租金调控时代来临！北京率先出手，中介不能转租，房租不能随便涨

在对房地产销售市场进行一系列的管控之后，针对租房市场的调控也拉开了大幕。

8月24日，北京住建局发布《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下文简称《条例》），这是全国首个地方租赁条例，具体内容包括实行分类监管，严禁中介转租，明确租金调控，押金不超1个月租金，租金过高将调控等。

图源：北京市住房和城乡建设委员会官网

过去几年，国内租赁市场乱象迭生，大量资本进入，长租公寓混战，租金贷盛行，租赁市场叠加互联网金融的泡沫，导致出现了多起类似蛋壳公寓的暴雷事件，群租房、租赁纠纷等也层出不穷，急需规范。

北京市住建委指出，这一条例出台，既是落实党中央“房住不炒”的举措，也是完善北京市住房租赁制度体系的需要。

近期，北京、深圳、上海等城市租金上涨明显，随着住房租赁条例在北京落地，后续其他城市或将跟进，租房市场或迎来稳定。

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严禁中介转租

这部《条例》，是首部关于住房租赁的地方性法规，其中很多条款也是首次提出，比如明确租金调控、分类监管，室内装修空气质量不达标的，不得出租用于居住，押金不超一个月租金等。

其中有一条：房地产经纪机构不得提供转租服务。市场随即传言，链家、我爱我家等中介，被禁止在北京从事转租业务。针对此传闻，北京链家、我爱我家均回应称，该消息不实，未从事转租服务，如下图所示：

其实，房地产经纪机构不得提供转租服务，这是对行业进行分类管理，将房地产经纪机构与住房租赁企业做区分管理。

转租服务，指的是租赁企业先与业主进行交易，获取房源，再将房源租给租户，中间共产生两次租赁行为；中介机只能提供“居间代理”，即撮合房东和租户直接签约，并不属于转租范畴。

此外，意见稿指出，房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金。
住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

事实上，禁止中介转租不是第一次提出，在此前多年，北京都有整治中介转租的措施，转租导致哄抬租金、违约频发等乱象，市场对此诟病已久。

2010年，因为中介“二房东”哄抬租金，北京曾修改《北京市房屋租赁管理若干规定》，要求中介不得通过转租赚取差价。

2014年，由于投诉太多，武汉房地产中介协会发出倡导，号召中介机构及就业人员抵制房屋转租、群租行为。

这一次《条例》更加明确，从事住房租赁的企业，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，可以提供转租服务；而房地产经纪机构的范围应当包含“房地产经纪”，不得提供转租服务。

天眼查显示，“相寓”所属的北京爱家营企业管理有限公司，自如所属的北京自如生活企业管理有限公司，工商信息中均明确标注“住房租赁经营”资质，符合《条例》要求。

这一乌龙也暴露了租赁市场的混沌现状。一直以来，人们对提供转租服务的主体到底是租赁企业，还是中介机构，概念区别并不清晰。

“这意味着以后租房，只能和房东、租赁企业签约、交易，”多位业内人士认为，这种区分管理，有利于租赁机构，比如长租公寓运营商，包括开发商品牌和独立第三方品牌的运营商。

开发商中，万科和龙湖都已大量介入长租公寓。8月25日龙湖中期业绩会上，龙湖CEO邵明晓表示，公司目前运营的长租公寓已超9万间，看好该业务前景，也得到了很多国家政策如税收等的支持。

02

不能随意涨租金了

本次新规中最受关注的，则是租金调控。

在保护承租人权益方面，意见稿中指出，租金由租赁双方协商确定。租金数额应当在租赁合同中明确，合同期限内出租人不得单方面提高租金。提倡出租人按月收取租金。

租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。

此外，根据意见稿，北京将建立租金监测和发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

从中可以看出，北京的租金调控是层层递进的，从限制租金涨幅、实行佣金指导价、到租金指导价，这也是北京市首创。

一名长租公寓运营商指出，限制租金涨幅，是针对这几年租赁企业竞价收房、哄抬租金的，佣金指导价则是限制中介无故地涨佣。

租金指导价则是指由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围，主要是针对“租金快速上涨”的情况。

租房指导价的概念并不新鲜。

2002年，北京首次发布租房指导价，以每季度定期更新的方式，体现普通租赁市场的一般价格水平。这在当时，主要发挥参考意义，无法形成约束。

2010年，天津也发布了租房指导价，并表示，市民如在租房时发现租房价格与指导租金差额较大，可向市、区房管部门投诉，维护自己的权益。

2019年8月底，在深圳房博会租赁论坛，官方透露深圳将采取严格租金管制，其中提到一房一价，以及“年租金涨幅不得超过5%”，并将塘朗城作为首个试点项目。

此后深圳房租保持平稳，直到2021年 7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》发布，当中又提到：要建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳这一做法具有创新性，在二手住房价格参考价或指导价积极创新的过程中，也需要研究租金参考价制度，形成比较好的体系和模式。

相比深圳，北京这次提出的租金管控是更加细致而深入的。

严跃进判断，北京是长租公寓企业的重点布局城市，业务规模量较高，如果后续租金加强管控，企业势必需要研究租金收入的影响，包括企业收入来源调整等内容；也可以警示一些租赁市场的投资者，靠租金上涨来获取暴利。

中指研究院北京分院研究副总监李益峰认为，租金调控，对资本助推租赁企业竞价收房形成了一定约束，有利于保持租赁住房市场平稳发展。

去年9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，被认为是住房租赁领域的顶层设计。业内人士认为，后续一些城市大概率会跟进北京的举措。

严跃进进一步指出，对租赁市场的规范管理，也是落实“房住不炒”、“租购并举”的系列动作，从过去房源管控、金融管控，到现在租金管控，房地产行业的调控机制越来越精细、深入，不仅房价不能炒，房租也不能炒了。