Covid-19商业地产租约新规下，房东和商户该如何生存？ 丨商业地产

本月三号，澳大利亚政府内阁公布了疫情期间针对中小企业商业租约的相关规定。这个规定解决了很多来自房东和商户的问题，比如：

某商户问我：

"我问房东要租金支持了，房东需要给多少？大不了我就不交租金了行不行？反正你又赶不走我"

某房东问我：

"租客问我要租金减免了，我能不能不给？租客如果不交租金了，我怎么办？"

如果您还没有了解新规定的具体内容，请参考政府发布的规定原文。

政府规定原文链接：

https://www.pm.gov.au/sites/default/files/files/national-cabinet-mandatory-code-ofconduct-sme-commercial-leasing-principles.pdf

作为商业地产中介，我们在本文中不对这项规定进行过多解读，因为法律相关建议必须由律师给出。

我们只针对规定中提到的，房东必须对符合资格的租客提供租金减免这一条提出一些实行建议。

规定中说：房东必须基于符合条件的商户提供租金支持，支持方式包括租金减免和延迟缴纳。

在疫情期间，房东需要按照商户营业额下滑的百分比，同比减免或延迟租金，延迟缴纳部分在未来至少24个月内还清。

在这项规定被写入法律后，我们在实施的过程中需要注意以下事项：

No.1

资料索取和审查

从封城令开始到现在，我们收到了很多封租金减免的申请，每一封里面都至少说他们公司的业绩下滑了40%或以上，但是一切空口无凭。

在管理中介要求商户提供账务证明文件后，没有下文了的申请占一半以上。

因为规定要求房东按照租客的营业额下滑百分比来进行同比的租金支持，审查并得出真实的经营情况就尤为重要。

我们在审理中发现有几份申请的理由，仅仅是商户因为担心不能达到未来一季度的销售目标而要求减免租金。

有些体育用品和益智玩具店明明销售额都破表了，还来申请减免，结果当然是被拒绝。

因此为了避免少部分机会主义的人在此期间为自己谋利，根据REINSW的建议，房东可以通过向商户索取以下文件来确保商户是否符合租金减免资格以及经营情况的真实性：

- Job Keeper资格证明

- 会计软件或注册会计提供的公司营业额相关报表

- REINSW商业租金租金缴纳计划书等。

对于房东来说，有一小部分申请，可能会在提供的营业额和账务报表中玩一些花样。

比如用疫情期间的营业额和圣诞节期间的营业额作对比，从而获得更大的下跌百分比以获得更多减免。

我们在这里建议广大业主将收到的商户公司账务报表交于会计师审查。

对于商户来说，越是艰难的时候，越应该严格执行政府新规定中的要求。

在提供了所有的相关资料后，如果万一遇到了无理拒绝租金减免申请的“绝情”房东，可以寻求律师或政府部门的帮助。

需要注意的是，如果商户不能按照协议履行租金支付和租约中的其他义务，新规定将不再适用于你。

No.2

交流和协议的书面化

在疫情期间，我们看到的租赁纠纷越来越多，甚至一些口头的交流都可能被拿来利用。

多年的工作经验告诉我们，不落到纸面的协议终将“落地成盒”。

房东和商户需要注意尽量以书面的方式交流涉及到金钱的信息，将往来邮件妥善保存，并在律师的指导下书面化所有协议并要求双方签字确认。

No.3

关注自己的经济情况

对于房东来说，新规定中有明确表示，商户需要考虑并理解和配合房东的经济情况。

对于一些房东来说，租金可能是唯一的收入来源，亦或者自己的生意或者工作也深受疫情影响。

在减免了商户的房租的情况下，自己也无力支付物业费，水费等固定开销，虽然政府给予了一部分税费的利好但是多数人可能拿到的减免并不能负担自己物业的开销。

在这种情况下，房东可以考虑向租客提供证明来说明自己的经济情况并量力给出租金支持并达成双方认可的协议。

在无法达成共识和产生纠纷的情况下，房东和商户可以选择寻求相关机构的法律帮助，并向官方提出仲裁和调解申请以解决矛盾。

No.4

后疫情时期

随着澳洲新冠病毒感染人数增长曲线的不断平缓，虽然还不确定什么时候可以解除禁令，但抗疫之战已经看到了曙光。

当店铺开始重新营业，人们的生活渐渐回归正常后，后疫情时期就来临了。

对于房东来说，这个时期的主题是收回债务。

延迟缴纳的租金回收，也将是一个不小的难题，房东需要保持和商户的定期交流，了解商户经营情况，并密切关注租金交纳和还款的及时性。

在商户缓慢恢复经营的时期，按情况可以对还款金额和比例作出适当的调整，以保证自己长期的租金收入尽量少受影响。

对于商户来说，新规定中有设置延迟缴纳租金部分的还款时间为最少24个月。虽然新规定有力的缓解了眼下现金流的问题，新规定结束后，后疫情时期对商户来说既是机会也是挑战。

经济逐渐复苏，是大展拳脚的好时机，但同时各种债务偿还也会在这个时间开始，所以在这个时期的现金流管理的重要性并不亚于当下。

我们建议商户在和业主谈判租金减免时，尤其是涉及到延迟租金还款这个方面，也要关注一下未来的预算，尽量避免对房东做出无法达成的承诺。

新规定的颁布，对于房东和租客来说都是几家欢喜几家愁，但好在对于双方的利益都有所保障。

虽然房东不得不舍弃一些自己的租金收入来帮助商户度过难关，但同时也约束了商户必须按照规定支付应当支付的部分租金。

在这个艰难又充满挑战的时候，房东和商户都需要更多的理解，在资料审核和评估个人支付能力时也要多一份谨慎，多着眼长期，抱最大的希望，做最坏的打算。

我们坚信，疫情不久就会过去，到时，又是一片繁荣景象。