手把手教你在悉尼挑选亏钱的房子

喜欢电影的朋友，想必都看过这部片子—《猫鼠游戏》，这是一部诈骗犯被警方追捕的故事。主人公被抓后，因为过人的诈骗才智，所以在服完刑后摇身一变成了警方的顾问，帮警方侦破诈骗，设计防伪支票。

看完这部剧后我会感慨，骗子天生的敌人都是骗子。因为一个骗子最知道怎么诈骗，所以自然也知道如何去预防诈骗。

当然这种推论只能做反向，却无法做正向。什么意思呢？

所以教你如何买到亏钱的房子，也是一种功力。

万邦君今天开一次脑洞，来教教你如何在悉尼买入最赔钱的房子。

你如果学的好，可以去给《西虹市首富》当顾问，他老人家在电影里的任务是如何亏掉几个亿。

首先我要来问你，挑选一个赔钱的房子，过去一个周期最好增值为0，你怎么选？

哪个区域？什么类型的房子？户型什么样呢？

其实找到亏钱的房子未必就比找赚钱的容易。

如果选公寓，有些人也许会选Mount druitt 这个区，这里不但犯罪率高，而且离市区有近40公里，虽然这里有商场和火车站，但只要去过你就知道，这里的人都是怪怪的，很多人领社会福利津贴。

这里的公寓增值是不快，甚至可以说是跑输大市，但说实话买这里的二手公寓至少比买楼花强，别的不说2014年如果您订了一套楼花期房，很大概率现在还是处于亏损的状态。

如果您2014年入手mount druitt一套二手公寓，虽然5年来没赚什么钱，但至少也没亏，而且这里租金高，还贷也不会太辛苦。

如果说买亏钱的公寓大家还能给点意见，那买增值非常差的house，您有想过买哪吗？这其实更难，因为悉尼的地产不是股市，不可能一个板块一直在涨，另一个板块动都不动，在大趋势下house就是涨多涨少的问题。

举例来说Willmot这个区也是在市区40多公里之外，House均价40万左右，没商场，没火车站，也是一个有治安问题的区域，您觉得这样的区域house能涨吗？

如果你看这栋房子的交易记录，其实看下来其实还不是那么差，也涨了。

不知道怎么买涨的房子，肯定就不会知道什么样的房子能十年如一日的跑输市场。

如想买亏钱的公寓，万邦君教你，步骤如下：

第一步：选一个烂区，一问大家都知道那里是烂区

第二步：当地有大量新公寓推出，这样烂区的房子本身人气就不够，这样加速供需失衡，租金和价格一定往下走。

第三步：选一个接受度氛围最小的户型，我会选一房。

（澳洲储备银行网站有一份房价分析报告，我印象十分深刻，报告的内容是，澳洲驱动房市的购房需求，大部分来自家庭的升级和置换需求。一房确保了这种产品对家庭没有吸引力，买的人绝大部分是投资者。）

第四步：朝向要差，最好朝南，开窗户就和别的家对看。

第五步：买老公寓。虽说老公寓质量好，又受主流欢迎，但那只是会在一个新盘又贵又少，区域在市中心附近内才会出现的事。普通区域新房和旧房差价不大，又有电梯等各种设施，大家肯定更倾向于选盖了没几年的次新。

看一下我这靶打的准不准

8年只增值4万块，是不是还不错。

上面那些条件，只要大部分不变，哪怕变成所谓的富人区，其结果也不会有太大差异。

关键点在于一房和区域不断有新盘推出。不信你看下面这个

这个水边物业小区的一房，如果持有5年后售出，那直接亏损了整整10万，还没有算中介费，广告费和这些年持有所花的成本。垃圾留的越久越臭。

为什么会这样，不是说Location， Location， Location吗？离市区17公里外的水边物业，不涨你也别跌啊。道理其实很简单，首先不管你啥区都会受到供求关系的影响，只要公寓一直盖，但人口没有大量涌入跟进，你手里的货就会跌，这是简单经济学原理。

除了户型差，一房外，这房子本身其实也买贵了，华人在买所谓富人区的房子其实比买穷人区更容易上当。第一是华人接触到的所谓富人区并不是富人区，很可能是伪富人区。而且打着富人区的旗号，会让买家对价格不敏感，明明买贵了，因为一句富人区就被搪塞过去了。

（当年两房的house也不过这个价钱）

下一步我们谈谈如何找到赔本的house，这个更难，毕竟哪怕house再差，房子下面的土地也是要和通货膨胀一起升值的，但难不代表不可能。

1.首先在地段上我会选那些原离市区，曾经是荒地，但后来被开发商做成熟地，搞了House land package。

2.周边确保没有临近好区，区域内没有大商场和火车站

3. 产品上选择三房两卫，但地块分割极小的那种房子。

看看我的结果吧

我能找到最好的结果是8年房子没有翻倍。（土地升值，建筑贬值，在悉尼过去整个市场普遍翻一倍的情况下，带地的房子就是升多升少的问题而已。）

其实除了这种还有的就是不知不觉的买了出了贵价买豪宅，但这更多是人的问题而不是房子的问题，所以不做展开。

今天写这篇文章还有另外一个目的，有朋友问我，他们该不该成交手里的楼花。因为最近陆续有一些新楼项目要完工了，可是疫情对未来的仿徨以及项目一些质量问题，他们犹豫这房子还要不要。10%押金虽说是一大笔钱，但买到不满意的房子，更是闹心。

我的想法是这样的，我会把买家分成两组人，一组人我认为你们应该把新房成交，另一部分如果我是你，我不会成交。

什么人我建议成交呢？

首先是买房用来自住的，尤其是首次置业者。买房子是一件很不容易的事，千挑万选你最终选择了这套房，那就别再折腾，搬进去住吧。也许这套房子你还有不满意的地方，但下一次你还找到心仪又不知道到哪个猴年马月。越早有自己的家，可以越早稳定下来，这样可以腾出精力和时间为人生的下一步做准备。有自己的家了，人生才会有些仪式感。

第二种人应该成交的是巨婴客人。我见过一类人，他们口中的地产中介是十恶不赦的大骗子，但是这种人在现实生活中能动性特别低，不看书也不学习，完全依赖他口中的骗子顾问.

看楼盘项目基本上是中介车接车送，还希望中午管饭。闲下来就打中介电话，没完到了的说家常，有时候会叫中介上家里来搬家，还有时候叫中介帮忙看一下英文信件，看看福利署的钱下来没有。

看盘，买房，签合同，找律师，筹备贷款，到最后验房，找租客都是中介一手操办，，中介结束后还要送客户礼品。后续房子有什么质量问题马上叫中介联系开发商。

我觉得对于这种客人只想说，买新房是对你最好的选择，别回头因为房子没怎么涨骂中介骗子，你的行为方式，处事风格，如果没有那个中介，你连房子都买不到。就问你知道流水怎么做不，贷款知道去哪个银行不？

第三种人就是生活特别繁忙的人，例如我一个朋友开超市的，每天恨不得7天24小时一直干，不是送货就是进货，如果你是这种人，房子都没时间看，买到了就成交吧。

什么人不该成交呢？

这个我只能说说自己的意见。

第一如果您买贵了，买到的产品和我上面说的不涨的房子有相似之处，那么你要再考虑一下了。

最近我在西瓜视频的网站上，看到一个博主吐槽他在澳洲买房的经历。他所买的olympic park的两房两卫，在验房时发现，交房和户型图完全不一样，首先是厨房的位置有所改动，户型图里的benchtop（厨房工作台）不见了。这其实还是小问题，另外就是其中一个卫生间原本是在外面作为公卫，结果结果开发商把两个卫生间都做到了各自的卧室里。这个问题就很大了。

投资顾问当然会和你说，出租租金回报都是一样的，房子留的久都涨。但是作为专业投资人，你我都知道当你拿出来想让下家接盘的时候，你折价很多都未必有人接手。就问问你自己，如果我是买家我愿意买这样的房子，自住吗？

诸如此类的问题，还有房间多了个柱子，两房变一房和一书房，停车位莫名其妙少一个，户型朝向变了，courtyard面积少了。。。。。如果在市场普遍大涨的情况下，还能忍一下，但如果周边楼盘价格都在降价，你拿你当初的钱可以两房买三房了，那很多事要再考虑一下了。

还有一种人，您自己名下都有3，5套房子，而且这些房子不但没涨，每月你还要补贴钱进去，一旦银行让你本息同还，你就会陷入财务困境。而且你手里的钱不多，银行一旦低评估这套新房，你就要把家底掏光，那么要不要成交，你也要考虑一下了。

这就是今天的分享，感谢您的阅读。