没有激励措施，无法解决住房短缺问题（组图）

随着住房供应的骤降和需求的增长，出台激励措施来吸引本地和海外投资者是必然选择，否则澳洲的公寓市场将长期受到限制并且供应不足。

Charter Keck Cramer最新的市场状况分析中发出了有力且明确的警告。该分析指出，由于利率和建筑成本不断上升，公寓行业正面临“巨大的阻碍”。

报告还表示:“这些不利因素导致项目被推迟到周期的后期，现在也被搁置了。这最终会抑制供应。”

根据其最新数据，疫情结束后，“出售”和“出租”市场都在持续调整。

报告称:“预计住宅市场将继续波动，并在2023年保持调整状态，直到达到新的平衡。”

“我们仍在应对2020-2021年疫情最严重时期财政和货币决策的影响，现在更重要的是，为遏制通胀而9次加息的滞后影响。”

Charter Keck Cramer研究主管Richard Temlett表示，住房需求的关键驱动因素——人口增长率也在上升，根据几个领先指标显示，政府 “极有可能”低估了净海外移民数量。

他说:“供应难以启动，这将创造堆积巨大的新房需求。”

因此，澳洲主要门户城市——墨尔本、悉尼和布里斯班的市场未来将面临最严重的公寓供应不足。

他说:“只需要根据正在迅速反弹的人口增长来进行最大程度的建设。未来几年，墨尔本和悉尼尤其会出现供应不足的情况，因为海外净移民数量正在强劲反弹。”

Temlett表示，公寓行业，包括建房出售和建房出租，都需要激励措施来吸引本地和海外投资者重新入市。

“如果不出台刺激措施，就无法启动供应。”

他表示，海外投资者和买家对于支撑澳洲大都市公寓市场的复苏至关重要。

Charter Keck Cramer在其最新报告中强烈敦促政府通过重新引入激励措施“接纳大量等待投入到澳洲的海外机构资本”。

报告称:“这样做的好处可能包括大量新的租赁库存进入市场，为许多家庭腾出了现有的租赁住房，提供了更多的选择和竞争，并减轻了租金上涨的压力。”

Temlett表示，海外机构资本看到了澳洲的基本面，“只是在观望”。

“他们只是需要更多一点的确定性，不仅是利率水平，还有他们何时该做出投资和开发决策，如果有一些激励措施，只会更让投资更具吸引力。”

刺激建房出售公寓市场的一个途径是重新引入对海外和本地投资者的楼花印花税优惠。2017年，由于担心投资者会让市场过热，并导致自住者和首次置业者无法入市，这一政策设定才变更。

至于建房出租的市场，他表示，这基本上是一个“通过改变GST、托管投资信托规则，以及进一步扩大土地税折扣来改善竞争环境”的问题。

“如果这种情况无法实现，建房出售将继续保持缓慢，因为它倚赖预售，而市场情绪非常疲弱，至于建房出租，尽管它不依赖预售，但投资者仍需要承担的风险得能到回报的确定感。”

Charter Keck Cramer的研究显示，2022年悉尼(8600套公寓)、墨尔本(5200套公寓)和布里斯班(1800套公寓)的公寓建筑开工数降至10年来的最低水平。

目前其数据显示，悉尼有2.2844万套公寓在建，墨尔本有1.493万套，布里斯班有4725套。同时，悉尼另有1.0344万套公寓待售，墨尔本有9500套，布里斯班有2672套。

但报告指出，“鉴于在吸引建筑融资之前必须达到预售目标的要求，并非所有已上市项目都一定能完工”。

“在此基础上，随着各种项目进入开发周期，这些数据可能经修订后会减少。”

利率上升增加了项目成本，也降低了买家能力和买家需求，导致许多项目预售放缓。

报告称，尽管目前的不确定性水平“使得投资和开发决策极其困难”，但建房出售公寓和建房出租公寓的关键基本面仍然存在。

报告还指出，相对于独立屋而言，公寓产品将受益于利率上调，因为买家“将需要在住房类型和地段之间进行权衡，以进入他们所选择的住房市场”。