澳洲$100万以上房屋成倍增长，墨市中位价涨至$81万（组图）

随着住房可负担性的下降，飙升的房价减少了低售价住房的供应。

目前，在RealEstate网站上，对标价$100万澳元及以上的房产的广告数量是$50万澳元以内房产的2倍多，突显出低售价房产的缺乏。

该网站经济研究部主任卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）表示，随着房价飙升，过去一年购房可负担性有所恶化，这给首次购房者带来了尤其严峻的挑战。

库舍说：“疫情爆发以来，借款成本下降，导致借款能力提高，并导致价格大幅上涨。房价上涨导致购买力下降,特别是对于那些正在寻求首次进入市场，价格上涨意味着更多的首付。而与此同时,创纪录的低利率意味着这些努力存款的借款人并没有得到存到更多首付。”

创纪录的低利率推动了房地产价格的大幅上涨。库舍表示，在人们因国际旅行禁令而在如何花钱方面面临限制之际，这进一步提高了借贷能力。

库什解释说：“这一举措，加上政府以住房建设者（HomeBuilder）形式出台的刺激措施，吸引了更多买家进入房地产市场，推高了房价。这些因素加在一起导致了房价上涨，首次购房者的购房可负担性下降。”

澳洲全国各地的房价都在大幅上涨，最新的数据显示，在过去一年里，悉尼别墅中位价涨幅最大，达到$110万澳元，涨幅15.8%。

然而，该网站经济学家保罗·瑞安（Paul Ryan）表示，在悉尼延长封锁期间，市场活动将暂停。瑞安在周三封锁又延长了2周后表示：“在市场恢复全面运转之前，价格增长可能会放缓。”

更高的房价正在推高购房者的预算

买家在澳洲各地寻找的房产一直在变的更贵，对标价在$100万澳元或以上的房产的搜索量持续上升，对标价低于$50万澳元的房产的搜索量继续大幅增长。

6月份，在房产网站上，39%过滤搜索的价格是标价在$100万澳元以上的房产，而在$50万澳元以下的房产搜索中，这个比例为15.5%。库什尔表示，人们正在搜索可供选择的房源。

他说：“$50万澳元以下的待售房产数量大幅减少。这反过来又迫使购房者不得不在房产上花更多钱。在我看来，毫无疑问，如果价格低于$50万澳元的房产明显增多——尤其是在首府城市——就会明显有更多的潜在买家寻找它们。”

库舍表示，在所有城市缺乏低价房产都是一个问题，但悉尼、墨尔本和堪培拉的问题最为严重。

他说：“在过去一年里，这些城市中，在所有对价格低于$50万澳元的住宅（独立屋和单元房）的过滤搜索中，每个城市的搜索量都不到10%。尽管在这些市场，$50万澳元以下的房产搜索份额最小，但在过去一年里，几乎所有市场都出现了大幅下滑，突显出价格的上涨，以及标价低于$50万澳元待售房产的供应减少。”

库舍表示，尽管首府城市的低价房产数量远少于城镇地区市场，但过去一年，城镇地区市场的低价房供应也已大幅减少。

他解释说：“这是城镇地区市场需求大得多、供应有限的结果。由于居住在该地区的人口要少得多，这些地区的需求大幅上升可能会对价格产生更大的影响，这就是过去一年发生的情况。”

在过去的一年里，对价值$100万澳元或以上的地区房产的搜索量增加了一倍多，疫情加速了人们对居住在海洋或森林附近的兴趣变化，并促使人们从首府城市向城镇地区流动，也创下了纪录。

最新的REA住房市场指标报告显示，6月份在非首府城市市场，经过价格过滤的搜索中，23.5%的搜索对象是$100万澳元或以上的房产，高于去年同期的11.9%。

疫情期间，澳洲人也需要更大的住房，因为他们需要更多的空间。

库什尔表示，过去一年内，在首府城市中，搜索三居室以上房产的人占的比例有所上升，6月达到66.9%，但在城镇地区市场中略有下降，降至73.4%。

他说：“当然在首府城市，我相信越来越多的人在寻找更大的房子，而在城镇地区，我怀疑有更多的投资者进入这些市场，导致今年寻找三居室以上住房的比例有所下降。”

维洲的买家经纪人和澳洲房地产买家代理协会主席凯特·巴克斯（Cate Bakos）表示，随着疫情和在家工作模式改变了一些买家的最低要求，包括卧室数量和对于书房的需求，$100万澳元以上价格区间的房产活跃度有所增加。

巴克斯说：“很多人本来可以满足于更小更便宜的房子，现在他们把搜索标准提高到了更大、带有三间卧室的房子，这给他们的愿望清单上增加了一大笔开销。$50万澳元以下的三室房产并不多见，三室以上的房产目前很流行。”

库什尔表示，尽管购房者可以选择单元房或联排别墅等更实惠的房产类型，但在澳洲大多数地区，即便是单元房也变得更贵了，并且单元房并非适合所有人。

可负担的第一套住房随着价格的上涨而减少

库什尔表示，首次购房者面临的可负担性挑战最大，尽管试图在这个热门市场再次购房的现有业主也面临着问题。他说：“问题是，如果你已经卖出了房产，正试图重新买入，价格上涨很快，因此市场可能正在远离你。”

房产网站6月份的数据显示，在过去一年里，悉尼的别墅中位价大幅上涨了15.8%，使其中位价达到$110万澳元。

墨尔本上涨了9.5%，达到$81万澳元；霍巴特的别墅中位价上涨14.7%，至$58.5万澳元；达尔文上涨14%，至$49万澳元；堪培拉上涨13.2%，至$78.1澳元；珀斯上涨10.3%，至$52万澳元。阿德莱德的别墅中位价上涨了9.6%，达到$52.3万澳元；布里斯班上涨了7.6%，达到$58.2万澳元。

比较网站Finder调查的大多数经济学家和专家都认为，普通澳人开始变得买不起住房，许多人认为原因是工资增长和利率较低。

Finder的消费者研究主管格雷厄姆·库克（Graham Cooke）表示，去年8月和9月，超过一半的受访经济学家对住房可负担性感到乐观，但在最近的调查中，这一比例已降至3%。

库克说：“对于首次购房者来说，住房阶梯的最底层离地面越来越高。这是一个越来越陡的台阶。”

库克指出，向自住者发放的住房贷款总额几个月来一直在创下纪录，澳洲统计局的最新数据显示，这一数字在5月份创下了$234亿澳元的新高。

因为可负担性和其他因素如固定住房贷款利率上升，以及监管机构为给市场降温可能采取的行动，四大银行的经济学家预期房价上涨至少10%，最高可达17%,2022年增长放缓之前依然稳定增张5-6%。

在Finder调查的专家和经济学家中，有三分之二的人预计新州的房价将在2021年下半年达到峰值，但库克表示，预计今年悉尼的房价将上涨21%。

库克说：“首次购房者是最受影响的，因为你需要存首付的数量一直在上升，你需要20%的首付来避免贷款机构收取住房贷款保险。如果你想在悉尼的某个地方买房，那里的别墅中位价是$100万澳元，那就需要存下一大笔钱。”

库克表示，如果明年房价增速像预计的那样放缓，2022年的住房可负担性可能会好得多。

他说：“看来这种价格增长速度不会无限期地持续下去。似乎要到今年年底，经济学家才会表示，可能会开始放缓，或许明年，在那些试图存钱的人面前，首付要求不会像以前那样呈指数级增长。”

沮丧的买家正在调整他们的预期

巴克斯表示，许多买家对市场的发展速度感到失望。

巴克斯说：“很多人都在关注去年的价格走势，他们很失望。很多人决定等它过去，因为他们预计JobKeeper退出后会出现崩溃，并希望在本财年结束时出现某种缓解，但实际上这种情况并没有出现，因为供应和需求太不平衡了。”

巴克斯表示，买家一旦接受旧价格点的机会，就必须调整预期，并参考价格的大幅上涨。

她说：“他们要么降低预期，要么将目光投向更远的地方，或者采取完全不同的价格策略。我们已经看到了很多这样的情况——无论是搬到一个城镇地区，还是接受一套在预算之内的联排别墅，或者是搬到下相邻地区。”

“我们有理由预计，待售房产的竞争仍将保持强劲，这将推高市场的价格。尽管市场出现季节性放缓，但市场活动仍在加剧。”