澳洲的房价未来可不可以十年翻一倍

以下信息是24/07/2020我在查房微信群直播所讲的内容

查房的朋友们，大家好！感谢吴总给我这个机会，能在此发表一下我对市场的一些个人看法。

今天的题目是“澳洲房价未来可不可以十年翻一倍”，当我看到这个题目后，我的第一反应是，如果房子十年没有翻一倍，那我还投资房产干什么？

最近20年来澳洲的通货膨胀在2-4%之间摇摆，我们可以把3%的中位数算做一个平均值。另外澳洲这几年利息大幅下降，当然因为疫情和房屋供应量的缘故，租金也有所下浮，但租金基本和贷款处于打平的状态。除了贷款，澳洲房产还有这样那样的杂费支出，如物业费，水费，市政费，租房管理费，保险费，维护费等等，我们大致可以把这些贷款外的支出算为房价的1%左右。

这样算下来我们的隐形支出是每年3%的通货膨胀，实际支出是1%的房子杂费，加在一起，按4%年复利计算，10年下来会有48%的成本。

也就是说我们房子10年涨了50%才保持了原本的现金购买力，如果房子10年翻一倍，我们的真实回报是50%左右。

所以说，房子10年翻一倍不是忽悠，不是暴利，而是最起码的要求，否则投资房产干什么？种菜吃柠檬？

第二个可以延伸的问题是澳洲房产能做到10年翻倍吗？毕竟在过去我们看到一些公寓楼盘和外州的房子并没有10年翻倍，有的甚至跌了。

首先澳洲的房市不是铁板一块，要按州，市和区域划分，是个房子都10年翻倍是不现实的，因为无论是土地还是房子都是可以再生的。

房子和家电，家具，衣服和书籍一样都是可以生产的，只要政府愿意，开发商又有利可图，天空是没有限制的，你想盖40层，50层的高楼都是可以的。

土地也是一样，如今在西南和西北大卖的土地别墅，前身都是农田和农场，如今土地的属性被重新规划成住宅用地，这不又多了土地供给吗？

这世界没有所谓的缺地，新加坡可以填海造地，香港还有大片土地没有开发，非行政效率低下的缘故，住房不会是稀缺产品。在现代科技下，建大楼会是一件越来越容易的事。

既然明白这个点的本质，投资房产就要投资那些有供需矛盾的地区，找那些无论是因为行政因素也好，民意也罢，还是土地已经完全建满，总之它的供给是有限的，这点甚至比需求还重要。

一般来说这样的地区大部分集中在大城市

第三个问题就是澳洲房价未来会不会翻倍？对于悉尼和墨尔本这样的城市来说，我认为是必然的。

对于那些长期看空房价的人，你问他们大城市未来人口会不会越来越多，没有人不同意。你问他们未来大城市物价会不会越来越贵，也没有人不同意。但是你问他们房价会不会越来越贵，很多会人给出了这样或那样的意见，来证明房价不会涨。

所以物价可以涨，收入可以涨，人口可以涨，房价不能涨。这就是让人百思不得其解的事情。

那有人会问，如果物价跌，人口跌，消费跌呢？这种状况经济学叫通缩，但是除了日本，经济危机后国家普遍是通胀，而不是通缩。

后续：

群里陆续有人问

1

选区的问题，XX区，XX区是否可以入手

我的其实无论是问XX区好不好，还是问哪里的房子好，其实都可以集中在一个点上，哪里有供需矛盾。就好象投资字画，专业收藏者肯定倾向于买那些已经去世大家的作品，说明供给也有限，这些作品变成了奇货可居。

房子也是一样的道理

2

政府会不会干预房市，造成房价长期不涨?

首先政府对房价有绝对的影响我是同意的，甚至如果政府愿意，他们可以颁布一些管制措施，明天就可以让房价降20%。在一战和二战澳洲政府颁布过租金管制，规定租金的涨幅不可以超过一定比例， 但是大家记住一点是政府的作用在于分配资源，让资源利用最大化来提升生产力，而不是创造资源。

当你人为的去改变市场规律时候，很多后遗症会接二连三的出现，问题的解决靠疏通而不是去堵塞。例如澳洲在二战后继续保持租金管制，但很快就实施不下去，因为没有人愿意造房子了，没有人造房子只会让房屋更紧缺。所以后来澳洲政府颁布新房不是租金管制，而后说如果租客搬走，新的租约不受管制。当最后在1948年完全废除时，房价一口气涨了20%。

政府也不能忽视市场规律。

感谢您的阅读，我是万邦君