敦促那些经历低估报价问题的人进行举报，特别是那些有书面证据的人，并鼓励那些对投诉过程有意见的人提供反馈。

（图片来源：SMH）

RMIT高级经济学讲师Dr Peyman Khezr表示，新南威尔士州的立法过于薄弱，无法保护买家，价格指南毫无实际意义。

他说：“这项法规实质上鼓励你尽可能多地吸引买家购买你的房屋，并让他们全力竞争......而你不关心那些浪费了时间和金钱来看房，然后参加拍卖却没有获胜机会的众多其他买家，” Khezr说。

他说：“价格指南现在可能毫无意义，”并指出销售结果通常与价格指南有巨大的差异。

他建议制定强制性价格指南，并将保留价锚定在该价格的10%范围内。

（图片来源：SMH）

购房者Daniel Ferguson和Alice Holmes是那些被这个不透明市场搞得沮丧的人之一。举个例子，他们收到了一处位于西部内城的房产的价格指南，标价为200万澳元。但最终以260万澳元的价格售出。

他们开始经常在所公布的价格指南之上额外增加20%到30%，以更准确地了解他们能够承受的价格。

Holmes说：“他们应该更现实一些。”“如果你不知道这一点，会让你的希望膨胀。”

Ferguson说：“这有点令人沮丧。”“我对公平交易根本没有信心，不能有效监管低估报价。我们去看的每一所房子都低估了，我们的朋友也遇到了同样的情况。”

（图片来源：SMH）

他对在代理协议中公布10%价格范围和保留价的想法表示欢迎，并称之为一个“双赢的过程”，可以减少浪费时间。

悉尼买方代理人Paul Mulligan，Mulligan Property Acquisitions创始人，表示需要更严厉的罚款。

他说：“最高罚款是22,000澳元，对一个代理人来说[销售价值数百万澳元的房产]......就是杯水车薪。”

他希望能够公开曝光经纪人，提供更好的行业培训，更多关于投诉数量、罚款和调查的透明信息，以及对代理协议的更严格审查，因为一些经纪人可能故意将其定得很低。

他说：“我曾与一名调查员讨论低估报价问题，他与我争论说一处房产没有低估，因为[指南与]代理协议相符，但那个价格比市场价和建筑物内可比销售价低40%。”

Mulligan表示，投诉流程需要改进，从让人更容易在公平交易网站上找到表格，到告知消费者结果。

悉尼Slice的联合主要合伙人和买方代理Deborah West表示，需要更好的执法，更大的罚款，以及价格指南和保留价之间的某种联系。

她说：“普遍的执法不足可能是最大的问题，我认为当前的制度并没有起到威慑作用。”她还补充说，在拍卖会上很少见到公平交易检查员。

她说：“很多经纪人逍遥法外。”“如果对价格指南和最终销售价格以及代理协议上的内容进行更多的监督，我认为经纪人们会更害怕被抓。”

Smyth Estate Agents（SEA）董事James Smyth表示，公平交易需要更多的人手，还支持对保留价设定限制。他此前曾鼓励一些卖方将保留价设定在公布的价格范围内，但成功程度各不相同。

他质疑为什么在已经有了预估售价的情况下，经纪人不需要公布价格指南。在维多利亚，宣传的价格指南是强制性的。

新南威尔士州不动产协会首席执行官Tim McKibbin表示，目前用来消除低估报价的策略没有奏效。他愿意审查现行法规，但认为大多数经纪人都在遵守规定。

他在被问及是否支持加大罚款力度、设定保留价规则和强制价格指南的呼声时说：“一切都应该在讨论范围内，但开始的地方是政府和行业共同合作。”