分析 | 澳大利亚房地产市场的新动态：短期再销售比例上升，投资者是主力军？（组图）

短期内的房地产再销售呈上升趋势，专家表示业主可能选择在被迫出售之前先行出售以避免债权人追债。

根据CoreLogic的数据显示，全国范围内在两年内进行的房地产再销售比例有所增加，从去年4月的6.3%上升到今年4月的8.3%。

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CoreLogic澳大利亚研究负责人Eliza Owen表示，这一趋势具有重要意义，因为短期内的再销售通常在房价强劲时增加。在不处于繁荣市场的情况下，翻新房屋的增加趋势可能表明房产业主选择出售而非被迫出售，例如在墨尔本和悉尼，房价虽有增长但并未飙升。

她表示：“通常情况下，你会看到在销售条件非常好的时候，短期内的再销售会增加。” 悉尼的两年翻新房屋的比例从去年10月的5.4%开始上升，到今年4月达到5.7%，但仍低于一年前的水平。

墨尔本的比例逐渐上升，从去年同期的3.8%增至今年4月的5%。“这反映出在2021年可能有大量的买家采取了固定期限购房贷款，”她说。“此后，墨尔本地区的房屋价值下跌了1.6%。因此，这些结果不太可能是由于资本收益的原因。

“对于悉尼来说，三年和两年内的再销售比例稍高。这可能是因为悉尼结束固定利率期限的影响更大，因为房屋价值更高，债务负担更重。

“布里斯班在三年和两年内的再销售比例异常高...布里斯班的房地产市场经历了更为强劲的复苏，并且出现了大规模的人口迁移趋势，这支撑了房价。”

布里斯班的短期再销售比例从一年前的6.3%上升至9.6%，Owen表示，这可能是由于高利率和资本增长的双重激励。珀斯的房地产价格也受到上升的利率影响较小，并且两年内的翻新比例从4.6%增至7.4%。

Owen表示，其他指标如困境房源和抵押贷款拖欠率仍然较低，但这并没有揭示全部情况。

她说：“通过这一数据和新增房源的增加，我们开始看到一些家庭处于不得不出售的位置，尽管官方数据显示抵押贷款违约和拖欠率较低。可能是因为较高的利息成本，我们可能会看到短期内的再销售。

如果人们发现他们可能无法承担高利率带来的按揭贷款，他们可能会提前出售以避免贷款违约并将其变为被银行收回的销售。”Westpac银行的高级经济学家Matthew Hassan表示，他认为短期内的再销售最有可能是投资者。

他说：“投资房产的压力更大，通常利率更高，尽管租金上涨，但它们无法跟上按揭增长。他们可能会重新考虑，并认为‘现在可能是时候抛售并支付我自己住房的按揭贷款了。’”

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“这里没有任何迹象表明悉尼和墨尔本有大规模的房产销售。”

然而，过去两年购买房产的首次购房者也可能面临风险，但即使如此，Hassan认为其他指标并不令人担忧。

他说：“拖欠通常是紧急销售的先兆。当我们看拖欠情况时，它们开始上升，但起点非常低。

“一般来说，当涉及到主要住所时，澳大利亚人非常不愿意放弃家庭住宅。更可能是投资者推动了这种转变，但也可能有一些人时间选择非常不当，陷入了这种境地。” PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，很难将短期再销售的增加与困境销售联系起来。

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她说：“我们看到买家情绪强劲，有很多人重新进入市场购买，而且我们没有看到很多关于困境销售的证据。这不是我能直接联系到的事情。” 然而，Mardiasmo表示，短期内再销售的激增可能归因于投资者为了逃避高额的抵押成本，而不是为了获得资本收益而出售，即使在布里斯班房地产价格强劲的情况下。

她说：“是的，房产增长很强劲，但如果我们看一下正在抛售的投资者类型，通常是公寓和联排别墅，但它们的增长并不大，尤其是在墨尔本。有一些增长，但不如独立屋那么多。“就公寓的资本增长而言，并没有像人们期望的那样高。”

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）