如果房产的共同所有人之间产生了纠纷，该如何处理？

在澳洲购买房产时，客人经常会问在合同上的共同共有（joint tenants）与按份共有（tenants in common）有什么区别？

澳洲房产的共有形式可以分为两种，即共同共有（joint tenants）与按份共有（tenants in common）。

1 共同共有

“共同共有”意味着共有人共同且平等地拥有房屋产权。如果其中一名共有人去世，那么其他的共有人便就该产权拥有全部权益。

举例而言，如果一对夫妻以“共同共有”的方式拥有一套房产。如果妻子不幸染病去世，那么丈夫将使该房产转移到他的单独的个人名下，无论妻子的遗嘱的内容如何。

无论共同共有人之间的关系如何，争议在未来都有可能发生。在发生关系破裂的情况下，共同共有人有可能希望出售房产，然后分道扬镳。

一般而言，共同共有人可以通过以下方式解决纠纷：

（1）将房产出售给第三方；

（2）共同共有人一方将房产权益转移给另一方。

但是，这取决于所有各方是否愿意协商并达成一致意见。

那么，如果出现争议，并且无法达成协议该怎么办呢？

如果发生这种情况，共同共有人可以通过以下方式尝试解决：

（1）单方面切分（unilateral severance）。当某位或多位共同共有人转移他们的房产权益时，共同共有可以被切分。当共同共有被切分时，共有模式转变为按份共有。

（2）申请出售或分割的法庭命令（forced sale or partition）。如果当事人无法达成协议，那么共有人可以申请法庭下达命令，指定一位受托人来持有该房产以备出售或者分割。在很多情况下，法庭将下达命令将房产予以出售或者分割，除非有特殊原因，如涉及第三方利益。与出售和分割相比，出售可能更加普遍。

2 按份共有

“按份共有”是指每个所有人明确约定拥有该房产的具体份额。该份额可以是50/50或75/25，也可以是任意其他比例，但需要这些份额的总和为100％。与共同共有不同的是，在“按份共有”的所有人去世时，该所有人的遗嘱（如有）将决定该所有人在房产中所占份额的权益的归属。

举例而言，一对新婚夫妇一起买了一套房产，由于他们的婚姻时间较短，所以他们选择“按份共有”的模式拥有该套房产，每人各占房产的50%。很不幸，丈夫婚后因为意外离世，那么在丈夫名下的50%的份额将不会自动转移到妻子的名下，而是按照丈夫的遗嘱转移给遗嘱中的受益人。

如果当事人希望将共有的份额未来分给共有人以外的其他人，那么“按份共有“的模式显然是更好的选择。

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