攒够100万,是买房还是投资?
嗨,今天是陪朋友跑楼盘的麦麦。
我这个朋友,年中整理理财账户,意外发现已经有一笔不小的存款了。
经历了疫情这一遭,多多少少想把现金变现,找个类似于黄金的资产保值。
加上“金九银十”,上海的落户政策又放开了,她担心今年再不买房,之后就更买不起了。
但是吧,一百万在上海,3成首付也买不到多好地段的房子,将来真要住进去,且不说月供还贷压力,上班通勤都挺辛苦的。
思前想后,左右不是。
那我这个当朋友的呢,欸巧了,不也正在做理财嘛?
于是给她分析了各项选择的利弊。
01
买房自住
早几年的时候,还有“买房要趁早”一说。
过去的中国经济,房地产撑起了半壁江山。
加上房贷政策刺激,需求一下子被激发起来,大家都不压抑自己的欲望了,贷款买房几乎成为大多数普通人的“标配”。
看看去年统计出来的居民杠杆率(居民债务/居民可支配收入),这个数据在2008年之前还只有18%,现在已经达到127%了,反超其它国家。
这么热的市场,哪怕我买房闲在那里,也能充分享受上涨的红利。
就有统计,从2002年到现在,一线城市的房价已经涨了6倍以上,北上深的房价收入比甚至超过了40倍!这比任何哪个基金经理的回报都给力。
但过度依赖房地产,其实会对其它产业造成冲击。
钱都往赚钱的地方去了,谁还愿意沉下心做高科技?这就是所谓的“荷兰病”。
所以就有了“房住不炒”政策,楼市也就没有大涨的基础了。
那现在买房,划不划算?
1、房价涨幅的真实收益率
虽说刚需买房不用太考虑房价涨跌的因素,但买在高点确实挺让人郁闷的,有房一族也总忍不住算算自己房子增值了多少。
朋友是要贷款买房,三成首付,所以相当于加了杠杆,享受的是全价上涨,但这个上涨的红利,需要扣除贷款部分的利率。
所以实际上,投入的三成首付:
本金的年化回报=(全款房价涨幅-贷款部分70% × 贷款利率) ÷ 本金比例30%
假设房价400万,朋友首付135万,如果房价每年有5%的涨幅,按照当前的LPR,5年期以上4.65%来算,买这套房子,投入的135万带来的年化回报是:
(5%-70% × 4.65%) ÷ 30% ≈ 5.8%
杠杆的确可以放大收益,但这个回报率,似乎比不上表现好的主动基金。
不过朋友说,股市大涨一时爽,真要保障长期一直稳定在10%,还挺难的,至少她对自己的投资能力,没这个自信。
这个时候好想悄悄给她安利我们的基金组合哈哈哈……
所以出于自住目的的买房,更多的是获得一种心理上的安全感和世俗意义的需要,免于在不停的搬家找房子中消耗对生活的热情,而从资产的角度来看——
第一,相对稳健。当然这个“稳健”,跟黄金一样,是相对的概念,不包括跟风炒房、买在高点。
第二,应该是最划算的杠杆了。
首先贷款利率远低于你的花呗,而且自从改了LPR,完全跟随市场波动,就算利率下行,还款也少了。
2、房子的持有成本
但就像之前我们写过的《你住的房子、开的车子,都不算真正的资产》,买房自住,无形中是增加了我们的负债——
① 房屋税费
(新房要交契税、公共维修金、交易手续费,二手房还有额外的个税、增值税)
② 房贷月供
③ 物业费
④ 装修等安置费、居住在郊区增加的通勤成本等
⑤ 机会成本
(同样的钱拿去投资的收益)
所以我也跟朋友说,不要一股脑儿,把所有存款都拿去买房,留一点现金备用。
而之后,倘若打算置换,已经失去“首套房资格”的她,首付的比例,最低也要50%。
但她现在能买的“远郊刚需房”,要找到“接盘侠”并不容易。
目前上海的改善型住房,需求量明显高于刚需房,而放大到全国,也似乎刚需不再那么多了。
况且,如果置换房的需求更旺、地段更好,很难说,置换房的涨幅不比首房更高。
但也有人说,买了房,其实一定程度上,决定了之后的人生轨迹。
背上了房贷,就不再那么任性而为,想不断提升自己的软实力,去缓解月供的压力,这也是隐形的收益了。
02
买房投资
考虑到朋友可选的楼盘有限,我们还讨论出另一种可能——就是把买的房子租出去,自己还是住在通勤方便的内环,出租的租金,正好偿还一部分月供。
这个方案行的通吗?
那就相当于,在前面的收益中,叠加了租金收益,又在持有成本中,叠加了租金成本。
所以,实际的本金年化回报=(全款房价涨幅 + 租金收入-贷款部分70% × 贷款利率-自住租金开销) ÷ 本金
因为地段差异大,两份租金肯定不对等。也就是说,自住租金更高。
今年上半年,国内收益率最高的两类资产,一个是股市(17%),另一个是黄金(16%),相比之下,房产才2.8%,还是算上了2%的新房房价涨幅和0.8%的租金回报率。
而单从租售比来看,6个一二线城市代表的房产平均租金回报只有0.8%,上海最多不超过1.5%。
所以朋友400万的房子,按照今年上半年行情,收租3.2万,却要月供10.98万,显然抵消不了贷款。
就算是加入房价涨幅,今年以来的2%,也只有8万元,只能勉强覆盖月供,还不如把钱存在余额宝里。
贷款买房用于出租,就是笔赔钱的买卖。
而且,房产的流动性很弱,但凡涉及到交易,不管是租出去、或者卖掉,都有看不见的时间成本,和看得见的中介费、税费……
而如果同样的钱,拿去买地产股,不谈股价变化,股息率就有5%至6%,显然比买房划算。
所以,如果把买房当成投资,可以说是大势已去,曾经“闭眼盲投也稳赚”的时代不再有。
03
理财投资
看过一个段子,说如果你在纠结,手里的钱要买房还是投资,那就去买股票,然后……然后就没这个纠结了。
之前懒猫分享过,借基入股,是多数人省心、省力,还能获得长期回报的选择。
而从大环境来看,股市也确实是未来,值得重点配置的资产。
最近利好股市的大消息,可以说是此起彼伏。
前几天,国务院刚出《关于进一步提高上市公司质量的意见》,大致总结一下,就是鼓励市场的流动性。
而15年前,国务院同样出了管理上市公司的意见,之后的上证指数,迎来了超级大牛市。
参考相对成熟的资本市场,股市的长期收益,大概能维持在年化10-15%。
其实从资产结构来看,美国中产家庭的配置中,房产只占据了30%,而这个指标,目前在国内,超过了60%。
所以不急着买房,跟随时代的浪潮,充分享受发展的红利,也未尝不是一项不错的选择。
话说到这里,朋友发来消息,说趁着这两天大涨,兑现了好些基金,还是决定买房。
因为漂泊久了,总想在喜欢的城市里,给自己安个家。
如果说,买房就是买城市,上海的确值得投资。不论是落户开放,还是产业多元,无疑都能吸引更多的人口,那楼市就不会差,加上价格已经回落了几年,未来应该还是能保值的。
但这些分析吧,也许在朋友面前,都比不上“安全感”这份情绪价值。
她说,一想到有了房子,就似乎有了一份,坚持自己的底气。
关于“买房还是投资”,你是怎么选择的呢?欢迎来评论区,和我们聊聊你的想法吧。