2023在哪里投资？一文知晓澳洲现在商业物业回报率（组图）

商业物业的回报率是怎么计算的？

商业物业的回报率分为现金流回报率和自然增值潜力的回报率。

更多的人愿意投资大城市：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德，堪培拉或者西奥帕斯。其中最有潜力的是悉尼、墨尔本和布里斯班。

悉尼墨尔本在商业物业里有两方面是最强：第一是他的租金往上涨，比郊区的租金涨得快！第二，增值会更快。不仅有自然增值的潜力，更有人为增值的潜力。

那么我们常说的yield是什么呢？Yield就是现金回报率，是指商业物业的净租金与购入价格的比率。

比如， 5万的净租金，去除其他费用以后但是没有包括贷款的租金收入叫net rent纯租金，购买价100万，现金回报率就是5%，也就是通常所说的5%的yield。

澳洲各城市的回报率是多少？该投哪里？投什么样的商业物业？

因为疫情现在还有很多人没有回到办公室，回到城里，所以有人认为现在投投资办公物业这有一部分的危险性，但悉尼和墨尔本，虽然目前的租金不高，但是在未来的3到5年有可能会翻一翻。

悉尼墨尔本现在现金回报率办公室、店铺在5% ~ 5.5%左右，郊区能达到6%，库房会低2%左右，在悉尼墨尔本是3%的回报率。

很多人想为什么我要投库房，如果要是我买100万的库房，它只会给我回报是3万的净租金呢？对很多人来说，这是因为他感觉有安全感，因为他知道将来这个市场有这个需求，所以他知道他不会空租很长时间，他的现金流会不断的细水长流。

目前仓库的投资有可能会是负的现金流，你可能需要自己从兜里掏出来钱支着你的投资。我建议，如果你一定要买库房，可以投资郊区。

布里斯班现在的回报率可以达到6%，如果是有国家部门的租客或者医疗租客，就会低于6%，大约在5.5%左右，因为租客稳定就会比较安全，所以更多的人愿意买这样的物业，宁愿价格高一点低一点回报，图的是安全感。

现在布里斯班比悉尼和墨尔本高1%的回报率，有些人就感觉这有很大的吸引力，因为现在的贷款的利息是5.5%左右，如果买6%,还有一点正现金流。现在投资布里斯班，原因之一是有安全感，这个大城市很多的租客，很多人流量，又有很多公司愿意在这里开公司或生意。

另一个原因大量移民的到来使布里斯班还有很大的发展。很多移民要进来，买不起悉尼墨尔本，就会上布里斯班。还有好多技术移民会来到大的郊区，有些选择离布里斯班不远的黄金海岸、阳光海岸。虽然这2个城市不属于郊区，但是在移民区域里属于郊区。

在悉尼，新技术移民就得去纽卡索或者乌龙港，离悉尼还是比较远的，有一段距离。不像布里斯班和黄金海岸那么近。更多的新移民会选择黄金海岸，因此现在已经爆涨了。

另外，布里斯班的房价比悉尼和墨尔本便宜，对于技术移民来说也是需要商业物业的，所以布里斯班的商业物业的增值的潜力并不会比悉尼墨尔本低，但是需要时间，要比悉尼和墨尔本晚12个或18个月。

布里斯班库房回报率在5%左右，黄金海岸在5.25%至5.5%，虽然利息已经到5.5%了，但是库房这种商业物业类型根本就没有变，是因为这个需求还在。只要需求比供给多，价格就不会变，所以回报率会低。

大的郊区的好处是什么

说完了城市我们来说大的郊区。大的郊区包括什么？两种类型的郊区：一个是小的郊区城市，一个是大的郊区城市。5万人以上的就是大的郊区城市。

5万人以上都有哪些区域值得投资呢？

如Albury及Wodonga 有多个合并区在一起，有近8万多人，Bunderburg有近9万人，Geelong 也差不多都快到9万个人，悉尼的纽卡索、卧龙岗包含周边有近五万人，昆士兰Rockhampton有7-8万的人口，Townsville有18万的人口，Cairns 有17-18万的人口，这些区域都是不错的选择。 

在这些大的郊区很多不一样类型的大公司都会设总部，这将带来经济稳定。一些国家部门，是国家拨款，还有医疗机构，如医院、还有军队，矿业公司、农业、教育服务，好几种不同的经济业态，经济稳定，会让这种大郊区慢慢越来越扩大，越来越壮。

所以这种样子大郊区就是投资商业物业的好地方。这些地方变得很快，从两年至三年前的9%的回报率现在忽然到6%的回报率，这就是市场推动。在这么大郊区周边还有一个小的郊区，就是离着这个大的郊区45分钟到一个小时开车的距离，现在慢慢也发展起来了。那么这可以考虑下一步的投资，可以投得到稍微小一点偏远的一点的小的郊区，现在回报率还能达到8%到9%。

大的郊区现在的回报率大约7%左右，办公室和店铺或者整个楼，楼里有混合的租客在会达到7%。

如果购买100万的商用物业，净收入是7%，就是7万块钱的净收入，这是减去所有费用以后的收入。

如果你要是贷款是5.5% ， 首付从你的自住房里拿出来，那么这个投资你将获得每年1.5万的被动资金。这就很好啦，从投资的第一天开始就挣了正现金流。所以很多人希望在大的郊区投商业物业。

大郊区的自然增值有多少？

商业物业在这种大的郊区里，虽然有很大的变化，但是还是比大城市慢，原因是它没有那么多的人口，像悉尼好几百万的人，其他的城市有近20万的人，所以大郊区的自然增值平均4%-5%左右一年。

前两年很多郊区都爆发了，如果跟着趋势走的话每年会有4-5%的增值。这些区域中的库房能达6%-6.5%。

未来几年可以考虑在大郊区投资库房，持有3-5年，有一些现金流的同时，将获得不错的增值。现在这些区域里，6.5%以上的已经很难找到啦，如果遇到不要错过。

在选择商业物业之前，你要做出决定你追求的是现金流还是增值？

那么这两种是完全不一样的策略，如果你要是再去郊区以外上小的郊区，比如是1万到5万的人口，你会发现他的现金流很好，可以达到8-9%的回报。

比如你买100万的物业，会有8万至9万的那个净收入，租金减去5万5后，你可以达到3万至4万的现金流。这是很好的现金流，但他的增值会没有或者只有2%一年很少增值，所以你要考虑做投资组合。 

未来3-5年趋势

3年到5年之内，在办公室和店铺的回报率会比5到8%高，有可能会达到10%到15%。

因为很多人会回到这种类型的投资。租客也会慢慢回到市场上，投资客也会有更多人投资在办公室和店铺上，所以价格会上涨。那时候你会发现库房会降价，回报率上升。这是商业物业的市场的规律。

建立投资组合让你安心退休

建议你将城市物业和郊区商业物业拼在一起，建立一个平均的投资组合，如果你平均能达到6%-7%，等于你既有现金流又有自然增值。在所有投资里，这个投资组合是最重要的。

如果你要了解更多的商业物业建立投资组合方案，怎么用商业物业创造财富或者现金流或者增值，请关注我的专栏下一次的演讲，或者参加我每月一次的中文的直播，学习怎么来投资商用物业。