“包租协议”只是一纸空文？悉尼再爆单方面毁约，业主抱团维权（组图）

2016年，贾先生（化名）从悉尼一家开发商手中购买楼花，并现场签订“包租协议”。对方承诺交割后代为管理房屋，并以房价的5%承租3年。

然而，在房屋成交一年零4个月后，该开发商单方面终止了“包租协议”。这让贾先生不禁质疑，所谓“包租”是否只是一纸空文？

“买这个房子就是冲着5%的包租回报”

2016年，贾先生从这间地产集团处买到公寓楼花，该项目位于悉尼西区的Guildford。在签订协议时，对方承诺将代为管理3年，并且每年以5%的租金回报给业主。

据贾先生讲述，2016年悉尼的整体房价偏高，Guildford位于相对偏远的西部区域，发展潜力较其他区域而言较小，但价格也会低一些。“我在考虑投资时有多处选择，买这个房子就是冲着5%的包租回报来的。”

所谓“包租协议”，又称租金保障协议，是业主全权将房屋打包给中介、物业或开发商管理，代为出租，后者无论楼市盈亏，都会按协议比率向业主支付等额的协议租金。

贾先生以$499,000澳币的价格购买了一套2房公寓楼花。

贾先生的包租协议（图片来源：供图）

2019年2月，公寓项目完成交割，双方签订租赁协议。包租协议从2019年2月7日生效，有效期3年。

包租协议（图片来源：供图）

按照协议规定，年5%的租金回报率意味着每月可以得到租金$2,079.17，年租金收益为$24,950（499000*0.05），3年下来总回报是$74,850（24950*3）。物业费和管理费等其他费用另计。

在包租协议中明确表示，公寓将以包租形式出租3年，定期支付给业主。

而对于如何终止包租，这份协议中也有标注。

包租协议（图片来源：供图）

终止包租协议的原因有3种，分别为：买家通知管理方自己需要占用房屋；买家通知管理方房子已卖出；房屋被部分或完全损坏而无法出租。

终止协议需提前一个月书面通知，协议里并无包租方的终止条款，这3点均基于买家原因或房屋状况原因。

5个月租金断付，开发商单方面解约

2020年6月初，贾先生发现自己的出租房已有近5个月的租金没有到账，电话询问该地产集团，但对方总以马上到账为借口敷衍了事。

15日早上，贾先生来到位于悉尼市中心的集团总部询问情况，工作人员告知公司资金流比较紧张，暂时无法支付租金。

贾先生说，他对于公司的处境表示理解，也同意让工作人员安排时间处理此事。

终止包租协议（图片来源：供图）

但让贾先生始料未及的是，当天下午4点，他收了开发商的邮件，内容为对方即日终止包租协议。

开发商的举动让贾先生完全不能理解，欠着几个月的租金不说，还单方面无理由终止了合约。

而“被终止”包租协议的不止贾先生一人，Mark和Alex也收到了通知。

两位业主告诉记者，他们从去年11月份就再没有收到过租金，期间也打了好几次电话催促，但对方不是找借口推脱，就是不接电话，让租金一拖再拖。

记者陪访负责人终出面，愿赔6周业主不接受

6月22日早晨，应贾先生、Mark和Alex 3位业主请求，今日澳洲App记者陪同前往该集团总部。

业主在公司办公室（图片来源：今日澳洲App）

接待众业主的是公司的总裁助理Mary（化名）。

Mary表示理解各位业主难处，但由于疫情影响，公司目前运营状况较差，资金流紧张，无力再继续维持与各位业主的包租协议。并承诺将补回拖欠众业主的租金。

期间Mary 3次进出办公室与负责人协商，但并未见负责人露面。

在接近一小时的协商中，双方始终无法达成一致。

随后记者向Mary表明来意，希望对方可以请负责人解释单方面终止包租协议缘由。

几分钟后，该公司负责人进入会议室，向业主解释道，由于新冠疫情的影响，公司确实遇到困难。苦于资金流紧张，暂时无力支付所欠租金。

这位负责人还表示，虽然公司一再努力试图维持这份包租合同，但疫情因素确实是不可控的因素，也是人力不可抗拒的，所以公司才决定终止包租协议。

此外，负责人承诺在9月30日前，将所欠租金多次交给业主，并额外支付6周租金作为赔偿。

三位业主均表示不能接受。

Mark说，疫情期间公司发展遇到困难他们可以理解，但在签订包租协议时，公司就应该承担这部分风险，而不是把风险转移给业主。

包租协议真只是一纸空文？

在协商中，贾先生质问该负责人，包租协议是否可以在无任何理由的情况下，单方面终止协议，这跟一纸空文有什么区别？

负责人则解释道，疫情确实是不可控因素，属于天灾人祸，自己已经咨询过律师，在这种极端条件下可以终止合约。

贾先生拒绝接受六周赔偿（图片来源：今日澳洲App）

贾先生和另外两位业主拒绝6周赔偿，希望对方可以继续执行包租协议。贾先生说，“我们应该还有18个月的租金可以收，一共是$37,602，但是他们提供6周租金补偿，只有$2,880。我们没办法接受这个补偿。”

最终，业主无法接受公司提出的解决方案，双方或将请律师介入。

“如果所谓的包租协议可以随时随意的被终止，那是不是就可以理解为，这种包租纯粹是一种宣传噱头，没有任何法律保障？”Mark不禁产生疑问。

对于包租协议是否具有法律约束力一事，澳洲AHL法律沈寒冰律师早先表示，澳洲法律并没有说这类“包租协议”是不合法的。澳洲是商业社会，只要双方达成的协议没有违反法律规定，这个协议就是有效的。

关于疫情期间，可否解除包租合约等问题，贾先生也咨询了自己的律师，对方给出答复如下：

贾先生的律师回复（图片来源：供图）

贾先生的律师回复可以概括为以下几点：

1、疫情因素并不能作为终止合约的借口；

2、包租协议分为两个部分，分别为租客租约和租金担保。租客租约是可以被打破的，但租金担保是不能被违反的；

3、建议业主集体索赔。

从两位律师的回复中可以得出，包租协议具有法律效应，如若开发商违反，业主有权进行索赔，前提是所有签署法律文件均为合法文件。沈寒冰律师建议华人买家在进行高投资商业活动时，咨询律师意见。

对于包租协议的营销模式，记者从几位房产销售人士处了解到，包租在澳洲是一种常见的营销手段，为吸引买家而设置的，是对房产销售的一种推动力。

疫情前，以房价5%作为包租回报率是比较正常的市场行情。

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（记者 Ethan）