墨尔本再陷封锁，但开发商仍敲定数千套新住宅的建造计划

墨尔本可能是目前世界上封锁最严的城市之一，但最近一系列房地产交易表明，开发商正押注房地产市场会迅速恢复正常。

专业房地产投资银行Gersh investment Partners的执行董事长Joe Gersh认为:“这是肯定的。”

这家投行刚刚接手了一笔5300万澳元的交易，在墨尔本北部边缘的Donnybrook开发1500套新住宅。

泰国Supalai集团和澳大利亚最大的住宅开发商Stockland于去年11月达成了大体上的一致意见，但在上个月才签署协议。

即使冠状病毒降低了人口增长的预期，开发商的观点也没有改变。兼任ABC董事会成员的Gersh表示:“(投资者)冷静地看待了这个问题。”

“他们相信澳大利亚，相信墨尔本。他们没有被当前的形势吓倒。”

在内城区也有类似的情况，开发商Mirvac和Milieu将在Brunswick建造500套住宅，这个先建后租的项目计划于2024年底完工。

“我们认为，肺炎疫情实际上有点像减速带，这与大约两年前的市场下滑没什么不同，”Mirvac集团负责全国“先建后租”项目的经理Jason Goldsworthy表示。

“在维多利亚州，我们还有1000套公寓以同样的模式交付。”

在这种“先建后租”模式中，开发商建造并拥有公寓楼，然后将其租给租户——通常是长期租赁。

澳大利亚最大的养老金管理公司AustralianSuper今年6月透露，该公司投资了开发商Assemble Communities，后者专门从事类似的开发项目，目前正在墨尔本市中心建造近200套公寓。

“冠状病毒并没有创造任何有价值的东西，”澳洲最繁忙的经理人Zelman Ainsworth认为。

“但它无疑使所有事都加速了。”

这位房地产巨头CBRE的零售行业主管，看到了零售商对空间的需求方式发生了变化。

“不再是‘开的越多，收入越多’”他指出，并详述了成功的零售商无论在实体店里还是在网上，是如何关注顾客的体验的。

“疫情的流行只是迫使这种变化继续发展。”

与新冠病毒疫情相关的条款现在也出现在合同中。可以进入商店的人数的变化，或者封锁条件的变化，都可能影响租金。

CoreLogic的最新数据显示，全澳房价仅出现小幅下跌。房地产经纪人表示，他们在市场上看到的情况也与之相符。

Ray White房地产公司总经理Dan White解释说:“如果与2019年的房价相比，我们在全国范围内无疑已经实现了。所以房价下跌的情况是非常温和的，而且只在很小一部分市场中出现。”

但也有变化，尤其是对投资者而言。他们中的许多人都是利用负扣税，在房产上亏损以降低他们的应税收入。

官方数据显示，租金出现了有记录以来的首次下跌，业主和租户开始失去工作，投资者现在面临着损失实际资金的前景——他们无法偿还贷款。

White表示:“租赁市场受到的冲击可能最为严重，因此投资者一直在查看自己的房产，考虑何时决定退出，并从市场中套现。”

“不过，总体而言，投资市场出现了相当温和的下跌。”

CoreLogic的研究主管Tim Lawless对此表示赞同。

他说:“我们的观点是，房价可能会下跌10%，这似乎是一个相当主流的观点。”

“当然，这是全国性的，市场的低谷可能会在明年中后期到来。”

一些隐患也正在逼近，例如，JobKeeper工资补贴的减少，JobSeeker求职津贴的降低，以及银行贷款偿还假期的结束。

Lawless补充称:“我们确实看到刺激减少，对工人和企业主的支持降低，然后我们会看到，放贷机构希望陷入困境的借款人恢复还款计划。因此我们预计，市场上将出现更紧急迫的销售。”

推动房地产价格和发展的三个关键因素往往是利率、失业率和人口增长。

利率处于历史最低水平，这对房地产价格有利。

但是，失业率很高，这很大程度上取决于何时成功抑制或消除冠状病毒。

人口增长也是一个问题。在最近移民激增的推动下，澳大利亚住房价格飙升——过去10年，每10个澳大利亚居民中就有一个通过移民来到这里——但这种增长在未来几年可能不那么可靠。

澳大利亚城市发展研究所(Urban Development Institute of Australia)维多利亚州的首席执行官Danni Hunter表示：“业界显然对此感到担忧。”

“许多(房地产行业)企业的商业模式将面临很大压力。”

该研究所希望制定一项恢复人口增长的计划。该计划将推动墨尔本最终超越悉尼，成为澳大利亚最大的城市。

Hunter表示:“没有人口增长，企业将没有信心投资以在维多利亚进行建筑计划。”

实时资料来自ABC

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