房价下跌即将加速，2022年下半年房市危险【凯文房观151】

去年10月悉尼解封，房地产市场一片火爆。当时很少有人相信，那是本轮行情最后的疯狂。

短短半年时间，悉尼房产市场急速下坠。根据domain网站的报告，今年一季度，悉尼独立别墅的中价位仅微涨0.2%。而单元房价格则出现了1.2%的跌幅。

作为比较，在去年四季度悉尼房价还有6%的涨幅。两相比较，悉尼的房价在过去几个月遭遇急冻，市场形势急转直下，这是个事实。

观察悉尼房市过去几十年的数据，很少出现在这么短的时间内，房地产市场就发生骤然翻转的例子。

但这一切还只是刚刚开始。

凯文预计，二季度悉尼房价会加速下跌，下跌幅度会明显增大。并会在今年下半年保持下跌的趋势，跌幅可能会超出目前市场上大多数机构的预测。

原因如下：

首先，最新公布的澳洲一季度通胀数据，较上季度上涨了2.1%，较去年同期则暴涨了5.1%。这给澳洲央行施加了巨大压力。澳洲央行将不得不快速大幅降息。

衡量房市繁荣与衰退的诸多指标中，有一项非常重要的，就是投资房的盈亏平衡线。

举个例子，在悉尼市场上，一套价值100万的投资别墅，周租金600块，那么一年的毛收益就是3%多一点。扣除掉各种开支后，净收益大概在2.7%左右。

这个收益率刚好与现在的浮动房贷利率打平。意味着对于房东不赔不赚。投资房刚好能自己养活自己，虽然赚不到正现金流，但是也不至于往里面贴钱。

悉尼投资公寓的情况也差不多，比如一套80万的投资公寓，租金假设也是600块每周，那么一年的毛利率是3.75%左右。但是公寓比别墅多了一年几千块的物业费要交，所以扣除掉各种费用之后，上述这套公寓的净投资回报率大概是3%左右。

所以，现在市场上大部分投资房的房东，基本上都能做到盈亏平衡。当然，这里是说的一个平均状况，个体上肯定有差异。

但是这种盈亏平衡，很快就会被打破了。

按照大部分机构的预测，澳洲储备银行最迟也会在6月初加息。加息之后，澳洲的现金利率将会从目前历史最低的0.1%上升到至少0.5%。

如果这中间增加的0.4%的息差，被各大银行全部传递给贷款者的话，那也就意味着，市场上大多数的投资房都会从盈亏平衡转入到略微亏损。

而投资房的盈亏平衡线，是房地产市场繁荣与衰退之间的一条重要界限。

一旦购买投资房意味着，投资者每年还要贴钱去养这套房产，就会打击投资者的积极性。

而我们知道，过去这两年澳洲房市的大繁荣，很大程度上是被自住买家所撑起来的。这点从上图的贷款数据中一目了然。2019年之后的三年来，投资者的活跃度一直低于长期平均水平。

如果贷款利率能够保持在低位一段时间，就会慢慢吸引投资者入场，从自住买家手中接过接力棒，继续支撑澳洲房市的价格。

但是即将到来的快速大幅加息，会吓退很大一部分投资者。所以这一波行情，很多投资者还没来得及进场，就已经被挡在门外了。这是与过去几个房产周期的很大不同。

当然，我们投资者还有一个指望，就是房租会持续上涨。凯文也相信，在过去一年房租已经涨了一波的基础上，后面房租还会上涨。

但是通常来说，房租的上涨是赶不上房贷利率上涨的。尤其在当前通胀高企的背景下，租房群体面临飞涨的生活成本的压力，想让他们再大幅增加租房的支出，会越来越难。

所以当利率持续上涨，而租金上涨的速度赶不上的时候，各位房东就要开始感受到现金流压力了。当投资房转为负现金流，很多房东就会考虑把手上不太值得保有的投资物业，放到市场上销售。

凯文之前有做过两期视频，都是讲公寓价格的问题的。焦点就在于，随着国境线开放，新移民和留学生回流澳洲，公寓的价格会不会有一波反弹？

我的观点是，在当前澳洲央行大幅加息的预期之下，房贷利率上涨所带来的利空，会对冲掉上述公寓市场的利好。而且利空很可能会压过利好。

悉尼一季度的公寓价格下跌了1.2%，其实已经说明了这一点。只不过很多在上一轮周期中买入公寓做投资的房东，之前几个月都还在犹豫，都想看一看情况的发展再做决定。

但是一旦澳洲储备银行正式启动加息，房贷利率上升。形势渐趋明朗，很多这类房东就不再对公寓价格反弹抱有太多期望了。当他们不再等待，开始抛售手上的投资公寓时，就会加剧公寓市场的价格下跌。

还有一个重要因素，就是在过去两年里，选择了一年期或两年期固定利率的小伙伴们，很多人的固定合约将会在今年下半年和明年到期。

那时候，无论选择新的固定利率，还是回到浮动利率，房贷利率都会比现在有大幅的提高。陡然增加的还贷压力，也会迫使一部分财务状况不佳的房产持有者，考虑出售物业。

这些都会导致悉尼房价承受非常大的下行压力。所以在今年剩余的2/3时间里，房价加速下跌是大概率的事件。

但是就像凯文一直强调的，市场不是铁板一块，上涨和下跌，都不是普遍性的。各个板块之间表现会有差异，并且从长期趋势上看，各区域之间的差异会越拉越大。

参考上图，悉尼15个大区域中，已经有6个区域在一季度出现了价格下跌。这其中有你的房产所在的区域吗？

而哪些区域下跌，又与你的预测或者感受一致吗？

在这个列表上，你认为哪些区域下一步会有更大的跌幅？你又看好哪些区域呢？欢迎在留言区跟大家分享。

我在2020年的9月份，预测了年底将会出现市场井喷行情，在去年6月底悉尼封城时，预测了接下来几个月的房价会大涨。而在去年10月初，又成功预测了当时就是这一轮行情的顶点。

我所做的就是帮助投资者把握市场趋势，跟随市场情况不断调整优化投资策略。无论是买还是卖，都能顺应市场大势，顺水行舟，通过借助市场的力量，实现四两拨千斤的效果。从而以远超市场平均的速度快速增长财富。