繁荣OR泡沫：澳洲房市Australian Property Market现状及展望

( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》4月26日讯 随着利率创新低和房源短缺，澳洲房产新一轮的繁荣态势正在开场。

供应端乏力推动澳洲房市整体繁荣

目前看来，澳洲房地产供应端无法跟上日益高涨的房产需求，从长线趋势来看，澳洲房产已释放整体繁荣信号。

据澳大利亚统计局住宅审批数据，新住宅批准在2月份强劲反弹，私营部门住房的批准创下了历史新高。

但与过去7年的水平相比，公寓审批量依然低迷。2月份不包括独立房在内的私营部门住房的审批量比上年同期减少28.7%。（详见本网早前报道《澳洲2月住房批准量和建筑总价值双双实现破纪录增长》）

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房产存量不足导致市场供不应求，与此同时，首次购房者与投资者纷纷进入市场，推高各地房产价格。

据CoreLogic Hedonic房价指数，澳洲上月房价以32年来的最快速度攀升，全澳房价涨幅达2.8%，将全国住宅总价值推至7.9万亿澳元。（详见本网早前报道《澳洲房价创下新高 多个首府城市实现连续月度增长》）

此外，CoreLogic数据显示，拍卖数量正在走强，多数首府城市的成交率在80%左右，房屋的挂牌时间一般不到5周。

如果目前的增长率继续下去，澳洲房市将迎来全面繁荣。一些经济学家甚至预测，未来几年房价将增长15%至20%。

另一方面，澳洲租金也在节节攀升，据Domain最新数据显示，由于需求增加且库存短缺，澳洲除墨尔本外所有首府城市的房屋租金均出现上涨。

数据表明，珀斯、阿德莱德、霍巴特、堪培拉和达尔文的整体租赁空置率均低于1%。3月布里斯班份的总体空置率为1.4%，悉尼的空置率小幅上升至3%，墨尔本的空置率则环比略降至4.6%。

在供不应求的市场条件下，布里斯班、阿德莱德和霍巴特的房屋和公寓的周租金目前已创下历史新高。（详见本网早前报道《澳洲2月住房批准量和建筑总价值双双实现破纪录增长》）

局部市场各有风向

在澳洲整体市场走高的前提下，其局部市场却并非全部表现亮眼。在整体繁荣之下仍有暗面，局部市场的走向仍需要时间、市场及政策等因素来给出答案。

1．写字楼市场

过去一段时间来，澳大利亚的商业写字楼市场因受疫情打击整体疲软。但出人意料的是，澳洲最大写字楼业主德克斯（Dexus）上半年的业绩强于预期。

据澳洲最大写字楼业主德克斯（Dexus）称，该公司正在扩大其灵活空间提供规模，以促使更多租户签订合同，尽管目前写字楼成交租期较短，但Dexus称写字楼的疲弱周期已经行至中路。“澳洲年底的商业信心高于过去7年来的平均水平。这是未来1-2年写字楼需求走向复苏的迹象之一。”

目前在澳洲历史低利率的环境下，Dexus也正在持有更多的写字楼资产。该写字楼投资巨头正与其合资伙伴Frasers Property Australia在悉尼中央车站外推进25亿澳元的双塔楼开发项目。

当前的疫情仍给写字楼蒙上一层不确定的市场疑云，写字楼及其商业模式的长期前景仍有待定论。

Jefferies分析师Sholto Maconochie表示，2021年居家办公趋势将给写字楼市场带来逆风，：“澳洲写字楼业主普遍预计，在悉尼2020年约下降15%的基础上，写字楼入住率将进一步下降，有效租金将下降5%至10%”。

2．住宅市场

尽管受到外来移民减少冲击，澳洲住宅地产价格却在一路飙升。

据CoreLogic数据显示，3月澳洲住宅的总价值达到7.9万亿澳元，是澳洲商业地产价值的五倍多。

今年一季度，澳洲首府城市房价中值较2017年的市场峰值上涨5.6%，其中悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特六个首府城市的房价创下历史新高。

悉尼目前房价中值为92.8万澳元，相比其2017年的房价高点增幅为2.6%。墨尔本房价中值为72.66万澳元，相比其2020年3月的房价高点增幅为0.7%。布里斯班目前比12个月前的峰值高出6.5%，阿德莱德比2020年5月的峰值高出7.7%，霍巴特比2020年2月的峰值高出12.2%。

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据分析师认为，投资者对住宅市场满怀信心，并寻求利用创纪录低点的信贷，住宅市场可能进一步走高。

3 . 工业地产

相比更易受到监管和政策变革影响的住宅市场，工业资产和物流资产将继续吸引更多投资。工业地产的年化回报率从2019年的11.5%升至去年的13.9%，成为MSCI澳大利亚年度房地产指数中表现最为强劲的板块。（详见本网早前报道《2020年澳洲商业地产逆势发展 工业和医疗地产成明星资产》）

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随着电子商务的范围及复杂程度的增长，以及传统零售商调整其供应链以满足消费者不断变化的需求，对工业地产的需求将不断增长。

澳洲历史最悠久的房地产投资信托基金（REIT）GPT一直在加大其工业地产份额，其工业投资组合的价值在三年内翻了一番，达到30亿澳元，并有继续扩张的趋势，其目标是将物流业占总投资组合20%的比重提高到三分之一。

4 . 公寓市场

澳洲目前的公寓市场整体呈现疲软态势，但有专家称公寓市场在未来十年将步入低供应周期。数据显示，在整个澳大利亚东海岸，2022年计划建设完成公寓数量仅2万套，较2019年5万套的公寓竣工数相形见绌。

预计与2016年的峰值相比，明年墨尔本的新公寓竣工量将下降55%，悉尼的新公寓竣工量将下降65%，布里斯班的新公寓竣工量将下降80%。

新供应的缺乏对公寓投资者来说是个好消息，供应短缺将推动公寓销售价格中值上升。

悉尼、墨尔本和布里斯班的总体住宅空置率在疫情之前便低于4%，反映出澳大利亚住房供应不足和持续强劲的基本需求之间的不平衡。

回看25年来的独立房和公寓价格趋势，房价每5到7年就会翻一番。

尽管在澳洲东海岸因疫情实施了限制措施，但公寓价格总体上保持弹性，墨尔本的公寓价格在2020年上涨了2.5%，悉尼上涨了0.2%，布里斯班则上涨了3.8%。

随着墨尔本新的需求释放，但新增供应无法跟上，公寓价格开始加速或许只是一个时间问题。

千禧一代对城市生活的偏好、工人重返城市及边境开放带来的海外人口增长，均是公寓市场后续发力的有力助推器。公寓市场是否能长远发力尚待时间检验。

海外投资入场 中国市场投资情绪改善

尽管有些局部市场形势仍不明朗，但澳洲目前房地产的大热趋势迅速吸引了海外投资的目光。据珀斯南部一位房地产经纪人Karen Firth称，其它州和海外买家正在该市进行隔离，寻找投资机会。

房产代理机构表示，尽管投资房的借贷利率高于自住房，贷款条件也更为苛刻，但投资者依然在涌回市场。

据Karen Firth所在的代理机构，过去一个季度来，投资者已增加一倍多，季度销售占其总销售额的20%左右。

反观悉尼和墨尔本市场，投资者也纷纷回归。

在悉尼，房地产公司Ray White的董事Shaun Stoker表示，近期约有40%的销售均为投资房交易，而去年同期投资方交易几乎为零。

澳大利亚统计局（ABS）数据显示，今年2月，投资房贷款增长4.5%，至约70亿澳元，为2018年2月以来的最高水平，除塔斯马尼亚州外，所有州都出现了增长。

中国作为澳洲较大的海外投资来源，因受到限制影响在澳房产投资逐年减少。

据澳大利亚外商投资评审委员会数据显示，中国内地市场对澳商业和住宅房地产投资已从2015-16年的319亿澳元的峰值大幅下降到2018-19年的61亿澳元。

但澳洲分析人士称，有迹象表明中国投资情绪有所改善，去年4月的房产问询数量激增，因为澳大利亚被视为“妥善管理大流行”的国家，投资得到“保护”。此后，边境限制和澳中贸易关系影响了外国投资水平。

不过，据Juwai IQI Holdings的亚洲投资报告显示，亚洲对澳大利亚住宅地产的投资预计将在2021年下半年恢复增长，2021年中国投资者的受中澳贸易关系及宏观经济逆风影响，投资将趋于温和。但总体海外投资到2022年底应该达到疫情前的水平。

政策环境及投资趋势

在澳洲房产增长强劲的背景下，政府调控或是投资者们的“逆风”隐忧。对此，澳央行（RBA）暗示，澳洲房价正处于密切监控之下，并警告称，历史低利率和不断上涨的资产价格确实造成了过度借贷的风险。

在澳央行4月9日发布的报告中，澳央行称房市热在全球其它相似经济体中同样存在，房地产繁荣已然成为一个全球性问题。该行指出，近几个月来，英国、挪威、瑞典和美国、加拿大、新西兰的房价年增长率分别为5%、15%、20%、30%和40%。

而根据CoreLogic的全国房价指数，澳洲房价3月份上涨了2.8%，为1988年以来的最快速度，推动房价在今年前三个月上涨了5.4%。

央行警告称，贷款标准的任何下降都将加剧住房价格下降和家庭收入下降，进而给金融稳定性带来风险。但澳洲尚无该类迹象。

此前澳大利亚审慎监管局（APRA同样称，尽管房地产价格和拍卖成交率分别创下最大月度增幅和三年新高水平，但此次房产热主要由首次购房者推动，目前尚无证据表明贷款标准已经恶化，因此该监管机构尚未准备好干预房地产市场。（详见本网早前报道《APRA：正监控贷款市场各项指标 目前尚无干预房地产市场必要》）。

此外，根据澳央行（RBA）4月6日声明，该行将维持基准利率和3年期国债收益率0.1%不变，同时重申了2024年以前不会加息的立场。（详见本网早前报道《RBA宣布4月按息不动 重申2024年以前不考虑加息》）。

澳洲目前市场购买主力仍为首次购房者。如果低息环境继续延长，则市场热情也将延时，澳洲房市的饕餮盛宴，或许才刚刚开始。