澳洲棚改：建筑补助金另一视角解读

关于澳洲装修和建房补助的事，已经在咱们华人的朋友圈传的沸沸扬扬了。

万邦君一向喜欢后发制人，这个消息当天发布时，就没有跟着凑热闹。

现在热度已经开始褪去了，你和我可以一起静下心来好好聊聊这个政策。

随着疫情中的感染人数得到有效控制，怎么救经济就成了澳洲政府下一步的重点目标。早在周一的时候就听朋友讲，在本周四政府将会公布扶持地产相关行业的政策，只不过大家都吃不准，这个政策到底会是什么样。

卖公寓的销售期待传说中的买房免印花税可以早日出台，这样才能把低迷甚至开始萎缩的公寓销售救出谷底。

卖土地别墅的销售则期待政府能公布传说中的买新房送五万，这样的话可以把首次置业的人一网打尽到土地别墅这里。

周四的消息发布既像六合彩的开奖，又像是非诚勿扰里坚持到最后一轮的两位女嘉宾，两人都期待男嘉宾最终选择的是自己。

周四，开奖日。卖新公寓得到的是一首歌，可惜不是你，陪我到最后。卖土地别墅的销售，得到的则是爱琴海的旅行。

（所谓土地别墅是，开发商把房子造好卖给你，地和开发商单独买，建的话找开发商推荐的第三方承建商，土地和建房是两个分开，并和不同第三方签的合同）

隔着屏幕我都能感受到土地别墅销售们的惬意与扬眉吐气。悉尼卖西南和西北土地的不再彼此Diss，一起同心刷屏转发政府最新政策，叫大家赶快拿起电话，订购房产。

卖墨尔本西区别墅的，更是兴奋像吸了一公斤的可卡因，只能用High字来形容。要知道2万5的补助，对于墨尔本西区40多万的房价，等于价格优惠了5%，这个比例很惊人了。Finally，有一件好事，可以让西区大学城的事掩盖过去了，正所谓过去事，过去式。

关于这则政策的细节，中文自媒体上到处都是，怕咱们公号的粉丝有谁没看到，我在这里在再重复一下。

1.买75万或以下全新土地别墅，政府补贴2万5

2.做15万-75万价格以内装修，政府也会补贴2万5

这个政策和任何其他政策一样，是有很多限制的

用途限制：投资房不行，必须自住

身份限制：必须是公民, 并且大于18岁 

时间限制：必须要在6月4日-12月31日之间签订建造合同

建筑限制：不能装修和房子主体无关的东西，如游泳池，Granny Flat等

资格限制： 不能owner builder，必须找第三方承建商

房子限制：从开发商直接购买新房不可以，房子必须是你找的第三方承建商建的。

价格限制： 被装修的房产价值不能超过150万，全新土地别墅价格不能超过75万。

收入限制：个人收入不超过12.5万，夫妻总收入不超过20万。

先说说这个政策。

这个政策本身并无新意，本质上就是中国棚改和旧改政策的缩小版。中国三，四线城市地方政府玩剩下的手段。

所谓棚改就是政府拆掉你的旧房，然后给你一笔补偿金，让你去置换新房。而旧改则是，政府和房屋居民大家一人出一半的钱，翻新和升级那些老大楼，例如跟那些老大楼装电梯，刷油漆，做点绿化什么的。

澳洲政府无法像中国那样能拿出大笔资金，但2万5的资金，加上本身就存在的首次置业津贴，再加上政府提供的95%贷款担保计划等一揽子政策，基本上除了悉尼，在澳洲其它城市，首次置业者操作的好，基本上有100%全款靠银行和政府津贴买房的可能性。

政策的目的是什么呢？

澳洲政府的目的就是希望接着这个政策能刺激建筑行业的就业增长。建筑业在就业人数上是澳洲第三大行业。第一大行业医疗保健行业，这个行业本身就是政府补贴的行业，政府已经每年已经花费了巨额补贴到全民医保里。

第二名是零售业，这个行业大家都知道，在全世界都在下坡路，再加上疫情，已经不是想救就可以救的。能打的牌只能是建筑业，就业人数排第三，同时房地产能直接和间接拉动几十个行业。

这则政策对澳洲每个城市的影响各不相同，本轮政策最大的受益人应该是昆州，昆州不但是土地别墅的发源地，而且很多居民都有自己买地，然后自己单独找承建商盖房子的习惯。

布里斯本非常偏远地带，土地别墅加在一起才35万，政府给首次置业的补贴已经有4万（25000+15000），再加上贷款95%，这已经完全不存在买不起的问题。

其次便是悉尼以外东海岸其它城市，例如首都ACT ，努力找找50万以下的土地别墅还是有的，维州则是一大把40多万的土地别墅在西区等着你。

除了自身努力，澳洲其它城市已经不存在买不起房的问题了。

至于悉尼，最便宜的土地别墅也要70万左右，而且基本都在45公里之外，2万5的补助不过就是房价便宜了3%不到。所以这则消息对悉尼这座城市，象征意义大于实际意义。

但这则政府的新政策可以让每天大喊房价大跌40%的空军安静一会。

政府不希望房价跌，房价跌了，需求减少，需求减少，建筑开工就减少，建筑开工减少很多人会失业。政府的逻辑已经清晰明白展现给大众。

政府无论救还是打压房市，目的只有一个，即不希望房价涨太快，也不希望它跌。房地产的稳定发展不但涉及到就业问题，更是National Interest ，经济全靠它。

看懂这一条也就明白长期持有房产的目的。

下面问题来了，没买房的朋友要不要抓住这个机会，借着政策买入房产？

我来和你说另一个故事你会跟明白一些。

未来集团破产的事相必大家都知道，未来集团作为中介和开发商，鼓励自己的客户把购房10%头期款从信托账户拿出来借给他们，他们鼓励客户额外投资，因为承诺15%的年回报。

后来公司倒闭，投资人的钱血本无归。再后来未来集团的老板站出来说，有开发商愿意承担投资的损失，条件是买他们的项目。

我后来听到的传闻是这些亏本的投资人可以和另外的开发商花120-150万左右买他们悉尼Roseberry的公寓项目，亏损的钱可以抵购房款里。

Roseberry 是公寓供给过剩，还是被疫情打击最严重的区域之一，三房每周的租金将到了600多，价格更不用说，因为某些开发商没钱偿还手底下的工人，所以拿房抵债，而工人拿到房子后直接放到市场上甩卖，造成价格一落千丈。

很多明眼人在旁边就笑，要是自己是投资人，宁可钱拿不回来，也不买这个房子，买了后肯定会再亏一次。

买房就是因为这房子有升值潜力，而升值潜力来自房子本身的稀缺性。你买房不是因为政府给补贴，能退税，或者因为人家承诺把骗的钱还给你等等，核心目的第一点，房子是否具备稀缺性。公寓也好，house也罢，不具备稀缺性的房产，可以成批量大规模复制，你买来种地吗？

有些人可能会说，首次置业人资金少，应该借着这个机会，不管3721买了后先有房子再说。

而我个人认为正因为资金少才不能乱买房子。

我们可以从过去，现在和未来三个角度来分析。

拿华人最爱的土地别墅新区Kellyville 来说，其租房空置率常年保持在悉尼平均空置率的两倍以上，2019年还荣获悉尼空置率最高区域。

相同的故事也发生在墨尔本，墨尔本新区William Landing ，墨尔本平均空置率现在是2.8%，而这里是5.1%。

很多置业者想着先上车，住个半年拿到所有补助，然后直接转投资，然后拿出去租，可是现实和想象的总是不一样。

几乎90%的土地别墅区域前身都是农场和荒地，此地最不缺的就是土地，所以总是卖完第一期有第二期，第二期后有第三期，然后继续向后扩展。

每当我拿这些事情和土地销售探讨，得到的答复要不是某某机构预计会有多少人口流入此地，要不就是一张打了马赛克的微信聊天截图，上面议写着感谢XXX，我的房子两周半就租出去了。

问题是每个人都有好或坏的经历，但这不构成每个人的经历，所以我们需要数据，大量的历史数据。从数据上我们供不应求。

说完过去，我们谈谈现在。

无论哪国人民，只要你上网搜索，一般人能接受每日通勤时间最多大约为一小时左右，超过这个时间就会严重影响个人生活。

作为资金紧张的首次置业人士，你的首要目标不是买房，而是工作。你为什么没钱，因为你赚钱少。怎么能赚钱多能？对于普通人最简单和可靠的方式是，做好本职工作，然后利用业余时间提升技能。

提前买一个偏远地区的房子来居住，对你是百弊而无一利，你需要在年轻的时候保持流动性，不但住的要离工作区域近，而且随时保持为工作移动的状态。每天花两小时通勤，周一和周五那就真的是睁眼上班，回家吃饭睡觉。对于普通人来说，想翻身必须充分利用零碎的时间。

对于资金紧张的首置，你手里的钱应该买一个适合投资的房子，而不是你能承受价位内，自己想拿来住的房子。不要因为几万块就被引导买了不具备稀缺性的房子。

市场是灵活的，你知道的补助，建商也知道，建筑的材料水很深，他们完全可以用更便宜的材料去建房。你觉得买了很合适，其实价格已经暗中涨上去了。

最后我们谈谈未来。你成家后有了孩子后，会涉及到两件事。一个是孩子上学的问题，House land 新区基本没有什么好学校，有也是私校。

第二点是当你有二胎，丈母娘要来了，家里的空间需要升级了。普通人置换房产一般都是靠卖掉旧房买新房，假设说你买的旧房没有升值，或升值不多，那置换的计划可能就要泡汤了。

越是普通人，第一套房越重要。首次置业如果资金紧，要不住投分离，买那些有投资潜力的二手House，住在市区附近。要不就在市区附近20-30分钟范围内买二手便宜公寓自住。

土地别墅（House land）总体上不会像公寓那么不堪，至少做不到4年倒亏13万的事，最多就是不怎么涨。那是因为House 天生就比公寓高贵，就好象你爷爷又有了一个孩子，哪怕年龄比你小20岁，辈份就是比你大，还是你的叔叔和姑姑。

这个辈份大不代表，增值就更好，例如悉尼Manly两房水景公寓，有的增值也不输给house，也能做到8年翻倍。当然换到相同当年相似价位house 涨幅同样惊人，但重点不是这一条。

House的辈份大在于两点，

一个是产权。我清晰记得下北有些公寓，可以遥望市区海港的美景，但物业缺规定了你不可以养宠物，窗帘规定要用什么颜色。所谓Strata title真正的含义是你只拥有一部分产权。

House和公寓的区别就好像如果你有40万，你是会用来买google的股票还是去买一间麦当劳餐厅？两间公司都拥有无限增值潜能，区别就在于控制权在谁手里。你是希望自己掌握控制权，还是被控制？

第二个是价值，在于开发升级的潜力，House长期持有回报是一个价，但是如果House有地产开发潜力，你拿到DA转手时，那回报更不一样。

土地别墅的问题，两者缺一，甚至两者都不具备。例如绝大部分土地别墅，400左右或更小的地，两层面积，已经完全丧失了，加建，改建，扩建或推倒重建的人为Add value的方式。

旧房通过装修让自己在卖的时候鹤立鸡群，但考虑到土地别墅周围全是类似的次新房，卖的时候就只能拼设计和价格了。问题custom builder的设计图纸都是千篇一律。

更差的土地别墅是community title，不但银行贷款的时候会遇到麻烦，平常还要交管理费。这也就是说这个House 其实披着house外衣，升级版的Townhouse，享受不到土地真正的价值。

作为一个中产我并不是喜欢和人凡事唱反调的人，只是普通人一生能把握住的机会没多少，电影里小人物努力十年，然后下一个片段变亿万富豪的故事，其实是很少存在的。房地产投资是少数留给普通人翻身风口，所以在这件事上我较真，眼里也容不得的沙子。

房产投资这条成功之路很简单，但一路上充满各式各样的噪音。

我想这也是这个公众号与众不同的一点吧。