监管机构上调缓冲利率，会使房价下跌吗？

在银行监管机构降低了购房者的贷款上限后，房价的快速上涨趋势预计将放缓。

银行现在必须评估潜在的借款人在利率高出其现有贷款产品至少三个百分点的情况下，是否能继续偿还贷款。

此前，这个缓冲利率被设置为2.5%。

银行监管机构澳大利亚审慎监管局APRA在周三宣布，这将使一般借款人的最大借贷能力降低约5%。

但由于许多购房者的借款水平并没有达到他们能力的极限，APRA预计这仅将对住房信贷增长产生温和影响。

APRA主席Wayne Byres表示，监管机构的重点是确保银行向能够负担其目前和未来债务的借款人放贷。

而经济学家们预计，此举将减缓房价上涨的步伐。

在超低利率和人们由于无法外出就餐及度假而存下的额外储蓄的推动下，房价在今年一直在飙升。

根据CoreLogic的数据显示，在过去12个月中，全澳房价上涨逾20%。

房价的上涨速度将放缓

APRA的这一温和举措不太可能在现阶段压低房价。然而，如果需要，监管机构也可能会做出更多改变。

一些银行在此前已采取措施评估在利率进一步上升的情况下，借款人是否有能力偿还贷款。

联邦银行于今年6月，将其偿债能力评估下限从5.1%上调至5.25%。

Westpac 高级经济学家Matthew Hassan在谈到APRA此次的举措时表示：“这实际上是一次房地产市场的加息。”

“这几乎是在没有现金利率变动的情况下，实现实际加息的最接近方式。”

他预计，随着数个城市房价上涨，人们的负担能力受到限制，在这种背景下，这一变化将有助于放缓房价的上涨势头，其影响可能会持续到明年。

他表示：“未来6至12个月，我们将看到房价的温和增长，极有可能仅有单位数。”

“我们预计，监管机构的目标是让市场实现软着陆，而不是出现紧缩。”

他认为，在这一调整之后，可能还会出台其他措施，比如限制发放贷款给DTI指数超过6的借款人，或者对首付较少的贷款进行控制。

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，监管机构希望在一开始采取温和措施。

她表示：“他们等着看市场对此作何反应，也许几个月后会出台进一步的措施。”

“其产生的影响并不大，不过这将对部分贷款人，特别是对那些以最高水平举债的人造成冲击。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver重申了他的观点，即明年房价增速将放缓至7%，但不太可能下跌。

“这一切都取决于他们还做了什么。如果他们在今年晚些时候采取更多措施，以更严格的贷款限制收尾，那就可能导致房价在明年下跌。

“监管机构已经采取的措施，可能表明收紧的力度超出了人们的想象。”

CBA澳大利亚经济主管表示，要对房价前景做出实质性修正，需要加息幅度超过50个基点。

他表示：“我认为，这项限制措施将略微减缓价格的增长速度，但这不足以让房价下跌。”

“如果结果证明这些措施没有产生预期的效果，那么还有扩大的空间。在他们决定采取其他行动之前，将拭目以待其影响。”

买家的借贷能力将受影响

在银行监管机构采取措施确保借款人在利率最终上升时仍能偿还债务之后，从现在开始，申请住房贷款的人所能申请的最大额度将被削减数万澳元。

比较平台Canstar指出，假设一位贷款申请者的年收入为9.05万澳元，如果缓冲利率上调至3%，其所能借的最大额度将减少3万澳元。

在平均浮动利率3.13%的基础上，如果缓冲利率为2.5%，该申请者最多可以借到57.8万澳元；但如果缓冲利率调整至3%，这一数字将降至54.8万澳元。

收入为5.98万澳元的人将失去1.7万澳元的购买力，而收入为13万澳元的高收入者的借贷能力也将减少4.7万澳元。

与此同时，经济学家们表示，由于监管机构的举措过于温和，无法压低房价，房价仍将上涨，但明年可能会将当前20%的房价年增长率放缓至更小幅度。

Domain研究和经济学主管Nicola Powell也认为，APRA的举措将降低新买家的借贷能力。

她指出：“购房者用以买房的钱会减少，所以他们在拍卖会上竞价的能力也会降低。”

“但从整体来看，这只是个小数目。”

“我们已经看到房价增长的步伐有所放缓。不过我仍然预计价格会上涨，但这些贷款限制措施可能会进一步放缓其步伐。”

她表示，投资者可能会受到更大的影响，不过此举仍将影响悉尼和墨尔本等房价较高城市的首次置业者的购房能力。