吴亚军退休引发龙湖股债双杀，称四年前已生退意，家族财富传承早有安排（图）

执掌龙湖集团（00960.HK）近30年的创始人、58岁的吴亚军，在“一夜之间”辞去了包括董事会主席、执行董事等所有职务。

来源：视觉中国

对于创始人的意外辞任，龙湖刻意选择了上周五晚间公布这则消息，并在周末召开投资者电话会议。会上，吴亚军称辞任想法最早源自三四年，而身体状况差是“真正原因”，并称赞继任者陈序平为“可造之材”。

但这似乎难以安抚投资者。周一开盘，资本市场选择用脚投票，龙湖遭遇债股双杀。港股开盘一度暴跌44%，创下历史最大单日跌幅，随后跌幅有所收缩，最终收盘下跌23.78%。与此同时，龙湖旗下公司债也大幅下跌，多支债券跌超三成，触及临时停牌。

对于股价波动，龙湖在10月31日午间公告强调称，“本集团业务运营稳定，财务状况健康安全”，并用提前偿还银团贷款，外加吴亚军增持股份，试图挽救信心。

“股债双杀是必然，虽然吴亚军离线很久，但这个点辞任，免不了让投资者迷惑，会怀疑公司水下有多大的问题，比如非公开债务到期节奏、可动用资金有多少、极限情况能支撑多久？”一位长期观察地产行业的券商人士告诉作者，行业风声鹤唳，民营和混合房企的信用短期内都难以恢复。

地产销售未暖，融资依旧艰难，房企暴雷声不断。尽管龙湖依然拥有民企房企中最佳信用评级，三道红线均保持绿档，并持续在公开市场投资拿地，但其亦难以独立于行业整体性困境之外。今年上半年，龙湖净减少9000余名员工，前9月，公司合约销售额仅为1455亿元，同比下滑28%，此前还曾遭遇机构做空，单日股价下挫超16%。

作为房地产行业最为知名的女性企业家，吴亚军之于龙湖的重要性不言而喻。她一手带领这家偏安西南一隅的重庆小房企，一步步壮大成为地产行业TOP 10，并在持续至今的地产寒冬中保持稳健。与黄金一代的同辈相比，她无疑是幸运的——王健林苦苦等待万达商管上市，宋卫平的绿城卖给了中交，胡葆森险些失去建业，王石虽然交棒予郁亮，但也从此对万科失去了掌控。

“我仍然是龙湖最大股东，跟你们仍然是坐在一条板凳上。”吴亚军在上述投资者会议上说道，“我没有把跟序平和团队交接当成是一个负面的理解，这种理解是非常浅表的，我反而对公司充满信心，他们有可能会带来一个新的前景。”

11月1日早间开盘，龙湖港股一度跳水6.6%，随后开始回温翻红。午间报收每股10.52港元，涨幅5.2%，但距离年初46港元的高点也相去甚远。

2021年中期业绩会上，陈序平（右一）首次以高管身份参会，吴亚军也亲自前来站台

家族财富传承路径早有安排

为了安抚市场情绪，本周一股价暴跌时，吴亚军斥资2800万港元增持龙湖，每股股价为9.53港元。增持后，她合计持股43.41%，仍为龙湖实控人。

在2022年福布斯中国富豪榜上，吴亚军以103亿美元的身价，排名第35位。

与融创的孙宏斌、小米的雷军一样，吴亚军也是通过设立离岸家族信托这一方式间接执掌龙湖。这意味着，在保证公司控制权的情况下，家族私人财富将与公司资产债务风险相互隔离。

2018年11月，吴亚军将原由吴氏家族信托所持的43.98%股权，全部转至女儿蔡馨仪的XTH信托，收益权归予女儿，投票权仍在自己手中。按照当时21.45港元股价计算，这部分财产高达560亿港元。此外，按照吴亚军与前夫蔡奎的协议，后者拥有的22.95%股权也由吴代持。如此来算，目前，吴亚军合计拥有66.31%的投票权。

按照吴亚军所称“交接过程已经经历三、四年的安排”推演，上述家族信托转让时，她就已经萌生了退意。

作者了解到，吴亚军膝下，除了与前夫所生的大女儿外，还有一对双胞胎儿子。包括前夫蔡奎在内，家族成员均未在公司管理层任职，也并不存在二代接班的情况。她选择了去家族化，借助校招“仕官生计划”培养职业经理人。

在投资者会议上，吴亚军称这一想法，最早是受到了美的创始人何享健提拔方洪波作为接班人的启发。今年中期业绩前后，她就准备交班，但8月初龙湖遭遇做空，叠加销售额尚未回正，交接期延迟至今。

“还有一个真正原因是我自己的身体状况。”吴亚军称，过去几年，我一直有糖尿病，还有甲状腺减退，前段时间也做了一个眼睛手术，下面可能还有一个眼睛手术在等着我，过去几年我的心脏一直心律过快，但是没有症状我就忽略了。最近，我出现了心悸，病因还要去查。

吴亚军略微感性地表示，陪自己去检查身体的闺密当时说了一句话，你不能再干了，你得停下来了，要不然你就看不到你的孩子事业有成了。“当时因为这句话我破防了，我想了想是时机了。”

老臣隐退，仕官生们开始上位

接班人为什么是陈序平？

从履历来看，其堪称龙湖“仕官生”模式下的典型产物。1982年出生的陈序平，年仅40岁。2008年从清华大学土木专业硕士毕业后即加入龙湖，一路平步青云，历任工程经理、项目总、成都城市总、集团地产航道总经理。2022年2月底，他接任邵明晓，担任集团CEO。

按照吴亚军的说法，她持续关注陈序平十几年，在其最早做项目总时就深度交流过，认为他在投入度、对龙湖的忠诚度和商业思路上是一个可造之才。去年七八月份，陈序平已经在集团总体整顿公司的组织状况以及执掌整个大的盘面。

2021年7月，陈序平开始负责龙湖地产开发主业，担任地产航道总经理。一场声势浩大的组织架构调整也随即开始，总部层面进行精简，缩短管理链条，并整合相近职能部门，区域、城市公司也开始大合并，大批80后仕官生开始从业务一线走向地区和集团管理团队。

与此同时，包括邵明晓、王光建、胡若翔等龙湖老臣开始隐退或离职。龙湖官方数据统计，2022年上半年，集团员工从44065人减少至35048人。

所谓“仕官生制度”，即为龙湖2004年启动的内部造血机制，与万科的新动力、中海的海之子机制类似，意为从一流高校吸纳优秀毕业生或社会招聘，培养中高层管理人才。龙湖内部统计数据显示，截至目前，仕官生招聘项目已为公司培养出近200名中层管理者，仕官生在高管团队占比也达20%。陈序平即为第四届仕官生。

2021年8月的中期业绩会上，刚升任地产航道总经理的陈序平，首次以高管身份亮相。吴亚军彼时还未出国看病，并出席业绩会为他站台。但随后两次业绩会，她均以线上视频接入方式参会。

此次人事变动中，2006年即加入龙湖的前CEO邵明晓，从执行董事调任为非执行董事，并辞任投资委员会委员，仅保留董事会副主席一职。稍早之前，正在排队上市的龙湖物业板块智创生活招股书显示，公司董事长也由邵明晓变更为陈序平。

46岁的沈鹰则首次成为执行董事，她此前长期担任公司人力资源总经理。45岁的法务总经理夏云鹏，则成为执行非董事。

“这次董事会成员变更体现了公司机构化战略的践行，通过文化及机制聚焦高量级职业经理人是对本公司长期发展的最佳选择。”龙湖公告中表示，控股股东XTH（吴氏信托家族）对新一代管理团队充分信任。

一位龙湖东南某城市仕官生员工告诉作者，当晚吴总退休后的第一时间，自己所在城市公司就在内部线上同步了这个消息，周围同事好像也没有外界那般震惊，大家很快就接受了。在他看来，龙湖在地产公司里，职业经理人路子走得比较彻底，不是家族化的企业，过去几年经营和操刀都是职业经理人，所以大家也有这个预期。

“上半年市场行情更差，他（陈序平）带领公司走出来，可能也是经受住了考验。”他说。

公告显示，升任董事长的陈序平，基本年薪为1800万元人民币及酌情奖金。此外，他还持有公司63.29万股票，外加404.67万股激励计划的限制性股票，按照周一10港元的收盘价，这批股票合计价值约4680万港元。

陈序平目标是“龙湖去地产化”

销售额回正、年内到期债务已还清，吴亚军选择在此时退休，自认为是“一个比较好的时机”。但受困于行业寒冬，留待接班人陈序平解决的问题并不少，这关乎龙湖能否守住民营房企信用的最后一道防线。

一个棘手问题即为，若低迷的销售持续下去，这将对龙湖经营性现金流产生冲击。

财报显示，2022年上半年，龙湖经营活动现金流从去年同期的285亿元下滑至42.23亿元，与之对应是销售额的下滑。尽管公司第三季度合约销售额同比增长0.8%至598亿元，但今年前9月，合约销售额仅为1455亿元，同比下滑28%。这距离陈序平年初制定的3000亿元目标仍有不少的差距。

作为民营房企信用示范生，龙湖公开市场债务压力无虞。此前其刚发行了第一单民企中债全额担保票据，规模为15亿元，利率仅为3.3%。龙湖CFO赵轶在投资者会上透露，公司第二笔中债增信债券正在推进。

“到明年龙湖只有200亿左右的债务，压力非常小，今年已经开始准备资金在赎回明年到期的美元债，明年在海外没有任何债务到期。”赵轶表示，截止到9月末，净现金余额为800亿元，其中监管资金余额215亿元，随着项目竣工提款，到年底监管资金会降到200亿元以内，公司现金流会达到800亿元左右。

周一午间，龙湖公告透露，已于10月31日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。

在投资方面，龙湖也是为数不多仍在拿地的民营房企。中指研究院统计，2022年前9月，龙湖权益拿地金额为173亿元，排名房企第13位。

不过，龙湖已大幅收缩投资半径。由于三四线城市的棚改红利苗头已经转向，原本多达68个投资城市，如今已压缩至20个重点城市+14个机会城市，剩余34城暂不投入。

对此，陈序平介绍称，我们最近拿的地比今年一二季度价格低10%-15%，净利润率低的13%，高的15%，9-10月，龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，合计投入超108亿元，“足以看出我们对后市的信心”。

过去十年中，吴亚军与老臣邵明晓搭档，对规模主动降速，坚守财务纪律，努力拓展住宅开发之外的多航道业务，包括商业、长租、物业等，这使得其在如今漫长的地产寒冬中保持稳健。

早年间，吴亚军曾反思称，“创始人要经历自我去魅的过程，创始人有魅力对企业是个灾难。”

眼下，创始人隐退，没了近身辅佐，陈序平又将如何证明自己？

“去地产化”，是吴亚军留给陈序平更为长远的目标。陈序平透露，未来五年，我们的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道的利润占比要过半，收入占比集团三成，“到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。”

他补充道，二十年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿。