这一波Lockdown，会如何影响房地产市场？

尽管房地产市场的繁荣仍在继续，但由于新冠疫情导致澳大利亚一半人口陷入Lockdown，卖家对出售房产持谨慎态度。而悉尼的长期封锁，也可能会推迟其关键的春季销售季节。

澳洲房产网站REA经济研究部主任Cameron Kusher表示，新南威尔士州、维多利亚州和南澳大利亚州的Lockdown，对较为平静的冬季住房市场只造成了轻微的影响。

但随着大悉尼地区的封锁延长至覆盖整个8月，并预计将持续到9月，Kusher警告称，这将在澳洲最大的房地产市场迅速复苏之前暂时踩下刹车，就像去年墨尔本实行112天封锁后发生的那样。

Kusher表示：“这将意味着春季销售季将推迟，销售活动可能会持续下去，并在圣诞节和新年期间强于正常水平。”

Kusher表示，迄今为止的封锁对房地产市场的影响微乎其微，但他补充称，这是因为维多利亚州和南澳大利亚州的紧急封锁已经结束。

维多利亚州持续了12天的第五次封锁和南澳大利亚州为期7天的封锁都在周二晚上解除。

Kusher表示：“在新南威尔士州，更长期封锁的可能性正在加大，这可能意味着我们将在未来几周看到对房地产市场的更多影响。”

“我预计新南威尔士州的新挂牌上市的房屋将会减少，我们将看到交易水平出现更大幅度的下滑。拍卖场次也将减少。”

新南威尔士州州长Gladys Berejiklian周三将大悉尼地区此前为期5周的封锁再延长4周，至8月28日。

但有猜测称，严格的限制措施将持续到9月份。

经济学家警告称，悉尼更长时间的封锁和其他方面的限制措施将在第三季度冲击澳大利亚经济，导致经济负增长。

Kusher表示，鉴于对整体水平的强大影响力，延长的悉尼封锁将对全澳房地产市场的表现产生冲击。

“但实际上，除了担心疫情可能蔓延到其他州和地区之外，它对其他方面的影响应该很小，”他补充说。

“每年的这个时候，房地产市场通常要安静得多，然而，封锁地区以外的市场状况的确显示出了很微小的影响。”

不确定性冲击拍卖，卖家犹豫不决

Kusher表示，这三个州的Lockdown并未对市场活动产生重大影响，但确实影响了拍卖房产数量。

他表示：“尽管最近几周待售房产上市数量有所减少，但尚未出现大幅下跌。”

南澳大利亚州成为第三个进入封锁状态的州，在realestate.com.au上搜索当地房产的人数也略有下降，但Kusher表示，他完全预计封锁结束后，搜索水平将反弹。

然而，Lockdown造成的不确定性对卖家产生了巨大影响，许多业主推迟了房产的上市。

Kusher表示：“由于持续存在的不确定性，这导致业主在将房产挂牌上市时犹豫不决，这种情绪可能会影响整个澳大利亚。”

“当然，对于购房者来说，这无疑是很痛苦的，特别是如果他们已经卖掉了房子，迫切需要找地方住的话。”

由于新冠疫情中的Delta毒株具有高度传染性，所有州和地区都有会进一步紧急封锁和实施限制的风险。

Kusher表示：“在澳洲绝大多数人接种疫苗之前，Lockdown似乎是我们对抗COVID的唯一真正防御手段。”

“所以封锁肯定是我们必须面对的现实，这将带来一些不确定性。

“我怀疑，这最有可能从卖家愿意挂牌出售房产的水平中看出来。”

最新的封锁也影响了消费者的整体信心。

据周二发布的ANZ-Roy Morgan数据显示，由于悉尼、维多利亚州和南澳大利亚州仍处于封锁状态，上周消费者信心下降了3.5%，降至2020年11月初以来的最低水平。

在澳大利亚两个最大的拍卖市场，即悉尼和墨尔本的封锁期间，每周都有数百场拍卖被取消或推迟，亦或将房产转成私下交易。而现在，维多利亚州的现场拍卖已经恢复。

Kusher表示：“我们看到，在封锁期间计划的房产拍卖越来越少，而且我们也看到重新安排时间或撤回拍卖的房产数量也有所增加。

绝望买家的FOMO情绪加剧

买家中介，也是propertybuyer.com.au首席执行官的Rich Harvey表示，由于房价飙升，购房者担心自己会错失良机，最新的封锁同时也令他们感到沮丧。

Harvey表示，在大悉尼地区，房屋开放参观必须先私下预约，且只能一人参加，这一规定也很让人失望。

“需求被压抑了。因为人们说他们不想被打扰，或者害怕外出，现在市场正经历一段时间的修整。”

“从卖家的角度来看，这也起到了刹车的作用。我们的房源本来就很紧张，现在更少了。这也影响了房价。”

Harvey的公司在悉尼、墨尔本和布里斯班都有买家中介。

他表示，在南部各州封锁期间，布里斯班市场的竞争变得非常激烈。

他预测，布里斯班成为2032年奥运会主办城市这一消息的宣布，将进一步增加需求。

“很多悉尼和墨尔本的买家都在那里买房，并寻求买家中介的帮助。”

周三的REA Insights买家需求指数显示，上周南澳大利亚州的买家需求下滑，新南威尔士州和维多利亚州的买家需求继续温和下降，原因是封锁影响了市场活动。

realestate.com.au经济学家Paul Ryan表示，未来几周需求可能会下降，因为卖家推迟新房产的上市，直到情况恢复正常。

Ryan表示：“但今年晚些时候，如果这波疫情得到控制，我们预计市场活动和买家需求将出现反弹。”

买家的需求将继续超过待售房产的供应，房地产销售速度加快。

封锁将推迟悉尼关键的春季销售季节

有猜测称，包括蓝山、中央海岸、卧龙岗和Shellharbour在内的大悉尼地区的Lockdown将持续到8月之后，从而影响关键的春季销售季节的开始。

Kusher表示，封锁将先暂时减缓市场的强劲势头，然后才会反弹，就像去年墨尔本延长封锁后发生的那样。

Kusher指出：“尽管这将推迟悉尼销售季的开始时间，但我们很可能看到，此后市场将真正充分地弥补失去的时间。”

“去年墨尔本解除封锁后的市场反应也是相当迅速的。

“考虑到此次封锁期间以及迄今为止的需求水平，我们有理由预计，市场活动的反弹将相当快。

“我认为我们将看到时间会在圣诞节和新年期间的市场上弥补回来，那时新南威尔士州的市场活动将比正常情况强劲得多，”Kusher补充道。

Harvey预计，悉尼的长时间封锁将产生更多被压抑的买家需求。

他说：“我认为，一旦悉尼解除封锁，它就会以非常疯狂的速度冲击市场。”

“市场上仍有大量未被满足的需求。我认为圣诞节到新年将是一个非常强劲的销售季。”

尽管疫情影响，房价仍将继续上涨

Kusher表示，他预计，由于Lockdown，悉尼的房价增长将在未来几个月放缓，但一旦封锁结束，房价应该会回升。

由于今年上半年澳大利亚住宅价格出现了强于预期的飙升，西太平洋银行和澳大利亚国民银行的经济学家在本周调高了他们对2021年澳大利亚住宅价格的预测。

西太平洋银行首席经济学家Bill Evans和高级经济学家Matthew Hassan现在预计，今年房价将上涨18%，其中悉尼涨幅为22%。

Evans和Hassan表示，封锁将导致房价在第三季度增长势头有所减弱，尤其是在悉尼，但一旦限制放松，市场活动应该会迅速反弹。

他们在周三的一份研究报告中表示：“未来几个月，疫情的破坏可能会让市场降温。”

“虽然房价在7月份出现了稳固的上涨，但势头似乎已经有所放缓，几个州的多次‘小型封锁’以及新南威尔士州更长时间的关闭开始影响活动。

他们补充称：“价格增长可能完全停滞，尤其是在悉尼，那里的限制措施看来还将持续一段时间。”

“然而，任何放缓都很可能是短暂的，因为限制放松，全澳的经济反弹将推动随后的房价再加速。”

Evans和Hassan预计，在房价在2023年下降5%之前，到2022年房产价格增长将放缓至5%。

澳大利亚国民银行的经济学家现在预计，2021年澳大利亚住宅价格将增长19%，预计此后每月的增长速度将放缓，但增速仍将保持稳定。

澳洲国民银行的一份报告称：“经济和劳动力市场好于预期的复苏，加上极低的利率，支撑了房地产市场的强劲反弹。”

NAB的经济学家还将他们对2022年物价增长的预测下调至3.6%，因为人们的购买力受到了限制。

他们补充说，墨尔本在今年5月底至6月中旬的第四次封锁期间的经验表明，短期封锁不太可能显著放缓房产市场。