悉尼华人区独立屋乱世坚挺，公寓价格走衰！有一地惊现“异象”，冰火两重天

连续加息下，新州房价日趋低迷。

Domain最新出炉的4-6月房市数据显示，悉尼华人区独立屋的价格集体坚挺，但公寓却几乎引领了全新州的跌幅榜。

最“奇特”的一幕出现在Eastwood，独立屋和公寓的价格走势背道而驰，可谓“冰火两重天”。

华人区独立屋坚挺

根据2021年人口普查数据，全悉尼共有24个城区入列“华人区”。其依据是华人人口在当地排第一，且占比超过30%。

Domain公布的房屋数据中，包括了12个华人区的独立屋房价中位数，以及17个华人区的公寓单元房的价格指标。剩余其他的华人城区，因成交数据样本不够而未被采用。

数据显示，在2021年人口普查中新晋的Killara（华人占比31.1%），成悉尼房价最贵的华人区，上季度中位价高达425万澳元，Gordon（华人占比34.5%）以3145000澳元紧随其后。

独立屋最便宜的是新晋华人区Riverwood，4到6月中位价只有125万澳元。

Domain数据显示，在过去一年中，这12个华人区的独立屋中位价全部上涨。

其中，涨幅最强劲的是Marsfield（37.4%），老牌华人区Eastwood（23.6%）紧随其后，Carlingford（21.4%）和Burwood（20.6%）分居第三和第四，涨幅均超过两成。

不过，即便如此，华人区无一进入全新州独立屋涨幅榜前十强。

华人区公寓走弱

相比独立屋房价的坚挺，公寓价格显得不堪冲击。与独立屋情况一样，Killara以109万澳元的公寓中位价位居华人区榜首，Chatswood仅以一万之差次之。

在17个已知数据的华人区中，Campsie和Riverwood的公寓中位价最低，仅为60万澳元。

就涨幅来看，华人区公寓价格显然不敌独立屋，仅前3名Zetland、Ultimo和Killara增长超过10%。Burwood和Chatswood挤进前五，但涨幅分别仅为6.9%和6.1%。

在17个华人区中，5地的公寓中位价出现下跌，Kogarah（-14.4%）和Eastwood（-13.7%）的跌幅达到两位数，双双入列全新州公寓跌幅榜前三名，仅次于Little Bay。

此外，Macquarie Park、Carlingford和Epping微弱下调。

值得一提的是，Eastwood独立屋中位价劲涨23.6%的同时，更衬托出公寓跌幅惨象，可谓“冰火两重天”。

市场整体下滑 公寓首当其冲

澳洲“华人找房”App首席执行官Thomas Ma认为，在整个房市下行的过程中，独立屋的优势显而易见，增值部分主要是土地的增值。

“整体下滑的情况下，公寓肯定首当其冲，降幅较多的也都是高密度区，或教育资源、周边生活设施相对较为欠缺，这些因素都会影响转售价值。”

他认为，目前房市涨幅低于往年，主要因为澳联储加息，银行贷款利率大幅上调，导致投资卖家逐渐退出市场，自住买家相比之前也会较为谨慎的出价。

针对Eastwood独立屋和公寓天差地别的价格呈现，Thomas认为，该区有好的公校，可负担性也比上北区更强，众多家庭为了子女教育而置业，更多买房需求为独立屋而非公寓。

而公寓价格大跌，主要缘于附近没有太多知名大学，年轻居住群体较少，租金回报率相对不高，买家对公寓的需求相对较低。加上往年新楼盘售价较高，导致转卖时跌幅也相应较大。

Thomas指出，悉尼华人区公寓价格整体走弱，主要基于两方面原因：第一，过去5到10年间大量新盘陆续完工，部分投资者急于套现转让，且市场供大于求，公寓的二手交易市场偏向为买方市场；第二，5年前新建公寓的成交价，当时都处在高位，而转售的二手房市场并未达到预期价值。

Barrenjoey高级经济学家Johnathan McMenamin预计，未来几个月房价会进一步加速下跌，且在2024年初之前不太可能止跌。

他称，“这将是有记录以来，全国房价下跌持续时间最长、幅度最大的一次。”