民营房企发债重启的信号

仿佛冰封的湖面渐渐解冻，9、10月后关闭的境内发债，又对房企敞开了，其他一些融资方式也在推进中。

央企、国企和优质民营房企率先受益。龙湖在12月7日，抢先发出了房地产债务困局后，民营房企的第一单中期票据，标志着紧随保利发展、招商蛇口，民营房企的发债也重启了。

暖意背后，是房地产政策和融资环境的边际宽松，有利于以上房企的生存和发展，也有利于整个行业的信心恢复。

但房地产缩表、出清的趋势，仍然没有根本改变。未来的房地产，将再无高杠杆、高周转模式了；而“投资级”信用评级，将是每个重安全、有野心的房企的新追求。

01

重启

12 月 10 日，龙湖集团发布公告，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于 2021 年 12 月 7 日及 8 日公开发行 2021 年度第一期中期票据，规模为人民币 10 亿元。

该笔票据票面利率为3.7%，募集资金部分用于偿还银行贷款，部分用于支付项目工程款。

事实上，本月初，中国银行间市场交易商协会就受理了碧桂园、龙湖两家民营房企的中期票据发行申请，两家公司还为此暗暗争夺谁是“第一单”。

龙湖的动作显然更快，率先完成了第一期10亿元的发行。这成了本轮房地产债务风暴以来的首单民营房企发债。

而在龙湖成功发债之前，11月境内发债已经对招商、保利等央企开发商放开了。因为境内债的发行对企业主体要求偏高，提交的资料需符合一定规范才可获得许可，但好处是融资的利率相比美元债低很多。

随着12月份房地产政策积极信号不断，融资环境持续宽松，受益的开发商进一步扩大；不仅是发债，还有其他融资也都重启了。

12月13日，厦门建发公告拟发行10亿元中期票据、金融街拟发行不超过15亿元的公司债券；12月6日，龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作；12月5日，金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行，拟于2022年初上市。

房企融资回暖的背后， 更多是防范风险和稳定经济的考虑，房地产政策出现纠偏和边际改善。

在2021-2022中国经济年会上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

12月6日，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

12月3日，证监会表示将推出 REITs，支持房企发展和转型；同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

事实上，自11月10日以来，多家国有房企密集宣布银行间债务工具发行计划，房企债券融资出现边际改善的积极信号。申万宏源债券首席分析师孟祥娟表示，此次房企融资适度“松绑”、维稳为主，避免房企债务危机扩张引发更多风险。

02

分化

当保利、龙湖为发债重启而欢呼时，一些房企却仍陷债务困局。这是房地产历史上极其少见的情况，政策的暖意，不再是人人受益，而是有选择的了。

华泰证券认为，政策边际改善空间持续打开，金融端政策持续释放意味着政策底明确，优质房企将得到更多的政策倾斜。

所谓优质的企业首先看信用评级。以龙湖为例，率先发行中票，标志着其在民营房企中的稳健龙头地位。龙湖集团是目前唯一获得境内外全投资级评级的民营房企，分别获得惠誉、穆迪、标普给予的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定评级。与万科、中海、华润等看齐。

截至上半年末，龙湖集团融资成本进一步降低，平均融资成本降至4.21%，处于行业的最低区间，净负债率为46.0%；现金短债比为5.48倍。这样的优秀条件，是大家口中的“三好学生”，因此拿到了民企内地发债的第一棒。

已注册了50亿中票的碧桂园，2020年，碧桂园便获得穆迪、惠誉两家国际评级机构投资级评级，标普确认碧桂园BB+;长期发行人信用评级，展望正面。目前也是仅次于龙湖的评级较高的民营房企。

不过，房地产融资注定不会回到从前那种“普惠”的状态。中指研究院报告显示，11月信用债发行出现了两极分化的特征，即发行主力为国企、央企；龙湖、碧桂园、龙光等民企，也是12月才开启再融资的。

广发证券分析师刘郁认为，针对地产行业信用风险的上升，近期监管在“房住不炒”的基础上持续围绕“满足房地产市场合理融资需求”这一目标“打补丁”，但政策受益范围仅限“优质房地产企业”。政策呵护下，对优质民营房企的短久期存续债，可以乐观一些。

一些债务累积、评级较差的房企，恐怕很难再重启发债、再融资了。“对于目前处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。”瑞信认为。

这也难怪此前激进的融创，也要改变发展模式了。在8月份的业绩会上，融创董事长孙宏斌宣布，未来3年融创要变得安全，争取成为投资级评级房企。

国泰君安分析师谢皓宇认为，和以往“以房地产作为短期刺激经济的工具”不同，目前政策并没有对所有房企宽松，而是在不新增融资渠道的情况下，采用了结构性的融资政策，鼓励优质房企进行并购，这也就意味着，行业的淘汰赛会成为常态，且被淘汰企业依然无法通过再次融资重返市场，行业门槛将得到极大提升。

这也会加剧房地产行业的马太效应，倒逼一些评级较低、抗压能力弱的房企适应在“高原缺氧”的环境下提升周转和运营，难以适应的企业就将被并购、淘汰出局。

“现在的政策只是在纠偏，房地产调控没有放松，房住不炒的基调不变，行业还是要出清。生存与发展，就靠自己本事了，”北京一家开发商说。