怎样判断房价何时触底？

上月，悉尼房价创下1989年以来的最大跌幅，下跌1.6%。

自4月份见顶以来，澳大利亚房价一直在下跌，许多经济学家预计，到房地产市场触及最低点时，房价将至少下跌15%。

如果这种情况发生，这将是澳大利亚有纪录以来最大的跌幅。

其他首府城市的房价放缓有些滞后，但衰退正在蔓延。墨尔本、霍巴特、布里斯班和堪培拉紧随悉尼之后，而尽管珀斯重新开放了边境，但它似乎也失去了动力。

阿德莱德和达尔文的房价仍在上涨，然而其房地产市场情况出了名的不稳定。

那么，这对想“买房”或“卖房”的人来说意味着什么呢？

历史是否为我们提供了市场如何复苏的线索？最初的迹象是什么？

在房价下跌的最后一天到来的时候，我们有可能抓住市场的低点吗？

房价变动的关键驱动力是什么？

历史表明，房地产市场的低迷往往与较高的贷款利率有关。

全球金融危机期间和之后，即2008年至2015年的房地产周期，突显了加息和降息对房地产价格的影响有多快(尽管在此期间还有其他因素在发挥作用，包括增加和取消财政支持，这也对市场产生了影响)。

目前的房地产市场对利率变化尤为敏感，因为房主正面临“多重打击”，将他们的承受能力拉到极限。

“下降的速度比我们在上一次经济衰退中看到的要严重得多。”CoreLogic亚太研究主管Tim Lawless表示。

“可负担性更严峻，家庭负债更高，通胀和利率上升的双重因素对经济的冲击更大。”

这意味着决定房价何时开始再次上涨的最大因素是利率，以及澳大利亚央行何时将再次开始降息周期。

Lawless表示：“当我们看到利率开始企稳时，那很可能是房地产市场开始趋于平缓的信号，这可能会在明年年中左右发生。”

有两个迹象表明，我们可能正在接近利率周期的峰值：一是通胀开始回落，朝着2%至3%的目标区间回落；二是紧张的劳动力市场开始放松。

衰退(和上升)是否遵循特定的模式？

是的，澳大利亚的房地产周期有一些共同的特征。

首先，说到首府城市，你往往会看到悉尼和墨尔本引领着周期的变化，布里斯班和阿德莱德等较小的城市紧随其后。

“以珀斯为例，这里与外界的联系很不紧密，更多的是受到大宗商品周期和大型基础设施项目的推动，达尔文也是如此。”

“此外，还有一些偏远地区市场，例如，那些农业比重更高的地方，与更广泛的趋势更加脱节，”Lawless补充道。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示，与其他首府城市相比，悉尼和墨尔本的房价波动往往更大，因为房主对经济状况的变化更敏感。

“一般来说，就是在收入更高、家庭负债更多、相应的投资活动更大的地方，你往往会看到更大的波动，既包括房价上涨时期的波动，也包括下行时的起伏，”Powell表示。

从城市层面来看

同样的道理，房价较高的城区和地区往往是第一个显示出衰退或上升迹象的地方，然后才会蔓延到其他地方。

悉尼东区的房价在2021年6月达到峰值，因此当地的房价已经连续三个季度下跌。

在低端市场，如Blacktown、Central Coast和悉尼西南部，房价仍在上涨。

Powell表示，因此，如果你想在房市周期中找到底端，就要密切关注价格较高的区域。

她补充说：“当我们进入复苏阶段时，我们可能会首先在高端地区恢复，东区就是其中一个例子。”

房地产市场的低迷通常会持续多久？

Domain最近的一项分析观察了悉尼市场周期的持续时间，发现低迷期的持续时间(以月为单位)少于之前上升期的一半。

Powell表示：“总的来说，低迷期比上升期更短，程度也不那么严峻。”

例如，2000年至2004年的房地产繁荣持续了42个月，直到达到峰值，而在随后的低迷时期，房价从峰值跌至下一个低谷只用了18个月。

Lawless指出，通过每一个下跌阶段看来，在市场见顶之前的12个月里，房屋价值的年度涨幅都等于或高于随后从峰值到谷底的整个下降过程。

他补充称：“在每次市场见顶前的两年时间里，资本收益总是比随后从高峰到低谷的下跌更可观。”

有可能抓住市场的低点吗？

Lawless表示，人们应该根据自己的情况和预算来决定是否买房。

他表示：“现实是，试图选中市场的顶峰和低点是不可能的。”

然而，有几个关键指标——综合宏观经济和房地产市场因素——表明市场可能正处于转折点。

消费者信心的追踪情况(根据ANZ-Roy Morgan的每周调查和Westpac-Melbourne Institute的月度调查记录)及时地与房地产市场呈现出“接近完美”的相关性。

消费者心态的任何改善(一个人购买主要家庭用品的意愿，或他们对未来12个月家庭财务状况的展望)都会给你一个信号，表明房地产市场也开始好转。

Lawless表示：“这种相关性并不完美契合，但已接近完美。”

“这凸显出，随着消费者对自己的资产负债表、利率和就业前景更加悲观，这对住房需求产生了负面影响。”

房产指标包括房源数量、房产的平均销售时间以及卖家的折扣率。

Powell补充说，参加拍卖的人数，出价者的数量，以及拍卖清空率都是市场的一个很好的晴雨表。

“60%被认为是清空率的基准，因此，如果清空率低于这个水平，通常表明市场正在调整，我们将看到房价下跌，而当清空率达到60%左右时，情况显然会相反。”

上周，悉尼的拍卖清空率降至49.9%，这是自2020年4月中旬以来首次跌破50%关口。

在房市低迷时期，是先卖还是先买好？

Powell表示，对于这个问题，没有肯定的答案，但由于高端市场往往会引领衰退，它可能会为某个特定买家群体，即住房升级者创造一个“最佳时机”。

如果你想在一个房价首先下跌的市场购房，理想情况下，你应该在价格仍然坚挺的时候卖掉(之前较小的、不太值钱的)房子，然后在价格继续下跌的时候买入更高端的市场。

当然，这种情况没有考虑到找到一套新房子有多难，所以一旦你卖掉了旧日住处，你可能会陷入窘境。