一张图看懂千禧一代为什么更难买房

随着房地产价格的飙升和工资落后的增长，对于没有积累家庭财富的人来说，买房看起来更加遥不可及。

澳储行的一张图表揭示了现如今首次置业者所面临的挑战，在过去30年中，住房价格与收入相比过度增长。

（图片来源：SMH网站）

在20世纪90年代初，住房价格徘徊在家庭可支配收入的2.5倍左右，但现在，这个数字达到了5.5倍左右。

多年来利率大幅下降推动了繁荣，允许家庭借入更多资金并抬高价格，再用他们不断增加的资产来扩大居住面积或购买投资房产。

经济学家表示，与此同时，新房的供应也没有跟上需求。

“其中两个主要的制约因素是，我能否负担得起首付和贷款还款？”Grattan Institute家庭财政项目主任Brendan Coates说，“目前，首付是买房最大的拦路虎”。

（图片来源：SMH网站）

一旦买了房，他们如今抵押贷款的利息成本将处于历史最低水平，而以 2 开头的抵押贷款利率让前几代人羡慕不已，他们仍记得1990年现金利率曾达到17.5%。

但现在的租房者很快就指出，在一个主要首府城市，如果存钱的数字要为平均房价的五分之一，那么低利率的抵押贷款并没有什么帮助。

这个数字相当于在海港城市买13,628盘牛油果吐司，或者更有可能是祖父母的遗产或来自父母银行的礼物或担保。

澳大利亚央行助理行长Luci Ellis上个月也说，父母都租房的人“要想自己真正获得住房，处境将会更困难”。

Coates先生指出，年轻人的住房拥有率已呈下降态势，但下降幅度最大的是低收入的年轻人。

“如果你是一个低收入者，而且没有富裕的父母可以帮助你，那买房这件事对你来说将是暗无天日的”， Coates先生说，“除非我们采取行动，否则这个问题会越来越严重，持续下降的住房拥有率将重塑澳大利亚社会，后果不堪设想”。

（图片来源：SMH网站）

可以采取的行动像建造满足需求的新房，以此缓解飙升的房价，但Coates建议，像悉尼这样空间受限的城市——无论是建造在海洋还是山脉上的建筑——都需要一个能够提高建筑密度的规划系统。

CoreLogic澳大利亚住房研究主管Eliza Owen表示，金融系统的变化让房主利用他们的资产购买更多房产，导致房价相对于收入增长来说上涨更快。

“我们的财政安排始终围绕着住房展开，这样让住房可以真正脱离收入增长，而更多地与财富增长挂钩”，Owen说。

Owen还表示，无论是父母与子女共同购买房产的部分所有权，还是继承房产的能力，很多需求还来自于获得房产净值的能力。

她说，没有家庭帮助的购房者可能必须要在中心还是郊区中做出决定，远离自己的家庭或公共交通。

Owen承认高利率时代对人们造成严重的伤害，迫使一些负债者削减开支，从事多份工作，甚至失去住所。

但她还表示，利率高是因为通货膨胀率高，意味着工资也在增加，帮助许多人在一段时间内偿还了抵押贷款。

澳大利亚统计局表示，近年来工资增长缓慢，截至9月的过去一年中，工资仅增长了2.2%，而同期首府城市的房价上涨了21.7%。

（图片来源：SMH网站）

CoreLogic表示，目前的住房市场价格上行是有记录以来最快的，这意味着在新冠疫情期间的所有购房者都会发现，房价离他们的可负担价格越来越远。

Owen女士强调，联邦政府有一个帮助首次置业者在没有父母帮助情况下的购房计划——首次购房贷款支付首付计划，该计划使人们只需支付5%的首付就能购买到规定价格以内合适的住房。政府正重新发放该计划中多达4651个未使用的名额，这些名额在新冠疫情期间仍然空闲。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，随着利率的下降，与收入相比，买家也在承担更多的债务。

“鉴于人们必须承担如此多的债务......他们被这些债务拖累的时间更长，”他说，“通常情况下，当利率下降时，房价就会上涨，开发商会饱受鼓舞，建造更多的房产，他们也确实这样做了，只是他们没有建造足够多的房产。

即使是在1990年以高利率借款的人，也能够相对较快地控制其偿债率，因为当时工资以大约4%到5%的速度增长，使他们有更多的消费能力，也与今天低迷的工资增长形成鲜明对比。

Oliver表示，抵押贷款利率已经达到最低点，这意味着房地产价格增长的势头也已经结束。

“如果利率开始呈上升趋势......那么最终可能为更多可负担的房产铺平道路，”Oliver说。

（John）