奔着“包租协议”买楼花，悉尼华女“被毁约“！质疑“霸王条款”，地产公司：完全按合同办事（组图）
因为看中一纸“包租协议”，华女Naya（化名）说，她当年以高于市场价的价格买下楼花。不料交房后恰逢疫情，包租变“空头”，协议被房产中介通知取消。
“租金保障协议就是预防任何不良环境对房屋出租的租金保障，不然市场好，谁要你保障这个租金？”她对此表示难以接受。
看中“包租协议”，华女买楼花
2017年，Naya在悉尼Hurstville火车站附近购买了一处楼花，两室两卫，售价$91.5万元。
“当时那边均价在80多万，这个楼盘90多万，算是高价。”她说。
今日澳洲App记者搜索realestate官网，查询2017年Hurstville火车站周边类似户型已售公寓，售价约在$770,000左右。
当然，这些当年是现房，售价仅供参考。
2017年Hurstville周边类似房型已售房价（图片来源：realstate官网）
由于价格过高的原因，起初她并不想买。
据她回忆，销售人员给她算了笔账，如果买房后在3-5年内卖出，的确没有优势，因为当时房价已经在高位，上涨空间不大。不过，若房子有固定出租回报，就适合做投资。
示意图（图片来源 ：网络）
Naya被告知，该楼盘推出5%的租金保障。除去空置期、管理费和广告费等，每月净收入可达$3200澳元左右，或甚至可能更高。
所谓租金保障协议，又称“包租协议”，是业主全权将房屋打包给中介、物业或开发商管理，代为出租。后者无论楼市盈亏，都应按协议比率向业主支付协议租金。
而5%租金回报计算方式是，以Naya的房产为例，房屋成交金额为$91.5万澳元，在不考虑其他额外费用的前提下，与对方应每周付给她$879.81的租金（915,000*5%/52），并按月结算。
租金回报（图片来源：供图）
因为此前和其他地产公司也曾签署过类似的“包租协议”，Naya对此并不陌生。
在她看来，这家公司承诺的5%的租金回报收益，是比较常见的包租比率，也在她预期可接受的投资收益区间内；
而这份5年“包租协议”，可以覆盖未来潜在可能出现的经济衰退期，降低了投资风险。
示意图（图片来源 ：网络）
她告诉今日澳洲App记者，最终选择购买此房，很大程度上是因为这份“包租协议”的存在。一方面可获稳定收益，另一方面，则图个方便省事、不用操心。
“结果刚交房就变卦，说‘包租协议’不能实现。”Naya认为，“他们其实早就计划好了，等你交完房再跟你说。”
收房两周就变卦，妥协真能结束争执？
由于购买的是楼花，2019年6月即两年后，开发商才正式交房。据她回忆，交房时，中介公司的工作人员并未提及“租不出去”的问题。
示意图（图片来源：网络）
然而仅过了两周左右，她被告知，由于楼市不好，无法按约定价格租出，要降低包租金额，且需要延长空置期。
“我当时就很气愤，既然你租不出那么高的价格，为什么不在交房前说？”她说，“要提前知道是这样，我不会买。”
工作人员将计算公式发给Naya（图片来源：供图）
根据中介给Naya提供的新的“包租协议”计算公式，对比可看出，开发商在最初约定的房屋空置期的基础上，又逐年增加了空置周数，5年“包租期”共增加了10周的房屋空置期。
对比空置期延长（图片来源：供图）
此外，其他项目包括年、周、月毛收入、管理费、中介佣金、年广告费、年租客管理费、年文案费等，均有调整或相应变动。
记者拿到的2017年和2019年的两份“包租协议”显示，以协议第一年为例，在各类毛利计算和成本增减调整后，2019年版本协议的第一年出租纯收入，减少了$3585.22澳元。
两份“包租协议”第一年计算对比（图片来源：供图）
2017年约定的包租协议（图片来源：供图）
2019年更新的包租协议（图片来源：供图）
与此同时，记者留意到，2019年新修订的协议中，删掉了“5%”租金回报率和合同金额的表述。
两份租金协议对比（图片来源：供图）
“所以实际上拿到手的钱，根本就到不了之前承诺的5%（的比例）了。”Naya说。
对此，销售人员给出了两种“选择”：业主可以接受新的“包租协议”；或是直接取消协议、不再履行包租义务。
Naya与中介公司争论了近一个月未果。她认为，“搞‘包租’就是为了省麻烦，如果他们不帮忙，自己还要多花时间找房客。我事情多，挺忙的，就不想管。”
其次，她算了一下，“如果不接受，就要找律师出面，至少也要花几千块。”
最后在家人的劝说下，想省事且尽快将房外租的她，最终选择了妥协。
“家人就说，能租就租掉吧，别烦这些事了。”
她以为这场争执就此结束，没想到的是，这次“包租协议”的调整，只是个开始。
质疑“霸王条款”：只罚业主不罚中介？
“2019版包租协议”实施了一段时间，直到今年，Naya收到中介公司消息，称按照协议上的终止条款，提前60天通知业主，该协议将于6月22日后终止并失效。
对方称，尽管“包租协议”取消，公司还是可以帮助业主管理房屋，只是以市场行为来操作。
“那就没有‘包租’一说了。”Naya不免质疑，“现在说这个协议可以随时终止，他们也没有任何责任，那签这个协议的意义何在？”
而地产公司的销售员工则表示，当初卖房时，并不知道公司未来会取消“包租协议”，并称对公司这一决定“没有太多话语权”。
销售人员告知Naya“包租协议”取消（图片来源：供图）
销售称，“公司把您和我们销售都坑了。”并透露称，约有几十名业主被波及。“只听说都要取消，感觉像晴天霹雳。”
销售人员告知Naya“包租协议”取消（图片来源：供图）
回顾整个购房过程，Naya才意识到当初签合同的时候过于草率，深感自己签了一份“霸王条款”，正如销售在对话里所说，她觉得自己“法律意识淡薄”。
“当时买房的时候，直接用的中介公司的律师，他们完全没有提醒我这个‘包租协议’有漏洞。”
她后续咨询自己的律师被告知，“这份‘包租协议’含义很模糊，没有写明如果包租不实现，会什么样的问题。”
Naya所提及的“霸王”之处，是指在双方签署的“包租协议”中，在注明了提前通知的期限要求的前提下，只写明了若业主终止该协议的罚款金额，而没有提及中介方终止该协议的具体处罚措施。
根据双方在2019年7月签署的租房保障协议，第2条写明，任一方中止协议，都需要至少提前60天书面通知对方。
租金保障协议条款截图（图片来源：供图）
同时，第35条列出，在包租期限内，若业主提前终止该协议，不同时期内需要向中介支付对应金额的违约金，最高为$1万澳元。
租金保障协议条款截图（图片来源：供图）
Naya坦承当初之所以在高位买房，“就是冲着5年‘包租’去的，不然谁会多花这冤枉钱？”
她称自己购买的其他公司房产也签过包租协议，均都在正常履行合约中。
对于中介公司的做法，Naya拒绝接受。目前，她已委托律师发送律师函，后续打算向NCAT申请赔偿。
Naya与工作人员微信对话（图片来源：供图）
“我不想为难谁，他们工作人员也是打工的。疫情下，谁都不容易，我的房价也跌了$20万。”她说。
公司：“完全按照合同”取消包租协议
对于Naya的问题，今日澳洲App记者联络了该地产租房部的负责人，请他对此事回应。
他说，“第一阶段，这件事情的处理，我们严格按照合同内写好的冷静时间处理，提前60天通过邮件告知客户合同即将取消。所以我们也是严格按照合同里提前60天，来邮件告知客人。”
“过程中，发生了一个小插曲是，过了两周后，客人说没有收到邮件，我也跟客人反复确认，这个邮件是没有错的，同样的邮箱，我们发了第二封，客人立刻说已经收到。即便邮箱没有错误，我们仍然按照第二次发送邮箱的时间，继续累积60天，之后将按照正常的租赁管理来进行。”
“在合同上，我们严格按照上面的时间去做，我们还是希望给予所有客户更满意的服务，所以我们给予客户非常低的租金管理费用，是对客户的支持。”
“除此之外，我们积极的跟客户沟通，帮客户和物业稳定租金，因为在现在疫情状况下，很多租客要求房东降租，我们也担心这方面房东会有其他损失。”
“针对这个Case，我们跟客户电话和短信来往至少有5-6次，对于包租协议的取消，完全按照合同去做的，跟客户也说明了，我们在没有做任何违规的情况下，是不能继续的。除此之外，我们愿意给客户各种支持，各种优惠，及时与客户沟通。”
“就律师方面的法律相应，在客户给我们发了律师函之后，这个Case就已经让客户提升到了法律途径，作为销售或者其他非法律工作人员在进行沟通的时候，也只能是软性的沟通，不能做任何决策性的决定。”
对于客户提出的“霸王条款”，他认为是非常片面的说法，并说，“疫情期间，就算租客没有了，每周要付大量租金的时候，我们也不能说停就停，也需要给予客户提前60天的通知，也就意味着负担两个月的租金，这也是我们对自己的一个要求。因此双方在取消时，都有一定的约束，但绝对不是单方面。”
“在出现现在经济状况下，我们签任何协议都是对双方的约束，这个协议没有到一定的时候，双方都不会提出要求停止。如果客户提出要求停止，那可能房子他想自住，或者说别的用途，哪怕是按照条款履行他应履行的责任，他都会提出。作为公司方，也是履行公司方的协议，我们也是履行我们履行的协议。”
但他解释说，“无论任何一方想要停止协议的时候，肯定都是遇到一些不可抗力因素，所以这个时候，没有一方是特别舒服的。我非常理解客户现在的反应和动作。”
最后，他称，“我们只是遇到困难后，更用心的做好我们应该做的事情。无论任何一方对我们存在误解，一点不会造成我们公司对于物业管理和服务态度的折扣。”
您对Naya手头的这份“包租协议”，以及对地产公司取消协议的举措有何看法？请在下方评论区留言。
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（记者 瑞纳）
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