想学投资“躺赚”钱？其中的“潜规则”你必须知道，不然就会赔了夫人又折兵...（组图）

目前澳洲共有超过1080万套房产，总价值达10万亿澳元，每时每刻都有成百上千套房产挂牌出售。

投资者们也在不断观察市场形势，择机入市购房。

如果你也想成为投资者，在房市中挣下属于自己的“第一桶金”，那么选择合适的投资级房产就至关重要。

不过可得小心，并不是所有的房产都适合用来买房投资哦！房产君今天就带大家看看，怎样合理选择投资房产，让初入投资领域的小白们尽可能免受“亏损之痛”。

投资≠投资级

为了让大家快速了解什么是“投资级”房产，首先要做的就是要看看它们究竟有哪些特征。·拥有强大、稳定的资本增值率·能为房主提供稳定的现金流·具有流动性，即可以通过出售或抵押借贷来变现

·易于管理·有对冲通胀的能力·有利的税收优惠在了解了何为“投资级”房产后，又会有很多人产生出一个新疑问：

那些厉害的房产投资者究竟是如何通过投资赚到钱的呢？

投资赚钱的四大方面

1. 资本增长：随着时间的推移，房产的价值自然上升。

2. 租金回报：收取租户租金所取得的现金

3. 增值回报：通过翻新旧房或开发所增加的收益

4. 税收优惠：如负扣税机制或房产折旧免税额这其中，资本增长是最主要的驱动力，而这往往意味着投资者不仅需要有足够的耐心，还要有强大的财务缓冲来渡过困难时期。

大多数的投资者都没有意识到，房产投资是一个“金融游戏”，许多人买房后无法渡过财务紧张的困难时期，使得自己在急需用钱时无力周转，只能无奈卖房，导致亏损。

而现实情况是，大多数的房产投资都是失败的，主要是由于他们遵循了错误的策略，即把更多时间放在了追逐现金流上面。

根据ATO的统计数据，全澳共有2,207,905名投资者，这意味着仅有20%的澳洲家庭持有投资物业。

其中，持有一套投资房产的人数为157万，占比最大，达到71%，相较去年增加2.3%。

持有两套投资房产的人数为41.8万，占比仅19%，相较去年增加2.7%。

持有三套投资房产的人数为129,784，仅占总人数的6%，相较去年增加3%。

持有四套投资房产的人数为47,469，占总人数的2%，相较去年增加2.2%。

持有五套投资房产的人数为19,861，占总人数的1%，相较去年增加1.8%。

持有六套或更多投资房产的人数只有20,756，仅占总人数的不到1%，相较去年增加2%。

房产投资其实很简单，但想要掌握其中的奥妙，却也没那么容易。

很显然大多数投资者并没有建立足够大的房产投资组合，导致现金流容易断裂。

因此，作为一个合格的投资者，首先需要建立一个投资级房产的资产基础，从而打造属于自己的现金流——可以通过降低贷款与价值的比率，也可以购买商业地产。但投资必须按照正确的顺序进行，否则很容易蒙受亏损。

投资必经五阶段

在建立了足够大的“投资级”房产基础后，投资者才能转向提高现金流，这意味着你一定会经历以下五个阶段。

·入门阶段：了解房产投资究竟是怎样一回事·储蓄阶段：投资者的支出往往低于收入，并将这些额外的钱放进储蓄账户中，为往后的现金流打下基础。

资产累计阶段：此阶段投资者需要拥有2到3个投资房产，以此建立一个足够坚实的基础，才能进入下一阶段。

·降低贷款与价值比率：到了这个阶段时，你必须让自己的LVR（贷款与价值比率）慢慢下降。如果你达到了这个目标，那么恭喜你可以进入最终阶段。

·靠自己的现金流来“养活”所有的房产组合在这个过程中，一定要确保自己购买的房产都是资本增长优于市场平均水平的房产，不过这需要经过若干个房产周期才能实现。

那么，在哪个地方投资才不容易吃亏呢？

选对投资地点

不过，这个数字因州而异。过去42年里，墨尔本的房屋平均价格年增长率最高，为8.26%。

悉尼的年增长速率第二，为7.98%，堪培拉紧随其后，达到7.9%。

布里斯班的增速为7.51%位列第四，而阿德莱德和珀斯在42年里分别增长了6.94%和6.26%。

霍巴特和达尔文并没有类似数据，但30年里的平均房价年增长率为7.29%和5.84%。

这只是在州级层面上的数据，而在每个州内，有些地方的资本增长率又会高于平均值，而其他地方的表现可能就没有那么好。

因此，作为投资者一定要密切关注各个地方的资本增长率，找到属于自己的投资地点，这样就可以在合适的地方选择高回报的房产。

所以，购买什么样的房产就成为投资中至关重要的一步。

什么样的房子值得投资

·吸引自住者：吸引自住者并不意味着我们打算卖房，而是因为自住者选择的房产往往都具有投资潜质，能够推高当地的房产价值。

·真实价值低于内在价值：这就是为什么我们要避免购买新房或期房，这些类型的房子往往价格都很高。

·具有较高的地价占房价比：这一点不一定指要购买土地大的房子，而是要购买地价占房价比例高的房子。

·地区特性：购买投资房产，最好要在长期以来资本增长强劲的地区，并且该地区的人口结构将使当地的表现超越平均水平。

·有特色的房子：房产具有独特、特殊或与其他房子不同的东西，投资者可以通过修整、翻新或重建来增加资本增长。不过要注意的是，并不是所有的房产都是“投资级”的，现在城市中的房子纷繁复杂，各式各样，但有些房产是为投资者而建，有些则千万不要去碰。

其中，许多高层新楼盘就不是“投资级”的，它们都是房地产营销商和开发商出售给那些天真的投资者们的。这些房子往往对自住者没有什么吸引力，缺乏稀缺性，同时经常要以溢价购买，还没有什么增值的潜力。

特别是公寓期房，往往都是很糟糕的投资！

几年前市场蓬勃发展时，BIS Oxford Economics曾出过一份分析报告，其中指出，在过去八年里，墨尔本所有销售的公寓期房中，有三分之二的公寓价格没有出现上涨，或在转售时出现亏损，而当时正处移民热潮，房地产行业蒸蒸日上。

在布里斯班，约有一半的公寓期房在销售时没有利润，或出现亏损。

在悉尼，自2015年以来，约有四分之一的公寓在销售时出现亏损，或没有利润。换句话说，投资者购买高层期房公寓亏的钱比赚的钱还多。

根据BIS的研究，悉尼、墨尔本和布里斯班市中心三至五公里范围内的公寓转售价格一直低于既定值。

另一方面，选择投资房产，一定要能够：

1.吸引富裕的自住者

2.处于有利的位置。这里不仅仅指的是合适的地区，更多是具有资本增长潜力的地方，还要离生活设施（如咖啡馆、商店、餐馆和公园）更近。同时附近要有便捷的公共交通。

3.具有街道吸引力，以及有良好的视野。

4. 提供安全设施，如大门、对讲机和报警器。

5. 提供安全的路边停车位。

6. 有较高的地价占房价比，这与大块土地是不同的概念。当然，不仅仅只是房产，所处的地理位置也至关重要。

好位置才是好投资

诸如购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源，都是目前人们所渴望靠近的东西。

因此，一些地区总是比其他地方更受欢迎，随着时间的推移，当地的土地价值也会比其他地方更高。这就是为什么我们投资一定要在以房主为主的地区，而不是以租客为主的地区。

而且我们慢慢会发现，有更多富裕房主居住的地区会比那些工资有停滞增长风险地区的表现要更好。

一般来说，拥有更好基础设施的地区往往靠近中央商务区和水边，这也是富人们希望住的地方，通常会为此支付高价。

当然，还有一个更加关键的因素，那就是富人不喜欢过长时间的通勤。

因此，如果我们把投资重点放在那些自住者多的地区，很有可能就会发现一些优于市场平均水平的高回报投资，并在长期内带来强大的价值增长。