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澳洲房价持续下行,为何你还是捡不到漏?(组图)

2022-11-09 来源: 澳财网 原文链接 评论1条

如果从各大房地产网站和调研机构的数据来看,今年7次加息对于澳大利亚房地产行业的最直接影响,就是需求端的显著降温。

澳大利亚统计局最新数据显示,9月自住业主的新房贷款下降 9.3%,是至少 20 年来的最大环比降幅,贷款总额降至 2020 年 8 月以来的最低水平。

其中,首次购房者抵押贷款承诺价值较 8 月下降 6.8% 至 41 亿澳元,为 2020 年 6 月以来的最低水平;而新的投资房贷款下降 6% 至 83 亿澳元,为一年来最低水平。

确实,较高的利率使得借贷成本更加的昂贵,导致购房者暂缓或暂停购房计划,房贷数量减少也就不足为奇。买房的人少了,房产需求疲软,自然推动房产价格下行。

刚刚过去的10月,根据CoreLogic的数据,澳大利亚整体房价下跌1.2%,从峰值下跌已经达到6%。悉尼仍在全澳领跌,月跌幅1.3%,从峰值更是下跌超过10%。

CoreLogic的报告指出,八成地区的房价都出现了下跌的趋势。其分析主管Eliza Owen更是表示,房价下跌的最糟糕的时期还没有结束,攀升的通胀率可能促使央行继续加息。

然而,从澳财近期做的调查看来,有相当比例的读者认为现在是入市购买自住房的机会。

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一些想要在如今这样的低谷进入市场的读者还反馈,他们相中的区域房价并没有明显的下降,某些热门区域的房产仍会出现多个买家“抢房”的情况。

最近一周的拍卖清空率似乎也验证他们的反馈——截至11月5日的一周,全国房产拍卖清空率为63.7%,为5月加息开始后的最高水平。

加息到底对房价、买房的影响到底有多大?现在的情况是否说明房价离触底不远了?想要买房的话,是应该现在“看起来”,还是再等等?本文将就此做出解答。

自住房:跌回2019,可能吗?

根据Domain发布的最新一份报告,从一年的时间来看,在墨尔本或悉尼,不管是独立屋还是单元屋的价格,绝大部分地区都出现了下跌;而阿德莱德和布里斯班的房价却保持上涨。

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Core Logic的研究总监Tim Lawless表示,这其中的主要原因是因为购房者的借贷能力受到重创后,开始更多的选择市场上自己更能负担的起的区域,使得一些房产价格更实惠的地区出现了较好的增长。

此外,现在市场上的购房者多数为新移民,在疫情之后的移民大量回归,房产为刚性需求。因此这些交通便利,房价相对较低的区域成为了较好的选择。可以说,移民的回归为这些区域的房价增长注入了新动力。

这种市场的反映在悉尼郊区也得到了很好的印证。今年以来,距离悉尼市中心北部约90公里的Erina区和Wamberal房价平均增幅达49.7%与41%,距市中心西部约50公里的Austral区房价平均增幅达46%。

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这是否意味着,房价较高的首府近郊区域就出现了大跌?

并非如此。

首先,相比近两年的涨幅,澳大利亚主要市场的跌幅并不算严重。首府城市的房价综合水平在上涨25.5%见顶后,下跌了6.5%。悉尼房价自1月见顶(上涨27.7%)以来下跌了10.2%,墨尔本房价自2月(上涨17.3%)以来下跌6.4%。

Domain的研究主管鲍威尔博士表示,房价需要再下跌14.3%,才能恢复到大流行前的水平,那些希望在价格能跌到2019年水平的买家可能要失望了,因为房价的中位数依然比那时候高出约15万澳元。

尽管澳联储的研究发现,房价排名前25%的地区对利率变化特别敏感,独栋屋对加息的敏感性要高于公寓。

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但如果把时间维度拉长到三年以上,也就是对比大流行以前,就会发现房价最贵的区域涨幅,仍要远高于房价较低的区域。

其次,本次澳大利亚房价的迅速下降几乎是由加息“一手主导”,如果加息发生变化,市场的反应很可能同样迅速和显著。

“当前,近郊地区的房价下跌主要是由加息带来的影响所导致的,一旦加息周期停止,房地产的价格将探底而后反弹“,联邦银行(CBA)澳大利亚经济研究负责人Gareth Aird如是说。

其观点也和行业人士基本一致,Core Logic和REA的负责人都曾表示,如果加息周期在2023年上半年能够停止,房地产市场将会随后就得到恢复。

短期来看,受加息的影响,房价更实惠的远郊区域展示出了较高的增长属性。但是这并不意味近郊区域的房价已无增长空间。相反,加息结束时可能就是近郊区域房价“底部”到来的时候。

投资房:收益下降,还值得么?

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根据澳联储的计算,利率上调2.25个百分点,将使潜在买家的最高贷款额度减少了20%。

由于房贷评估比率会纳入现有债务,对于那些已有自住房贷款、又希望购买投资房的人,其借款能力的下降幅度甚至更大。

但投资房市场目前并非只有房价下跌的坏消息,也有一个重要的好消息,那就是澳大利亚的房屋租赁市场持续升温:

首先,市场上新挂牌的出租房数量持续下降页,最新一个季度的数据更是比十年平均的新房源量低21%。

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与此同时,首府城市和偏远地区的租金均出现大幅上涨,首府城市每周租金同比上涨7.8%,而偏远地区的租金更是出现了12.5%的涨幅!

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目前租房市场上可供选择的房源数量不断下降,同时租金水平又持续上涨,主要是由背后严重失衡的供需关系导致的:

  • 供给方面:在高利率和高通胀的大环境下,人力和物力也跟着“水涨船高”,上游的建筑商们面临着超高的建造成本,迫使很多开发商暂缓投资计划,推迟开发项目的完成。受到高利率的直接影响,购房成本激增,下游购买投资房出租的投资者数量也大大减少,从而使得了市场上出租房的供应量变得非常有限。

  • 需求方面:随着大流行的结束以及澳大利亚重开国境,大量海外移民和留学生回归,导致租房的需求量又急剧增加。

由于有限的供应量和强劲的需求增长,市场上新房的租赁速度非常快。今年以来,出租房源挂牌招租的天数中位数一直稳定在19-20天内,低于去年同期的22天。尤其是悉尼和墨尔本地区,9月份的天数更是分别下跌了5天和9天,录得最大降幅。

另一显著的数据则是出租空置率,本季度全国出租空置率仅为1.6%,创下了历史新低。其中,首府城市的空置率下降得更为明显,从去年的3.2%跌至1.7%,空房数量减少了一半之多。

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当然,这并不意味着现在是购买投资房的时机。

尽管租金水平不断攀升,却不足以抵消过去几个月利率上涨所带来的成本提高,这就导致总租金收益率的下降。其中,偏远地区的租金收益率下降更明显,从去年同期的5.2%跌至4.5%。

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目前看来,澳大利亚租房市场在低供给和高需求的加持下,火爆的情况可能还要持续一段时间。

但是作为房产投资者而言,火热的租赁市场并不意味着投资收益的急剧增加。这主要是由于增长的利率增加了房东的负担,导致通常有较高杠杆的投资房现金收益率一降再降。

因此,在持有的资金成本快速上升,房价购入价格在可见的短期内还将下跌的环境下,选择将资金用于购买一套投资房可能并不是目前的最优选。

写在最后:等待底部出现

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不断加息对于澳大利亚房地产行业的影响非常直接,并仍将持续,全澳大部分地区的房价都出现了一定程度的下跌。

从自住房角度来看,得益于购房者选择方向的改变,一些房价较为实惠的区域出现了一定的增长。可负担性目前成为一个地区住房需求的重要标准。

但如果看中了房价相对较高的区域,期待价格回到2019年水平,可能就要失望。多数行业内人士都认为,澳大利亚整体房价跌幅不会抵消大流行时的涨幅,在加息周期的结束后有望探到一个相对的“底部”。

届时,可能是购买自住房较好的时机。在此之前对自己心仪的区域房价进行观察,调整自己的预期,不失为一种理性投资的选择。

从投资房的角度而言,高涨的利率抵消了火热的租赁市场所带来的收益,甚至还降低了房东投资房的整体收益率。同时,在高建筑成本和人力成本的影响下,投资房的成本还在不断地攀升。因此,中短期内,投资房恐怕不能展现出很高的投资价值,现在购入收益并不会太理想。


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最新评论(1)
JAS.青
JAS.青 2022-11-10 回复
因为时机未至 🤔 明年柳暗花明


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