疫情打压投资情绪，港楼市未来走势掉头向下？（图）

最近疫情确诊情况再度升温，单日逼近万宗水平；本港加息阴霾密布，似乎港息上调只属时间问题，以上因素再加上近期新盘连环贴市价开售，导致楼价持续向下，已经上升10多年的香港楼市价格回落到两年半前的水平。

记者特别走访学者及地产业界人士，他们普遍看淡香港楼价未来走势，建议港府“减辣”以稳定楼市，但也有学者认为应由市场调节为宜。

楼价拾级而下

香港1997年回归后，楼市在过去25年间经历了1998年金融风暴、2003年沙士疫情等大小事件冲击，楼价一度大起大落。直至2008年金融海啸后，全球各国采取量化宽松政策，香港楼价自此就一直上升，至今已较1997年高峰期上升了约七成。

不过，在息口及疫情等负面因素的夹击下，香港住宅价格在今年开始下跌。

记者翻查香港差饷物业估价署最新数据资料，今年7月份私人住宅楼价指数报376.1点，按月下跌约1.65％，连跌两个月，为2020年2月以来的新低位，也较2021年9月楼价历史高位398.1点累积回落5.53％。

回顾今年首7个月，香港二手私宅楼价累跌4.5％，已蒸发去年全年约3.7％的升幅。

香港地产中介公司中原地产集团也公布，反映二手住宅市场价格的中原城市领先指数CCL最新报173.22点，按周下跌0.8％，创下约三年半新低。另外，美联楼价指数最新报163.42点，按周跌近0.47%，已连跌11周，年初至今跌幅扩大至约4.77%。

而美联信心指数最新报40.2点，按周跌5.4%，连跌七星期。

8月“损手”成交101宗

记者联络各大代理公司，统计蚀让的情况，8月全港已知二手损手成交达101宗，按月急增约4成，为今年单月新高。

今年3月份第五波疫情爆发高峰期，楼市气氛急转直下，当月二手住宅已知损手成交达80宗，踏入第二季跌势略为喘定，4月及5月份蚀让成交徘徊约50宗水平。不过，美联储6月份突然大幅加息0.75厘，其后本港银行陆续上调H按封顶息，今年内本港加息机会高唱入云，近月心急沽楼的业主不惜蚀让沽货，导致7月份二手损手个案增至72宗，8月份更飙升至3位数，达101宗，按月增加40%，为今年单月新高。

上水天峦“损手”近1400万元

在新增的二手损手成交之中，以上水洋房损失最惨重。中原地产副分区区业经理沈秀红表示，疫情恶化及加息等因素影响，部分心急业主愿扩大议价空间，上水天峦最新录得琉森大道单号屋成交，物业实用面积2794方呎，采4房3套房间隔，开价6400万元，议价至5600万元沽出，实用呎价20043元。

沈秀红指，新买家为用家，原业主于2010年以6639万元买入上址，持货约12年，账面蚀1039万元或15.6%，为屋苑逾1年来最大额蚀让个案，连杂费估计损失约1380万元。

东涌有外籍机师

“损手”逾170万离场

东涌有外籍机师卖楼离港，短短3年损失逾170万。中原地产市务经理张奇玮表示，该宗成交是东涌升荟9座中层B室，实用面积1033方呎，采3房套房间隔，原业主为外籍机师，今年初已迁离香港，3月份以1360万元包额外印花税放盘，单位8月初正式“松绑”，随即调整售价至1240万元，新近议价至1150万元沽出，实用呎价11133元，较市价低约5%。据了解，原业主2019年8月以1250万元入市，账面蚀100万元或8%，连杂费料损失超过170万元。

元朗朗城汇8月份有两宗蚀让，美联物业助理区域经理冯根明透露，最近一宗为3座高层F室2房户，实用面积490方呎，议价57万元以811万元卖出，实用呎价16551元。原业主2019年4月以825.2万元一手购入，账面蚀约14.2万元，连佣金及其他开支，料实蚀约53万元。

深井浪翠园4座中层D室，实用面积477方呎，成交价430万，实呎9015元，楼价重回2017年，不过原业主1997年7月以338万买入，25年账赚92万或27%。

元朗低密度洋房亦录蚀让成交。黄开基拍卖行于8月31日举行拍卖会，其中牛潭尾翠峦单号屋于拍卖前售出，物业实用面积1090方呎，成交价1115万元，原业主于2019年以1230万购入，账面蚀115万或9.3%，连杂费估计实蚀逾180万元。

楼价今年全年料下挫8-10％

未来市况会如何？中原集团主席施永青接受本刊记者电话采访时表示，在加息阴霾下，新盘定价未能如发展商所愿挑战新高，估计至明年中仍需以贴市价或低市价销售，才可确保销情。他亦预测全年楼价会跌逾10%，较年中所预测的悲观，上落5%。

他直言，发展商永远不想以低价策略抢客，当市况良好时，发展商会“搏命”将定价挑战新高，带动整体楼市，但目前市场浮现不少利淡因素，发展商惟有跟随二手市场。故此，他估计，新盘首批定价需贴近二手楼价，或较已入伙1至2年的二手盘平均低约3至5%，才可为首批销售“抢声势”，及确保去货速度。

他继续说，香港将会跟随美国加息，加息令市民的实际供款负担上升，变相某些人会因而“供不起楼”，或过不到压力测试，故对楼价有影响。但他强调，加息对市场的冲击，仍很大程度视乎美国联储局的态度，“美国联储局现时依然摇摆不定，一时采取鹰派一时采鸽派，令市场的变数甚多”。

他笑说，楼市“大好”必定建立在经济蓬勃，及市民收入增加的基础上，惟这些现象未必很快出现，而以目前跌势而言，他预料全年楼价跌幅将逾10%，并扬言自己的预测“已经很保守”。他更认为二手楼价较一手楼价的参考价值较大，因为前者反映大多数市民在市场较量后的结果，反映大多数人的取态，而目前二手交投疏落，楼价未曾巩固，依然正下试低位。

至于近日有消息指，本港考虑于11月取消酒店隔离政策。他认为取消酒店隔离措施对楼市定有正面影响，但力度仍不及全面通关。近3年香港经历不少风浪，令到本港再现新一轮移民潮。

记者问及“移民盘”对本港楼市的冲击有多大？他说，影响不会太大，“移民盘”的确存在，但市场仍具有消化能力，因此未曾有大量的“移民盘”积累。此外，一般而言，不论业主移民与否，只要单位售价较市价低约3至5%，都足以去货。他又指出，相对上一次的移民潮，当时楼价（以约1982至85年计算）下跌约4成，惟目前楼价仅较高峰期下跌一成左右，可见是次移民潮对楼价的影响较细（小）。

建议政府“减辣”救市

另一家香港地产中介公司美联集团主席黄建业于日前在一公开场合对记者表示，近来发展商纷纷大减价推售一手新盘，加上“息魔”到来，估计今年全年香港楼价将下挫8％，成为2008年金融海啸时楼价全年急泻12.5％以来、近14年表现最差的一年。

黄建业认为，面对楼价不断下跌，港府应该逐步下调楼市“辣招”，例如下调甚至取消买家印花税税率、放宽中国内地来港人士抵押成数上限至楼价八成等。

应让市场自由调节为宜

浸大财务及决策学系副教授麦萃才指出，目前楼市的确有多种不利因素存在，例如银行加息、整体经济增长放缓等，预计下半年楼价仍有约5%下跌空间，因为当本港银行正式加最优惠利率（P）时，楼价跌势会相对上半年快，估计全年楼价累跌约一成。但他强暂时看不到楼价有大跌空间，因为现时市场需求仍然强劲。

他继续说，香港房屋问题已成香港社会最大问题，数以十万计的港人住在劏房和笼屋，中央当局已多次表明会解决香港的房屋问题，

他表示，目前香港家庭置业比率约为50％，即一半家庭是业主、一半是租客，“换言之，一半人希望楼价跌，另一半希望楼价升，港府推出任何土地房屋政策，都很容易引起其中一方反对。”因此中央政府希望香港楼市以市场调节为宜，稳中慢跌。但他也认为，如果香港楼价出现断崖式下跌，银行涌现大量呆坏帐，冲击香港的国际金融中心地位，港府就会介入托市。他相信当局能接受的香楼价跌幅，介乎10％至15％之间。