“走向尾声的开始”：加息如何扼杀房地产市场的繁荣？

最新数据显示，如果利率上涨仅1个百分点，背负100万澳元房贷的家庭将需要每年增加22,458澳元的收入，才能避免陷入贷款压力。

尽管澳联储在周二的月度董事会上决定将利率维持在0.1%的历史低点，但人们逐渐认为这一情况最早将在明年出现改变。澳联储行长Philip Lowe在会后声明中没有提到在2024年之前不可能加息的相关信息，也没有给出任何关于具体日期的指导。

Lowe表示，2024年仍是可能发生的，但“现在看来，2023年提高现金利率也可能是合适的”。专家认为，不可避免的利率上升将使许多家庭承受贷款压力，并标志着COVID-19期间的房地产市场繁荣“开始结束”。

借款人应为加息做好准备

根据Canstar的新分析显示，在平均浮动利率为3.09%的情况下，利率上升1个百分点，100万澳元贷款的月还款额就会达到4826澳元，或者说每月较此前多出561澳元。

这意味着家庭将需要193,046澳元的年收入，即额外增加22,458澳元，以避免陷入贷款压力。

当借款人将其收入的30%或更多用于偿还贷款，即被视为有贷款压力。

对于投资者而言，情况也十分相似。他们需要201,013澳元的年收入，也就是增加22,955澳元，才能在没有贷款压力的情况下偿还100万澳元贷款所需的月度还款。

投资房的平均浮动利率为3.43%，如果提高1个百分点，每月还款将升至5025澳元，即增加574澳元。

根据Domain的数据显示，澳大利亚的独立屋中位价已接近100万澳元，悉尼达到仅略低于150万澳元的高点，而墨尔本的房价中值也超过了100万澳元。

根据澳大利亚统计局的数据显示，截至9月，全澳平均贷款规模升至57.4万澳元的创纪录高位，其中新南威尔士州增幅最大，平均为75万澳元。维多利亚州的平均贷款数额为60.6万澳元，昆士兰州为48.3万澳元。

Canstar金融专家Steve Mickenbecker表示，借款人应该为未来几年的多次加息做好准备。

“利率上调0.25%，100万澳元贷款的月供就将增加140澳元。虽然大多数借款人不会因为这个数字而辗转反侧，但利率上调不会就此停止。”

“一年后，你将不得不预期现金利率至少为1.00%，并将使每月的还款提高约560澳元，这意味着许多借款人的情况将变得严峻，可能会给一些人带来贷款压力。”

“为不可避免的升息做准备的最好办法，就是在银行表示时机已经到来之前，现在就开始提高还款额。”

他表示，在利率仍然较低的情况下额外还款，将使借款人提前偿还贷款，建立个人缓冲。

“现在，当利率很低的时候，你就该开始为自己采取利率防护措施了。”

房地产市场的繁荣走向尾声

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，尽管澳大利亚的许多城市的房价在今年前三个季度中创下了历史新高，但增速已经放缓，有关加息时间早于预期的说法表明，楼市繁荣“开始走向尾声”。

“利率的变化通常预示着结束的起点，加息往往扼杀了房地产市场的繁荣。”

他指出，虽然大量房贷都是定息，但这将影响那些已经面对更高的偿债能力评估缓冲利率的潜在借款者以及那些持有浮动利息贷款的房主。

“如果银行在审核贷款时考虑到了缓冲利率，那贷款者应该尚能负担。但我们知道这不会如此简单。”

“如果升息影响到了浮动利率，那么持有100万房贷的借款者每月的消费能力就会降低600澳元，这是一个很大的冲击。”

“利率提高1%将会对很多人造成打击，他们或许曾经被测试过在这样的利息水平下是否仍能偿付贷款，但可能没有预想过自己会真付这个钱。”

EY Oceania首席经济学家Jo Masters表示，利率的谷底期已经结束了。

“很明显，利率已经触底有一段时间了。我们已经看到固定利率提高，而浮动利率也正在上涨。”

“要为升息做好准备，就是我们为什么要设立偿债能力评估缓冲利率，及为什么APRA要提高该利率的很大一部分原因。”

Master表示，她相信任何加息都会影响到那些竭尽全力的边际借款人，但“动用自身最大借贷能力”的人并不多。

“要在市场上造成广泛的压力，你需要看到现金利率的增长超过偿债能力缓冲利率，也就是300个基点。”

“价格的涨幅逐渐降低是件好事，但我不认为央行会将利率从低位推高，这将会给贷款持有人带来偿债压力。”

结合过去12个月里澳大利亚人偿还贷款的情况、皇家委员会介入银行业使房贷质量的改善以及低利率来看，大部分房主的财政状况应该都保持良好状态。