好银行，坏银行，作为贷款人该如何判断？

本周接手了一位转贷客户，这已经是他第三次更换银行。本来这位客户不准备转走，只是想在原来的贷款上增贷一些钱。

但由于感觉原来的Banker在他套现申请上没那么积极，于是他就查看了其他家的利率，发现也差不多，而且还有转贷补助，所以就想换一家银行。

在聊天的过程中这位客户问我这样一个问题，你看，我用的银行也不算少了，感觉都差不多，但是每次都是不知不觉的换了另一家机构。

好银行，坏银行，作为贷款人我究竟该如何判断？

这个问题确实比较难回答，从贷款经纪人眼中看银行的好坏之分，其实是一个动态变化的过程。

为什么这么说呢？因为从客户的角度来看，由于个人每个阶段融资的需求不一样了，好坏的评判标准也就不一样。 

从银行的角度来看，由于风险，收益，以及自身体系的变化，产品属性也在相应变化，这两种力是相互作用的，所以比较难评论。

虽然好与坏是一个动态的评价过程，从一个贷款经纪人的角度，也存在一些评价银行好与坏的标准，希望今天的一些信息可以给贷款人一些参考意见。

我把判断银行好与坏的标准简要归纳为以下5点。

01

利率以及利率折扣

申请贷款时，申请人最关心的就是银行的贷款利率以及利率折扣。

通常银行在网站上标注的利率都是(Standard Variable Rate)，但是在实际操作中，会根据房贷的用途和数额给出利率折扣，这样就出现了同一家银行里存在不同的浮动利率的情况。

例如，某银行的自住房本息同还标准浮动利息是4.39%，银行给这个申请者额外的1.6%-1.7%的终身折扣区间，那么这位申请人拿到的利率就是2.69-2.79%的浮动利息。

所以浮动利息要关注银行的两个变量，即“标准浮息”和“终身折扣”。定息的比较就相对容易些，只看给出的利率即可。例如两年定息1.99%。

02

审批团队与信贷政策

银行信贷部门审批贷款时，都是按各的审判习惯去审案子，大多数时间都是在遵循Credit policy的内容一项一项打勾。

只要申请人满足政策要求就会通过，所以简单的PAYG的贷款申请，差别不大。

但是，不同银行在复杂案例的审理上的差距就存在很大区别。

例如：有些银行审批部门一遇到略微复杂的申请案例时，例如自雇人士或高比例贷款，整个的申请流程显得非常业余。

Assessor缺乏和Broker进行有效的案例沟通，只知道不停的向申请人要更多的材料，甚至不是一次性要齐，反反复复的好多轮次。

当然最后贷款还是批下来了，但是耽误了客户宝贵的审批时间。这么看来，政策的灵活和丰富经验的审批团队是衡量好银行的一项重要标准。

作为Broker，我们也是尽量的避开那些后台审案子大概率不顺的那些银行。

03

审批工作效率

这一条就是我们常说的审批周期。

有很多客户忽视这一条的重要性，认为审批速度快点慢点无所谓，不是评价一个银行好与坏的主因，但有些时候这个因素比任何一条都要重要。

我就遇见过由于因为银行审批太慢而错过购买机会，最终损失了百万增值的案例。

去年一位读者看上了悉尼下北区的别墅，由于卖价比较贵，所以客户还是想等到预批之后才购买。

由于当时所选择的银行申请速度较慢，贷款批了将近一个多月，所以这位客户错失了最好的入市时机。

等到2021年想入市的时候，房价已经节节蹿升，足足比原来看上的那些房子贵了上百万。所以贷款申请的速度绝对不能忽视。

04

银行调息频率

通常情况下，澳洲商业银行的标准浮动利息随着澳洲央行的升息、降息，而产生变化，但是每家银行在跟随幅度上还是存在差别。在有些条件下银行也有可能根据需要自行加息。

例如：在2016年的时候，有些银行直接升高海外投资人的利息，导致客户的贷款压力陡然增大，有些银行在客户定息结束之后，直接跳转到比较高的浮动利率。

有些基金产品，只要做进去了从不主动帮助客户调整利率，除非到了客户要转走的时候。

因此，利息变化的稳定度也是衡量银行好坏的一项重要因素。

05

银行的后续服务

银行成功批贷只是万里长征的第一步，然而银行的后续服务才是硬实力的体现。

客服电话的接通速度，分行网点的数量，多维度的金融服务，都是衡量后续服务质量的重要指标。

说了这么多，如果归纳一句话来总结评判标准，那就是：能快速满足你现在融资需求，并保持合理的利率水平就是适合你的银行。