一边空置率高企，一边房价飙升，墨尔本房市何以“扭曲”

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

ACB News《澳华财经在线》3月23日讯 去年4月份，在墨尔本的Docklands和悉尼市中心，每10套出租公寓中就有1套空置。SQM Research的数据显示，墨尔本的Docklands录得9.1%的空置率，是2019年同期的三倍，Southbank的空置率更是高达13%。在一些地区，租金直线下降，最高降幅达20%。

当时澳洲最大的商业银行联邦银行（CBA）公布了一个模型，到2022年底，房价可能会下跌11%至32%。四大银行之一的国民银行（NAB）预测，2020年房价将下跌10%，随后2021年将增长2.6%，但警告说，“严重”的下滑可能导致2020年房价最高下跌20.9%，2021年下跌11.8%，然后在2022年温和复苏。另一家四大银行澳新银行（ANZ）预测，2020年房价将下跌4.1%，随后2021年将下跌6.3%。

在联邦银行上述模型中最坏的假设情景下，墨尔本的房价中位数将从81.9万澳元跌至55.7万澳元。

最坏的假设情景不仅没有发生，还出现了奇怪的“倒挂”现象。墨尔本的房市，一边是空置率仍然很高，一边是房价快速上涨。这究竟是怎么回事？

空置率与房价比翼齐飞？

墨尔本房屋空置率有多高？不仅仍然较高，而且居于全澳首府城市之首。据统计，墨尔本目前约有28,000套出租房产空置，占墨尔本所有出租房产的4.5%，虽然这低于2020年12月的峰值4.7%，但目前的空置率远远高于去年的1.9%。而全国住宅租赁空置率为2.0%，与一年前持平。

主要首府城市住房空置率

来源：SQM Research

根据SQM的数据，在墨尔本的中央商务区，去年10月出租房空置率达到峰值9.4%，2月份已经降至7.5%，仍是个相当高的数字。难怪那里的街道上显得空荡荡的。

租金的走势当然也不乐观。与全澳平均水平相比，墨尔本的租金完全是另一种面貌。

截至2021年3月12日的一个月里，全澳独立屋平租金要价（Asking rents）平均上涨了0.6%，达到500澳元，公寓上涨了1.6%，达到392澳元。这相当于独立屋和公寓的租金要价年增长率分别为11.1%和7.4%。

但在墨尔本，公寓和独立屋租金要价在同期分别下降了1.4%和0.4%。租金在一年内下跌了12.2%。

但这并没妨碍墨尔本成为2月份全澳房价增长最强劲的市场之一，当月墨尔本房价录得2.1%的增长。其中独立屋上涨了2.4%，而公寓上涨1.2%。

墨尔本房价的季度增长数据则跑在了所有首府城市前面，过去三个月住宅房价上涨了3.5%，独立屋房价上涨了4.2%，达到82.95万澳元；而公寓房价则上涨了1.9%，达到58.28万澳元。

墨尔本独立屋和公寓价格中位数

来源：The Urban Developer

“一房难求”背后

墨尔本房市这种奇怪的“扭曲”现象，是可以持续的吗？

据CoreLogic的最新统计，从全国来看，挂牌销售的房源数量，仍比“正常”时期少约三分之一。

全国新增挂牌房源数量（2016-2021年）

来源：CoreLogic

全国挂牌房源总数量（2016-2021年）

来源：CoreLogic

根据Domain的新数据，挂牌房产量已经开始回升，“由于大量新房源即将入市，一些中介公司的拍卖预约已经排到了7月”。

如下表所示，2月14日至3月14日期间，各首府城市的新挂牌量都出现了上升。

来源：Domain

虽然各首府城市的新上市房源都出现了大幅跃升，但升幅最低的是墨尔本。

因此，如果说“一房难求”、“卖方市场”是各首府城市面临的相似情况，墨尔本的供给短缺尤为明显。

或许有人会说，墨尔本的大批留学生和临时移民去年都离开了，尤其封锁之后，连很多墨尔本常住居民也“逃”到了昆州，造成墨尔本州际净移民转负，因此购房需求也相应萎缩。

但需要注意的是，目前，澳洲各地房价飙升，拍卖清盘率居高不下，媒体也不断提醒我们正处于房产热潮中。结果是目前情绪高涨，“害怕错过”的购房心理成为澳洲各地房市的共同主题。

影响房产价值的因素很多，但推动房产价格增长的主要因素是消费者信心、低利率、经济增长和有利的供求比。

某些细分市场不会很快回暖，尤其是城市公寓塔楼和大学周围的学生宿舍，可能价格还会继续下跌。但如果说疫情教会了购房者什么，那就是住在“好”社区中的“好”房产的重要性。

但现在，高端市场正引领着房价增长。

根据Corelogic的数据，高端房产是指任何特定区域内价格最高的25%的房产。

截至2月，高端房产指的是首府城市价格在96万澳元以上的房产，典型的高端房产价值在120万澳元左右。在所有首府城市中，高端房产价格当月飙升了2.7%。比1月份的0.5%的增幅猛然上升。

相比之下，价格在前50%的中端房价增长了1.5%，“低端”房产价格（49.7万澳元以下）增长了1.2%。

当前的房产和经济环境，再加上一年来与疫情相关的封锁，给很多墨尔本人留下的“伤痕”，他们在经历了“非凡”的一年后，正在寻求“升级”自己的生活方式。

许多租户不再乐意住在破旧的小公寓里，由于许多地区的出租房源供过于求，他们正借此机会升级自己的住所。也有些租户利用积攒下来的存款，加上许多优惠政策，成为首次购房者。

最近的一项调查显示，每三个房主中就有一个人希望在未来五年内出售自己的房子。原因很简单：随着创纪录的低利率和房地产市场的蓬勃发展，许多现有的房主正准备升级到更好的社区的大房子，以此来追求更安全和更方便的生活方式。