地产大亨：澳洲楼市将很快重拾繁荣！这可能吗？

在最近一周的澳大利亚首府城市住宅地产市场，清盘率进一步下滑的趋势得到了扼制。上周六的初步清盘率数据表明，房地产市场的调整已有所缓和，清盘率已经从两年的低点回升。

根据CoreLogic的统计，上周六，全国首府城市的初步清盘率为58.5%，高于前一周的55%（这是自2020年4月以来的最低水平，随后该数据向下修正至53.2%)。

《澳洲金融评论报（AFR）》在日前发表的一篇文章中评论道：尽管悉尼和墨尔本的待售房屋过剩，迫使卖家降低要价，并且结束了过去几年困扰买家的“错过恐惧症(FOMO, the fear of missing out)”。但是，这场40年来最大的房地产市场调整正在选择性地上演，并不是所有地方都会感受到影响，这反映在不同地区房价有涨有跌，而房型不同，也会出现不同的结果。

报道举了悉尼东部Darlinghurst一处房产交易的例子，就在上周六，这个suburb一套两房一卫带露台的住宅，最终在两位竞争者的喊价之下，以136.5万澳元的价格成交，Ray White Touma Group的中介Charles Touma表示，最终售价比此前的最高报价高出了30.8%。

房地产基本面依旧强劲

在悉尼，57.5%的初始清盘率比例——基于该市610次预定拍卖中迄今公布的487次拍卖结果——比前一周的52.5%上升了5个百分点，后来修正为49.9%。

墨尔本尽管与悉尼一样，预定拍卖的数量有所下降，但是初步清盘率为59.4%，也高于前一周的56.8%。

因此，用墨尔本地产大亨Tim Gurner（下图）的话来说，澳大利亚将迎来“我职业生涯中最大的住宅繁荣”。

墨尔本地产大亨Tim Gurner

《澳大利亚人报》近日采访了这位地产界的大人物。

由于利率在上升，通胀在加剧，业内人士普遍认为，到2022年年底，澳洲住房价格可能会下跌10%至15%。但在那之后，Tim Gurner及其同行预计，考虑到新房存量不足、移民人数增加导致买家需求上升，澳大利亚住房市场将重拾好时光。

另一位房地产行业资深人士Max Beck曾经历过20世纪70年代的信贷危机。当时，他所在的一家墨尔本大型建筑企业破产。他表示，随着“潮水退去”，可能会有更多建筑公司倒闭，那些借了大量债务购买地盖房的开发商可能资产难保。

Max Beck，图/ Josh Robenstone

在项目因成本困扰而被迫推迟的情况下，公寓和独栋屋的销售时间将比往年更长。但Max Beck的观点是：在失业率没有上升的情况下，房地产市场的基本面依然强劲。住房的需求会超过供应。

他说：“如果我现在想有一处房产，我可能会选择一栋住宅物业。”

行业当前的“三重主题”

一些知名房地产开发商在接受《澳大利亚人报》的采访时表示，地产行业现在涌现出了三个重要的主题（themes），一是从现在到年底，房价可能会下跌；二是地产租赁市场依然强劲；三是建筑成本要么回落，要么（行业）彻底停摆。

当移民人数再次回升时，随着对日益减少的住房和公寓供应的需求激增，他们预计地产繁荣将会回归。但是在那之前，还是一个怎样“坚持下去”的问题。

澳大利亚最大的建筑商Metricon由于财务问题而成为头条新闻，而Probuild、Condev、Waterford Homes等知名建筑商则在过去一年内相继倒闭。整个行业利润率收紧，材料成本上升。与此同时，住房买家则面临更高的生活成本以及持续上升的利率。

是的，房价会因此下跌。

Tim Gurner表示：“继过去几年增长40%之后，今年的房价可能会下跌10%至15%。”

“因此，如果想要在住房上获得25%的涨幅，那么你的预期就太高了，结果很可能是失望。”

与此同时，租赁市场表现强劲，由于缺乏新的供应，租客之间的竞争非常激烈，从而推高了租金。

Tim Gurner也指出，“在我的职业生涯中，租金涨幅从来没有像现在这样高，介于10%至20%。这样的涨幅（对投资者而言）涵盖了利率上升的因素。”

东西海岸的“冰火两重天”

《澳大利亚人报》指出，值得一提的是，即使悉尼、墨尔本等城市房价走低，但是仍有一些州/领地的住宅房地产市场表现良好。

以西澳为例， Paul Blackburne旗下的地产公司Blackburne Property Group一直坚守珀斯的公寓市场，但却取得了成功。他对自己了解到有关房地产行业的消息有些意外。

他说：“当大多数媒体看空楼市时，西澳与东部根本没有任何关系。我们处在一个完全不同的市场阶段。”

西澳地产大亨Paul Blackburne，图/Colin Murty

“所有常见的数据和事实都表明，西澳是一个完全不同的市场，供应严重不足，可负担性明显更好，比东部便宜得多，但（当地）平均收入更高，而且严重的租赁短缺造成了租金的飙升。”

Paul Blackburne表示，公司在珀斯待开发的豪华公寓项目价值高达10亿澳元，而目前在建的约7亿澳元公寓项目中，95%已在过去的两年售罄。

“大部分是在我们开工建设之前就已成交，而且几乎都是给当地婴儿潮一代自住业主。除了我们的项目，市场上几乎鲜有供应。”

“我们最近完成了评估，在明年交房前，（那些公寓）现在每套上涨了10万至30万澳元（或10%至20%）。”

“一些买家在交房前已支付了高达50万澳元，而一些支付100万澳元买房的买家，现在的房产价值已涨到150万澳元。”

墨尔本亿万富翁、地产和中介公司老板Paul Little名下的公司Little Group，也在珀斯郊区开发住宅小区，在距离CBD约20公里的不同地点有四个项目。

Paul Little，图/ Julian Kingma

Paul Little说：“我们可能平均每个月出售20块土地，让人们自己开发（房屋）。销售一直相当稳定。毫无疑问，这是我们看到的最具持续性的需求。”

“这并不一定意味着利润率在增加。但你看到的是，价格上涨至少与我们的成本增长保持一致。”

“利率上升等一些典型影响对我们的影响可能较小。要想买到实惠的房子，在悉尼和墨尔本，你可能要去相对偏远的地方。但在珀斯，你可以选择离市区很近的地方，有很多合适的土地。”

地产大亨们“持地观望”

Max Beck说，在其他地区，卖家在出售独栋屋或公寓时需要重新评估要价，因为成交周期明显延长。

“买家和卖家之间存在不匹配，尤其是有些卖家真得需要调整预期。在过去几年看到房价上涨后，他们可能会有一种错觉。”

“当成交周期延长，卖家需要调整，才能缩小（买家和卖家之间的）差距。”

“在这种时候，你必须更好地经营你的地产开发企业。人们可能会谈到政府的帮助，然而，你必须满足市场需求，而这又涉及如何更好地经营自己的公司。”

Max Beck表示，处于优势地位的房地产开发商是那些已经拥有地块、杠杆率不高、有能力持有这些地块以等待买家需求回归的企业。

“在楼价达到我们满意的水平，并且预售比达到70%之前，我们是不会开工的。这就是为什么我们在艰难市场中生存的原因。”

他的家族企业在黄金海岸南部的Coolangatta规划了一个1.3亿澳元的塔楼项目，包括175套一居室、两居室和三居室公寓。

Max Beck说，他很乐意等到买家需求更强劲时再建设这个项目。他估计，目前黄金海岸有大约一半的规划项目已在悄悄推迟开工计划。

Tim Gurner的同名公司计划在冲浪天堂附近的Budds海滩开发一个17.5亿澳元的项目（上图），其中包括三座住宅塔楼。他表示，由于建设成本高的离谱，导致项目延误。

他说：“我认为，在过去12个月里，有大量的招标现在不会进行了（因为成本上升），未来的待开发项目管线现已枯竭。”

因此，他们很快就会再次非常渴望工作，并在价格上更有竞争力，这是需要的。我们只需要为每个人找到合适的平衡。”

Tim Gurner已经宣布或寻求批准于2022年在东部沿海地区开展一系列新项目。不过他承认，他在今年早些时候购买了这些地块，最近几个月的交易有所减少。

Tim Gurner接手了他在墨尔本Caulfield自家土地上的一个项目，这个项目之前是由Probuild公司承建的。他现在和Max Beck一样，更专注于“建房出租”市场，因为租房者的需求依然强劲，继而推高了租金。

“这是一种反周期的做法。租房市场大有人在。所以我们真的在推进这个市场。我只是从未见过这样的基本面，这也不会在一夜之间发生改变。”

他说：“不是移民创造了（租赁）繁荣，而是真正的国内繁荣。当边境重新开放，更多的人来到这里，将会出现更大的繁荣。”

利率或不会如预期那么高

澳洲广播公司（ABC）网站的财经版面日前发表评论指出，澳大利亚特别容易受到加息导致经济下滑的影响。在美国，许多家庭在整个房贷期限内适用的都是固定房贷利率，而澳洲的抵押贷款利率是浮动的，即使是固定利率贷款，其期限也相对较短。

因此，利率变动对澳大利亚家庭的直接影响比许多其他国家都要大。再加上主要与房地产相关的庞大家庭债务，专家们宣扬的那种激进加息幅度，将给贡献澳洲经济增长60%的家庭支出带来严重打击，并有可能使经济陷入衰退。

ABC的文章认为，那将是一场灾难。这将迫使澳大利亚央行降低利率。事实上，大约两周前，货币市场开始对利率的未来进行彻底的重新评估，并且开始缩减规模。

文章表示，许多经济学家、专家，甚至全球央行都还没有意识到这一信号，他们只执着于一件事：消除通胀。

这让澳大利亚央行及其同类机构只有两个选择：要么现在开始放慢加息速度，要么让经济陷入衰退，明年被迫开始降息。

目前的预测是，明年年中澳洲官方利率可能会达到3.5%。就在几周前，货币市场预计到明年年中官方利率将超过4%。