专家：墨尔本房价接近历史高位，市场仍对房东有利（组图）

首次置业买家希望澳洲各地飞涨的房价会稍为放缓，但他们在2022年进入市场仍将面临巨大的障碍，而房贷持有者担心他们将无法偿还贷款，甚至面临失去他们的房子。

2022年房价升幅不会像之前一年这么高。图： David Swift/NCA NewsWire

不过，新一年将不会像2021年市场竞争那么激烈，买家可能会松一口气。Domain的数据显示，2022年的购房机会看起来不错，房屋估价数量较去年高，表明许多业主正考虑在新的一年将他们的物业挂牌出售，也意味着待售房屋总量将恢复到 “正常水平”。

Domain预计2022年的房价涨幅不会与2021年相同，因为贷款审批收紧降低了买家的杠杆率，工资涨幅也赶不上去年的价格涨幅。

不过，预计澳人将继续在沿海的地方找房，邻近海滩的地区将继续人气高涨。例如，过去一年，维州的Somers、新州的Byron Bay和昆州的阳光海滩的房价分别上涨了69%、58%和48%。

价格适中的沿海地区将吸引更多买家，价格有望在2022年进一步增长。Domain研究和经济部主管Nicola Powell博士表示，投资者市场将继续不断增长，除非金管局(APRA)采取严厉措施控制。

她说：“在澳大利亚大多数主要城市和乡镇地区，仍然是对房东有利的市场。投资者已经从不断上涨的租金和资产增值中获益，房价将继续上涨，尽管增速低于2021年，但投资者将继续增加。”

报告警告称，一旦国际边界完全重新开放，墨尔本内城区、悉尼市区和东区等地区将容易受到租房市场紧张的影响，这些地区一向拥有大量海外移民和学生。

澳人仍然会到Byron Bay这样的沿海地区买房

预计价格将上涨多少?

他补充说，相对于其他首府城市，悉尼和墨尔本的房价接近历史高位，而布里斯班的房价则接近历史低位。他指这意味着，与东海岸规模较大的同类城市相比，布里斯班的住房物超所值。

但SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，如果现金利率上升和监管收紧，悉尼和墨尔本的房价可能会下跌至多3%和4%。

悉尼和墨尔本长期以来一直是全澳最大的房地产中心。他还指出，他相信布里斯班将不跌反升，2022年的增幅将高达14%。

与此同时，投资房地产公司Wealthi表示，随着利率开始慢慢上升，对$70万至$80万住房的需求将大增。

联合创始人Domenic Nesci说：“尽管今年封城，价格仍疯狂上升。但我们开始看到一些迹象，显示很多人可能不想购买100万元以上的物业，将找寻更物有所价、更实惠的房屋。”

有预测指很多人不再愿意花100万元买房。图： David Swift/NCA NewsWire

买家中介的预测是什么

她说：“在过去18个月，房屋销售的大幅增长为卖家带来利润，更多的房源将意味着买家有更多的选择，未来价格上涨的趋势也将相对放缓。买家将会变得更明智，不会在没有进行尽职调查的情况下过快地选择不合适的房产。”

但随着去年11月贷款规定收紧，May认为这将对首置买家产生最大影响，使他们更难进入市场。

她说:“那些仍有能力进入市场的首置买家将不得不改为选择公寓。”“否则，他们将面临长期租房的风险，因为公寓和独立屋涨幅的差距太大了。”

买家中介Michelle May。图：Richard DobsonMay

预测，随着12月边境向国际移民开放，学生和熟练劳动力移民回归，将再次看到市中心有更多公寓售出和租出。

她说：“这个市场的空置公寓在疫情期间一直未能售出和租出，现在随着海外学生回归，将再次被抢购一空。”

“随着人口再次增长，我们将看到公寓市场更活跃，特别是在大学地区。“同样，技术劳工移民增加，他们一般也都选择交通便利、上学方便、设施齐全的公寓。”

“负担能力当然是其中一个因素，海外移民对公寓的接受程度也较高。”May关注悉尼的一些新热点，特别是Bexley、Belmore和Arncliffe，因为这些城区在过去一年价格大幅增长，增幅超过30%。

她补充说：“造成这种转变的一个因素是，由于房价上升，很多人无法进入内西区的市场。”

年轻夫妇和家庭转为在这些新热点买房。由于相对较便宜，很适合首次置业人士。另一个优点是，随着地铁线路升级，到城市的通勤时间将缩短约20分钟。”

May指由于房价上升，很多人无法进入内西区的市场。图：Richard Dobson

May补充说，从买家的角度来看，新的西悉尼机场也是一个好消息。加上外派人员、移民、搬到乡镇地区的人，2022年的虚拟购房趋势也将增加。

她说：“在2020/21年度，我们看到拍卖清出率急剧下降，因为很多人不习惯在网上或虚拟买房。现在我们有时间来适应这个概念和新常态，因此虚拟买房和在线竞价将增加，更多人愿意这样做。”

银行的预测

澳新银行（ANZ）的数据显示，2021年，全国房价上涨了20%以上，2022年的涨幅将为6%。

ANZ经济学家Adelaide Timbrell警告称：“如果我们的预测正确，到2023年底，房价将比2019年底高27%。”

国民银行个人银行业务主管Rachel Slade预计，随着低利率和疫情期间强劲的收入支持的影响开始消退，房价将上涨4.9%。

各大银行都预测房价会下降。图:Gaye Gerard/NCA NewsWire

西太平洋银行也预计房价将放缓，预计2022年房价将上涨8%。联邦银行预测，房价将在2023年大幅下跌10%。

此前，房价经历了一段令人吃惊的增长期，房价过高令新买家无法进入市场。尽管房价预计将持续上涨至2022年底，但联邦银行经济部主管Gareth Aird认为，利率将有助于在几年内稳定市场。

澳人在担心什么

尽管Canstar的分析显示，自住买家的平均浮动利率较一年前下降了0.25%，但固定利率总体呈上升趋势，尤其是较长的贷款期限。

Canstar的数据显示，有62种的浮动利率贷款为2%以下，较2020年12月的14种多，而2%以下的固定利率贷款目前为79种，低于一年前的119种。

调查发现，受访者还预计房价增长将放缓。CoreLogic的数据显示，虽然2021年11月全国房价连续第14个月上涨，但这是自1月以来的最低增速。

11月的房价增长是自1月以来的最低水平。图：Gaye Gerard/NCA News

WireCanstar金融服务集团高管Steve Mickenbecker表示，澳人担心2022年的房地产市场，47%的受访者预计价格上涨将放缓，利率将上升，房贷压力将加剧，房屋被银行收回强拍的情况将上升。

但他指市场已有放缓的迹象。他说：“在最新公布的数据中，澳大利亚统计局的数据显示，10月份自住买家的房贷下降，只有投资者贷款有所增加，11月份房价增长的步伐再次放缓。”

“23%的澳人预计房屋被银行收回强拍的情况和房贷压力将会增加，甚至在我们看到现金利率上升之前，我们对自己应付房贷利率持续上升的能力信心有限。”

Canstar金融服务部负责人Steve Mickenbecker尽管央行的现金利率已经一年没有变化，但银行浮动利率在下降，固定利率在上升。

他补充说，这是一个明确的信号，表明市场预计澳央行将在未来12个月左右加息。他说：“市场上已没有提供12个月以上期限的固定利率优惠，所有的贷款机构都集中在浮动利率的竞争上，因为可以随时提高利率。”