从另一个视角来看悉尼Metro West 是否有投资机会（直播回顾）

大家好，欢迎来到我们这次直播，我们今天题目谈的是《政府的基建是否存在新的投资机会》。

自从NSW州政府的自由党上台了，悉尼开始了如火如茶的大基建工程，成了西方少数城市里，铁（铁路）公（公路）机（机场）同时上线的城市。沿街可见的工地和推土车，如果不是看到街上不同国家的面孔，恍惚间你还以为生活在国内。

西北铁路的开通成了本届州政府最大的业绩，工程不但按时完成，而且花费还在预算内。自由党打算把成功复制到底，2016年又宣布了一条新的地铁线-----Metro West.

这条线路是很有渊源的。在交通局工作的专家们，很早就提出悉尼的T1火车线，早已超负荷运作，按照西区目前的人口成长，估价到2030年就会超负荷，无法承载更多人口到市区。

（我客户的太太说很厌烦从Parramatta去市区坐火车上班，因为车厢人满为患，找不到座位）

所在早在2000年初就有工会领袖Michael Easson提出应该修建一条单独的西区通往悉尼市中心的地下高铁线路，这样不但缓解现有的火车线压力，还极大减少了路面交通的拥堵和二氧化碳排放量。Western FastRail口号被提出来。

在2008年，当时的工党州长Morris Iemma正式开始拟定计划，想把这个梦想变为现实。

当时的高铁线路涵盖的是图片里这几个区。

最初设想是这条线路从起发点Penrith出发，全程大约28分钟到市区，而Parramatta到市区只需要11分钟。票价的费用是正常火车票价格加8元。

这个计划在当时工党政府多次提出，但又多次被驳回，其中一个主要原因是，大家觉得在St Mary 和Penrith 建高铁站意义不大，收不回成本。

如果自由党能把这事Metro West牵头做成，在政治上等于给了工党政府一记响亮的耳光。事实也是如此，在Metro West 新闻发布会上，自由党官员对工党冷嘲热讽，说工党在任期间一事无成。

现在的Metro West计划和老版大不相同，一是火车站的数量出现了变化，西区站点大部分取消，只保留Westmead和Parramatta ， 涵盖了一些内西区域如Five Dock， Burwood North。二是这个火车是地铁不是高铁，不过也能确保建好后，Parramatta到市区只需20分钟， 而Olympic Park只需14分钟。

这条线路不再是最开始设想的西部铁路，而是把西区到市区之间几个比较大的就业或商贸中心连在了一起，如Westmead属于西区医疗中心， Parramatta是第二大CBD， Olympic park是既有不少商业写字楼，当地也经常举办体育赛事和娱乐活动。

Burwood North 和 North Strathfield 说白了就是Burwood 和 Strathfield本身，双方离的也不太远，也就1-2公里。Five Dock 和 Rozelle也都是周围区域常来买菜，吃饭，休闲的地方。

政府等于把一个个小中心穿在了一起，连成一条线。

当然对这件事最兴奋的还是开发商，悉尼开发商的游说团体Urban Task force，随着新火车站的建成，周围会放出大量可开发用地，这将会释放成批的新建房屋和可观数额的建筑工作机会。

开发商兴奋完了，我们地产投资人要不要跟着一起兴奋呢？

我以前看到过有文章说，“投资就要跟着资本走，既然开发商是大资金，就要跟着人家混，去开发商看好的区域去投资，这样才会获得丰厚的收益。让政府和开发商给你抬轿子。” 还采访开发商，如何用开发商眼光去买房。

对于这种理论，我只有一句话，用图来说

“跟着资本走，服从比你更有钱的人” 把一些似是而非的概念运用到了错误的时间，场合和地点，目的就是洗脑，结果就是悲剧。

首先开发商去一个地方开发的原因有很多，但本质上和任何商业活动一样，开发商选择这里的原因就是可以赚到差价。

也就是 售价-开发买地等相关成本=利润

而且利润还要高，在悉尼做地产开发，像银行申请开发贷款，银行必须看到整个项目至少有预计20%的利润。

不管好区，烂区，只要计算一圈下来有差价，自然就有人去开发。开发商在当地的商业行为是短线，项目从买入几年后到卖出，赚完后就走人。为了避免后续法律纠纷，为这个项目注册的公司，也会在事后注销。

正所谓你轻轻的来，又轻轻走的，不带下一丝痕迹。

投资人就不一样了。开发商是和某个区谈了一场恋爱，我们房产投资人是和这个区结婚，性质完全不一样。

开发商是通过买地盖房谋求差价。投资人是通过持有房产，等待随着人口的不断增加，远超当地供给，然后房价房租水涨船高而获利。

投资房产就是在等待所买区域的房屋需求越来越高，demand exceed supply，价格升高，这是每个人上经济学的第一课。

投资股票就是在等待这个公司的产品需求越来越高，所以公司掌握市场的定价权。也是供求关系基本原理。

所以我们投资人，别被那些眼花缭乱的概念和各式各样的小道消息，搞得两眼发昏。什么政府大基建，什么跟着资本走，什么开发商抬轿子。

我们要做的第一件事就是搞清楚，我到底是个什么角色，我靠什么赚钱。既然我们说了房产投资人靠供求关系，你就问自己一句话，这所有的一切有没有改变供求关系，仅此而已。

所以如果人告诉你Metro West要计划修建了，你刚快去买房吧，会大涨！你先问问自己，当地的供求关系是如何的被改变。

我想到了别人会讲的三点

第一点，有人会说是因为当地有了地铁站，所以会有更多需求，更多人会想搬来当地居住，因为上班方便，例如刚才前面说奥林匹克公园可以14分钟到市区。

我的回答是如下：

你谈恋爱时，如果你的伴侣对自己父母都殴打辱骂，有点常识的人的都知道，你和他/她在一起，人家未来肯定对你也不会好。

同样的道理，既然是因为火车站推导出了供不应求，那咱们就看看悉尼火车枢纽区域的情况。

Strathfield拥有全悉尼最方便的火车站，到市区的时间，高峰期平均只有16分钟左右。

请问Strathfield的公寓是上天了，还是因为抢房，在当地闹出了人命了？

实际上 Strathfield 房子的空置率还很高，大悉尼目前的空置率在3.6%，而这里已经达到了5%，高于市场整体水平。

也没看到当地一房难求，大家饥不择食买房租房啊？

地产推荐投资顾问推荐“驴修(化名）”入手买的三房公寓，如从楼花期间持有，11年还没翻倍。跟你说了楼花入手时定价就高了，很多置业理念都是狗屁加忽悠。

第二点，有人会说的是因为地产的建立，多多少少会吸引人气，可能会有资本在当地盖个商场啥的。

首先盖地铁后，如果人气增加，有个什么woolworth， coles什么的倒有可能，但westfield级别商场是不会轻易盖的，那都是痴人说梦。你看以前我写的大商场布局，从Hornsby 到Chatswood 两者之间是没有什么大型商场的，而Chatswood到市区之间也是一样。整个northern beach那么大地方只有一个Westfield。

中大型商场第一个是需要停车位，第二是需要整片区域的人口去支撑，而不是哪个区有地铁站就行了，那些幻想着Epping会有Westfield的人，都是不懂规划。

所以因着火车站而有商场的逻辑就不成立，而且就算有了商场，需求就会增加吗？Wentworth point的大桥和商场都建起来了，请问是房价涨了，还是房租涨了？我们能从过去历史学到的就是我们什么都没学到

最后一点，也有人会问，如果像Five Dock的区，不但有水，离市区还近，当地人也喜欢，建了地铁站，房价（公寓）会不会大涨。

我的回答是，如果只是当初修个地铁站，然后就结束了，我马上跑过去买房。但是你我都只知道并非如此。

像Macquarie Park，2008年政府盖了两个新火车站，2019年还多了地铁，你看当地规划了多少公寓，仅仅在Macquarie 大学这一片，整个紫色区域都是公寓楼地带，当地的一些旧公寓还被提升了容积率和高度。

所以修完地铁后，到底供大过求，还是求大过供就谁都不知道了。最惨的就是一直打着概念，楼已先悄悄盖起来，如Melrose Park.

公寓不是不能买，而且很多华人因为预算不够必须要买公寓。但买公寓是有很多学问在的，不是一句买的买的多，留的久，然后回家傻信傻等就好了。房子毕竟不是彩票，不能抱着每期都买，肯定会中的心态。

我只能说看规划投资公寓，是一剂披着糖衣的毒药。