新冠疫情与澳洲房地产市场系列：市场将何去何从

2020年的复活节，比往年都要安静许多。原因很简单——我们都待在家里。

在世界大部分国家地区哀嚎遍野的时候，澳大利亚又一次验证了“幸运之国”的称号——从3月初新冠疫情开始爆发，到4月初一个月的时间，通过封国、封州、封城、停工停课等措施，基本控制住了疫情传播，累计确诊6300余人（4月13日），已治愈3200人，增速已经在3月底到达峰顶后持续下降中，总体死亡率低于0.9% 。单从抗疫本身，澳大利亚凭借着远离其它大陆、地广人稀的先天优势条件和相对强大的医疗体系，若无大的意外，将继续稳步朝着好的方向发展。

但是，目前来看，澳大利亚在经济方面所遭受的冲击，要高于疫情本身，未来的发展还有着很大不确定性。在宏观条件不确定的前提下，澳洲房地产将何去何从，还有待观望。我认为以下几方面因素将对未来市场发展起到至关重要的作用。

贸易伙伴的疫情控制与经济刺激措施

如果说防疫可以独善其身的话，在经济方面，外向型产业结构的澳大利亚则必须要依赖全球经济秩序的恢复才能够运行。

澳大利亚主要出口目的国，图表来源oec.com

澳大利亚的出口贸易伙伴中，占比30%以上的中国的地位毫无疑问是第一位的。作为最早疫情爆发的国家，通过举国之力、历经2个多月艰苦卓绝的奋战，中国终于将疫情控制下来，开始复工复产，并推出了”新基建“等财政与货币措施刺激经济，投资者和消费者信心开始回升。这对经济上高度依赖中国的澳大利亚就好比吃下了一颗定心丸。当然，”新基建“与2008年金融危机时中国推出的四万亿的”旧基建“有非常大不同，侧重高科技的基础设施而非传统的修桥铺路建房子，指望澳洲经济再次上演铁矿石出口神话，实现V型反转是有些不够现实的。

在另外的贸易伙伴中，韩国与中国香港已经基本控制住了疫情的增长，每日增幅下降中，曲线趋于平缓。日本和新加坡前一段时间是被认为控制很好，近日疫情有持续数量增长，而总数还相对较低，发展有待观察。

目前的疫情震中美国，疫情数字还在不断创造全球新高（4月13日，总56万），初步显现拐点迹象。从经济方面，美国是澳大利亚第六大出口目的国和第二大进口来源国，而且还是澳大利亚最大的海外投资来源国。因此，美国疫情演化和其经济举措对澳洲经济走势影响也非同小可。

澳大利亚的主要贸易伙伴中，印度和印尼，两个人口众多的发展中国家，被认为有可能是下一波爆发的“炸弹“，目前还处于疫情的早期，前景未知。

我的看法是，当中国（包括香港）、日本、韩国、美国等几大澳洲出口目的国的疫情控制下来、能够复工复产时，70%的出口市场就有了一定保障，澳经济方面的不确定性就小了很多，不会出大的乱子。

澳洲政府与金融系统的救援措施

同其它国家一样，当正常的经济运转和社会生活被突如其来的疫情冲击瞬间“熔断“之后，澳洲政府和金融管理机构也推出了史无前例的一系列货币与财政措施及非常规的政策，稳定社会、保障非常时期的国民基本生活需求。包括：

- 为全国符合条件受疫情影响的中小企业员工发放每两周$1,500的工资补贴，为期6个月；

- 澳联邦储备银行紧急降息0.25%，并进行国债回购操作，向金融系统注入更多流动性；

- 银行为受影响的企业贷款者和住房贷款者提供延期6个月支付利息的特别安排；

- 租房者在6个月内如受疫情影响无法缴纳房租，可免除被房东扫地出门等；

从政策的指向性来看，目前推出政策的作用是“救急“，是对冲经济突然停摆失序的短期措施。而疫情控制下来后，又将有怎样刺激恢复经济的中长期举措，还需要下一步的等待。

从住房市场来看，各级州政府还有可以操作的空间来刺激市场的恢复，比如交易印花税的减免。银行系统一样，可以放松贷款要求的限制和只还利息贷款（interest only）的比例限制，从而达到支撑市场的作用。之前有分析者提出一种比较悲观的预测，认为疫情将使悉尼墨尔本房价下降30% 。如果真有这样的跌幅，首先不答应的应该是银行系统，因为一旦房价低于贷款额度，房主断供把房子甩给银行是自然的选择，银行体系面临崩溃。因此，保房价也是银行的利益所在。我的直觉判断是悉尼墨尔本最坏情况不会跌过20%以上。

移民政策走向

作为移民国家，移民政策是澳大利亚的基本国策之一：保持较高的移民增长，以保持经济增长，是过去几十年的基本逻辑。从2009到2019年十年来说，澳大利亚人口年增长率保持在1.4%-2,.1%区间，显著高于加拿大0.7%-1.4% ，和美国0.6%-0.9% 。每年的人口增长中有超过50%来自海外移民，另一小半源于自然增长。高人口增长率是澳大利亚房地产市场长盛不衰的重要因素之一。

澳大利亚人口增长比例：海外移民VS自然人口增长  来源：澳洲统计局

大瘟疫造成全球范围的封锁，短期内国际间人口流动基本为零，更不要说移民增长了。哪怕疫情能够在6个月时间完全控制住，其后至少2-3年内的时间里，为了照顾本国的大量失业人口（高达10%以上），移民政策必然是从紧的发展趋势。而且，由于疫情助长了右翼保守势力和种族极端主义者对于亚裔（华人）新移民的敌视，在中短期内移民政策并不乐观，尽管这样其实是更加伤害了澳洲的经济增长包括房地产市场。

各州产业结构的差异性

澳大利亚并不存在单一的房地产市场，东部诸州和西澳差异很大；同在东部，悉尼、墨尔本、布里斯班的几大首府城市市场都有自己的特性和发展节奏，其根本原因在于各州的产业结构的差异性。比如受疫情影响最严重的行业之一旅游业，在东部昆士兰州的产业比例要高于西澳州，因此首府布里斯班的房地产市场灾情影响要高于珀斯；又比如，当各州都经历封州封城带来的房地产相关租售行为下降的时候，首领地的堪培拉据报道还有小幅租金上涨，其原因在于这里是政治中心，是联邦政府各部门的所在地，疫情特殊时期政府要做的工作更多了、需要更多临时雇员。

疫情后各州的发展，正如前面讲到的，需要看外部宏观经济环境的变化，也同时离不开各级政府的救市手段，现在谈还为时略早。

澳洲房地产市场长期价值凸显

尽管还有那么多的不确定性，有一点我现在可以比较肯定的说，经过这次疫情的生死大考，澳大利亚房地产市场的长期价值将得到凸显。

原因在于：

-世界风云变幻，未来中国和亚洲是全球经济增速最高的地区不会变。而澳洲与亚洲紧密的经济联系是它长期繁荣的根本所在；

-大瘟疫将带来人们对人生价值的重新思考，更加追求生命质量和生活环境，而澳洲所拥有的世界一流的宜居环境将吸引着更多的关注目光；

-而且，通过互联网居家办公在这一次疫情中得到了跳跃式发展的机会，对于澳洲来讲，或许可以又找到一个吸引亚洲高净值人士和企业家来此落户发展的理由（与亚洲地理距离5-10小时飞行，时差为0-2小时）。毕竟，在互联网时代，只要能上网，也没有太多做不到的事情。

总而言之，我的基本看法是：疫情毫无疑问对澳洲房地产市场短期内将造成很大冲击；未来还有待观望；但应该不会太悲观。在一个动荡比惨的大瘟疫年代，健康安全稳定就是最大的价值，而这恰恰是澳大利亚生活的特质所在。

本文作者张镒磊 （Eli Zhang）, 来自北京，现居西澳珀斯。毕业于清华大学经管学院金融系，多年房地产行业经验，曾服务于中澳知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事，从事西澳房地产项目营销和融资业务。

联系人：张镒磊（Eli Zhang）+61420619118

Email   eli@sunstoneaustralia.com.au 

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