澳大利亚的租房危机将加剧（组图）

澳大利亚最大的房地产开发商Stockland的负责人Tarun Gupta表示，除非提供更多的住房，以容纳联邦政府预计未来两年将到来的65万额外移民，否则澳大利亚的租房危机将会恶化。

尽管三分之二的房屋被出售给澳大利亚移民的Stockland报告了询盘水平上升，但Gupta表示，新移民平均需要三到四年的时间才能找到工作、获得信用记录和支付购房首付。

“这是我们不久将面临的难题。”在国家住房金融投资公司National Housing Finance and Investment Corporation主办的小组讨论会上，Gupta表示：“移民实际购买新房平均需要三到四年的时间。”

“因此，所有即将到来的移民——未来两年将达到65万人——很可能会租房居住。租赁市场非常紧张。”

“所以你可以预见的是，在没有其他因素的情况下，租金会进一步过热，这将成为一个更大的社区问题。”

根据公布的官方数据显示，在截至3月份的一年里，租金上涨4.9%——这是10多年来的最快涨幅。能源费用也在上涨，这是推动服务业通胀升至6.1%的20年高点的因素之一。

NHFIC首席执行官Nathan dal Bon表示：“在过去20年里，我们看到澳大利亚主要首府城市最强劲也是最快的租金同步涨幅。”

Gupta表示，移民流入对住房需求的压力加大，可能进一步给住房供应带来压力。

他指出：“我们必须找到一种方法，让新移民比通常的三年更快地住进住房，否则，随着移民的涌入，COVID造成的这种混乱将继续加剧。”

海外净移民的反弹速度快于预期，这已经促使经济学家重新计算研究结论。

主持该讨论小组的联邦政府机构NHFIC在本月早些时候的《国家住房状况报告》中预测，到2027年，住房缺口将达到10.63万套，但已将这一缺口修正为17.5万套。

Brookfield Real Estate Group管理合伙人、澳大利亚房地产主管Sophie Fallman表示，外国学生的数量今年有所反弹，但缺乏可出租的住房对澳大利亚的长期经济增长构成了风险，因为这会让那些可能第一次来、但如果租房太难就不会再来第二次的外国学生望而却步。

“如果国际学生来到这里，却没有好的居住条件，他们就不会在很长一段时间里成为这个国家的回头客，”Fallman表示。

“这将阻碍我们的长期投资前景，以及从房地产中获得真正良好回报的长期能力。”

澳大利亚对投资建房出租(BTR)住房资产项目的外国投资者征收30%的预扣税，是对学生住宿和酒店投资征收15%的两倍。

Gupta和Fallman都表示，澳大利亚较高的资本税是阻碍机构投资房地产开发的高成本的一个关键因素。

“住房交付的所有成本投入，无论是租金还是新建开发项目，都很高，”Fallman表示。

“土地成本高企，我们刚刚也经历了高昂的建筑成本。利率已大幅上升。在澳大利亚，税收也很贵。”

“澳大利亚的公寓投资受到了600-700个基点的拖累。这是一个很大的阻力。”

Gupta引用了英国的经验。在英国，政府齐心协力鼓励资本进入建房出租市场的所有细分市场，使该国的BTR公寓存量从2016年的4.7万套增加到如今的25万套。

他表示，如果该国能够忽略澳大利亚施加的“拖累”或额外的税收——这迫使地产行业专注于回报更高的溢价租赁市场——将释放数十亿澳元的额外资金。

Gupta表示：“这是我们需要前进的方向。”

“如果我们去当地，我已经和一些养老基金谈过了，Sophie，你会有当地的超级基金，还有国际资本的支持，那里会有数十亿澳元可用。”

前联邦财政部长、现任Cbus董事长Wayne Swan表示，730亿澳元的行业超级基金希望将更多资金投入房地产开发。

Swan表示：“就Cbus而言，我们一直是NHFIC的大力支持者。”

“我们已经投资了超过1.5亿澳元，我们希望做得更多，因为我们认识到，这是在低端加强资产系统中支柱的一种方式，我们绝对需要这样做。”

Swan表示，该基金通过旗下Cbus Property开发部门进行的许多直接投资都是“高端范围的投资”。