最新住房和商业地产现状报告出炉！专家分析：房地产贷款飚升，将对购房者、投资者和企业产生这些影响

澳洲著名汽车和家庭金融保险公司Savvy近日发布了一份《住房和商业地产现状报告》，按照澳洲统计局每月都会公布的贷款数据，即所谓的贷款指标。它向我们展示了澳洲所有相关的借贷统计数据，包括抵押贷款，个人贷款，以及不同类别的商业贷款。

本文将重点关注抵押贷款和商业贷款的变化及其对购房者、投资者和企业的意义。

正文：

2021年5月，住房贷款数，或者说希望并获得住房贷款的人数上升了4.9%，但6月下降了1.6%。更引人注目的是，个人固定期限贷款，如汽车、合并债务或其他类型的个人投资，上升了5.6%，但在接下来的一个月里却下降了12.6%。商业建设贷款是一种被澳洲统计局称为“波动”系列的贷款，在两个月内下降了约 20%。

有趣的是，直到2021年6月，新的住房贷款一直在持续增长（不包括为转贷的人）。2020年5月，新增住房贷款总额为166.6亿澳元。这一数字是去年同期的两倍多，达到325.7亿澳元，创下了历史新高，超过了2017年5月226.8亿澳元的峰值，现在才出现13个月以来的首次回落。

通过最新的研究，我们将弄清所有数据的意义——包括由Diaswati Mardiasmo博士、Savvy董事Bill Tsouvalas博士进行的专业经济和金融分析。这篇文章将深入探讨为什么澳洲正在经历如此持续的贷款高点，以及为什么投资者和业主自住贷款之间的差距在缩小，正如Mardismo博士所说，这是a “perfect soup” of conditions。

（图片来源：Savvy）

家庭贷款

Owner occupier

自住贷款在过去12个月里几乎翻了一番，达到 234.8 亿澳元的峰值（由ABS 提供的数据范围—在本例中为2003年5月至2021年5月），在2021年6月首次下降。经季节性调整后，上升了1.9%。

（图片来源:Savvy）

Investor

投资者抵押贷款与自住贷款的趋势相同，最终在2021年5月达到91.3亿澳元的六年来的峰值。此前的峰值是2015年4月(100.8亿澳元)，增幅达13.3%。奇怪的是，根据SQM Research的数据，全国所有类型房屋的平均总租金收益率仍稳定在3.9%。这一指标可能无法解释投资者抵押贷款的激增——本文稍后将对此进行详细探讨。

Business

物业收购

在商业领域，与上月批准的65.7亿澳元贷款的峰值相比，房地产购买率急剧下降——2021年5月，贷款率下降27%，至47.9亿澳元，然后反弹，超过4月的高点，达到71.6亿澳元。这与2020年7月32亿澳元的低点相距甚远;但在每个“splurge” month，都会出现一个奇怪的趋势——新增贷款在大幅增加后的一两个月里大幅下降。

建造

不同寻常的是，在6月份降至19亿澳元之前，新贷款承诺稳定在约23.6亿澳元。建筑业贷款市场起伏不定——例如，2012年10月，建筑业贷款达到了44.2亿澳元的巨大峰值，而下个月则缩减到了这个规模的四分之一-11亿澳元。

分析

正如预期的那样，新州是业主自住贷款的领头羊，5月份达到了77.16亿澳元的峰值，维州紧随其后，为71.09亿澳元，它是人口最多的州，这很正常。从2020年5月开始，所有贷款有所上升，超过了贷款总额的一半。ABS称，这八个首都城市的房价本季度上涨了5.4%，比过去12个月上涨了7.5%。最近从5月份的高点回落可能意味着形势发生了转变，或者仅仅是一次回调。

西澳似乎是个例外，它的人口与南澳(170万)大致相当。根据西澳房地产协会(REIWA)的数据，珀斯的房价是“澳洲所有首都城市中房屋中位价最低的”，这使得珀斯的很多人选择买房而不是租房。他们估计，2021年房价将上涨6%至10%。

（图片来源：Savvy）

按用途划分的住房融资

现有住宅

新州和维州用于购买现有住房的新贷款的价值大幅上升-用于购买现有住房的贷款飙升至172亿澳元，这无疑是获得抵押贷款的主要原因。

房屋建设

与前一个月相比，5月份的住宅建设总额下降了2.3%，总值31.3亿澳元。 （然后在6月21日降至25.9亿澳元。这低于今年1月的40.4亿澳元的连续峰值。）

新住宅

根据2021年5月的ABS贷款数据，新住宅（刚刚建成，准备入住）的购买量下降了 2.3%，连续三个月出现负增长。这可能是受今年1月HomeBuilder补助金从2.5万澳元减少到1.5万澳元的影响。

首次购房者

尽管维州和新州的首套住房贷款仍处于历史高位，但经季节性因素调整后，首套住房购房者的自住贷款减少了0.8%。自住首套房贷款占所有自住贷款的32.7%，约为76.7亿澳元。6月份，首次购房者数量为13869人，低于2021年1月的峰值16257人(经季节性调整)。

翻新

装修贷款在去年激增，从2020年8月的2.16亿澳元的低点，到5月的接近峰值的4.53亿澳元。

（图片来源：Savvy）

投资

新州和维州一路领先，占2021年5月所有投资者贷款的70.2%。排在第三位的是昆州，约占维州贷款总额的一半，占新州贷款总额的三分之一。这可以部分归因于新州的房价，大悉尼地区的房价中值已经攀升至130万澳元以上。

评论

天时地利的条件

PRD Real Estate首席经济学家Mardismo博士称，当前政府刺激、低利率以及自住贷款和投资贷款之间的微小差距，在当前贷款激增的情况下，就达成了目前天时地利的条件。她说:“实际上，从我们遭遇新冠疫情时开始，政府就推出了HomeBuilder等方案。”“HomeBuilder与我们的历史低利率同时出现。现金利率保持在0.1%不变，基础牢固。

“银行给首次购房者提供低额利率。结合利率市场的现状以及政府在增加房屋所有权方面的刺激措施，这两者共同作用，最终导致贷款额的增加以及有资格获得购房资金的人的增加，例如首次购房者保证。”“无论来自哪个年龄段，人们的购买欲依然强烈。”

“我们都知道，在大多数地方，房地产交易处于最高水平，”Mardismo博士说。“我们看到了破纪录的销售，我们看到一些房产中介说，房产大量涌现，他们接到了很多询问，诸如此类的事情。所有这些都是齐头并进的，表明购买率会增多。无论是首次购房者、自住者还是投资者，交易量都在增加。” 

锁定低利率

浮动利率住房贷款是最受欢迎的贷款类型，在2021年5月批准的贷款超过286亿澳元。然而，固定利率贷款和浮动利率贷款之间的差距已经缩小，固定利率贷款达到240亿澳元。本月的结果是2020年3月浮动利率贷款和固定利率贷款之间的差额- 247.1亿澳元。Savvy的董事Bill Tsouvalas表示，购房者希望锁定历史低位的利率。

“尽可能长时间地锁定有史以来或将要到来的最低利率是有道理的，”他说。“如果您可以在RBA现金利率为 0.1% 时锁定，或者至少以该利率部分锁定您的抵押贷款，那就很容易了。自疫情开始以来，为什么差距缩小到这种程度也就不足为奇了。” 

其他用途资金回流？

不出所料，自2020年3月联邦政府为应对新冠疫情而禁止国际旅行以来，用于资助旅行和假期的个人资金几乎为零。2020年4月，仅发放了200万澳元的贷款——创下历史新低。2021年5月，批准了700万澳元的旅行贷款——与住房和其他个人财务贷款相比，这只是沧海一粟。在2021年4月至5月期间，家庭和个人用品指标出现了另一个高峰，这两个月的批准额均达到1亿澳元，超过了2020年1月的前一个峰值，即9200万澳元。 

比银行更安全——投资者的房子

由于较高的租金收益、较低的存款回报率以及投资者抵押贷款和房主抵押贷款之间的差距正在缩小，投资房屋现在更具吸引力。Mardismo博士说:“这并不完全相同，但目前非常接近。此前，投资者住宅贷款利率和自有住宅贷款利率之间的差距较大。但目前，这一差距正在缩小，而且非常小。投资者看到这一点就会想，‘好吧，贷款目前处于最低点，所以投资是有意义的。’

“经验丰富的投资者知道，这是获得贷款的最佳时机，需要还款金额少，而且利率几乎和自住一样。”

“空置率也在直线下降，通过提供新的资源来解决租金短缺问题的人就是赢家。”

“我们看到的空置率只有百分之一，低于2%，低于3%。在塔斯马尼亚，有些是0.4%，0.6%。这些是我们以前从未见过的数字。投资者看到了这个机会。空置率继续下降。由于租赁市场的短缺，租金收益肯定会上升。”