首次置业做得好，是扩张房产投资组合的重要基础

在我辅导的房产投资学生中，不少人是带着一个烂摊子来寻求帮助的。

因为他们以前进入房产市场前，没有好好地学习投资。也没有接受专业指导，而是凭感觉，听小道消息，随意地买。

于是现在需要纠正很多以前所犯的错误，才可以继续在房产投资之路上走下去。

最近有一位新的学生，从来没有在澳洲买过房。现在有一定的积蓄后，考虑开始建立自己的房产投资组合。

他选择的是先学习，接受指导，再开始操作。

我为他的做法感到非常欣慰，因为我以前也是这样做，从而迅速获得成功的。

首次置业做得好，是扩张房产投资组合的重要基础。

若首次置业做得不好，在财务上，你有可能会被耽误好几年才可以继续投资，进退两难；在情绪上，你继续投资的信心可能会备受打击，需要很大的勇气带着伤痕继续前行。

因此，今天我提出如下5个问题，让所有首次置业者去思考。

如果你已经不是首次置业者，欢迎把这5个问题分享给你认识的首次置业朋友。

1、如何跑赢市场？

许多人首次置业时都选择自住，我对此没有意见。但是，哪怕是自住，也应该抱着投资的心态去购买，以跑赢市场为目标，这样你才能为将来的房产投资组合打下坚实的基础。

你好不容易存了一笔钱，这笔钱也许只够你做一次购买，而不像成熟的投资者那样有更多的资本。你的机会成本特别高，买了这套房就买不了另一套房。

因此，无论你是买自住房还是投资房，都应想想你要买的房子如何为你赚钱，是否有潜力让你获得高于市场平均水平的回报。

房子所处的地理位置，人口数量、人口流动、家庭收入、就业岗位、基础建设、房屋供应量、房屋成交量、房屋空置率、整体价格走势等数据如何？该区域的趋势是供大于求还是供过于求？

房子的价格在该区域同类房子中属于低价位、中价位还是高价位？如果是低价位，是否有办法人为地让房子进入中价位行列？如果是中价位，是否有办法人为地让房子进入高价位？

如果所买的房子是纯投资房用于出租，那么该房子是否有潜力可以人为提升它的租金回报？

2、如何退出？

在入手购买任何一套房产，都应该想想你有什么样的退出机制。

想想你将来什么时候可能会把房子卖掉，到时候谁会成为你的接盘侠，他们将愿意支付到那时候的市场里的低位、中位还是高位的价格？在你出售房产的时候，市场上都有些什么产品在跟你的房产竞争买家？

如果你打算长期持有而不卖，只想继续抵押房产，用于增贷或者转贷，让先前投入的资本回笼，那么你得想想，在估价师的眼里，你的房子跟其他房子相比，它的优势在哪里，它的劣势在哪里？

3、如何合理避税与风险？

如果是夫妻两人共同购买自住房，那么是否考虑把房子记到职业风险较小的一方上（即被告的可能性较低的一方上）？

如果是纯投资房，你已经计划人为打造出正现金流和大幅资本利得。那么是否考虑先成立家庭信托，让信托持有房产，以便把收入和资本利得分配到税率较低的家庭成员，以及相关的其他公司或信托那里去，以获得优化税务的效果？

使用信托的另一个好处是资产保护，当个人被告时，信托里的资产一般情况下不受影响；当信托被告时，信托受益人的个人资产一般情况下也不受影响。

如果你本身没有自住房，但有意向通过装修或者分地让你的第一套房子获得升值。那么是否考虑以自住名义购买，交割后搬进去短暂居住，再开始你的工程，最后按自住房出售，从而免交资本利得税？

4、如何做后续投资？

当你买了第一套房子后，你如何才能继续再买第二套房？

如果你的答案是，无法马上买第二套房。只能花时间慢慢去存第二笔钱做下一次购房的首付，再慢慢增加自己的工作或者生意收入从而提升贷款能力，那么你正想购买的那套房从近期来看，未必是最适合你的。

你需要考虑的是，你以什么价位购买什么样的房产，花多少钱在这房子上做什么事情，从而让你尽快有能力投资下一套房？

这套房产以及你的操作策略，是否能让你的贷款能力有所提升？让你回收原始资本？并且还能获得新增的大块利润？

举个例子，如果你的目标是逐渐建立房产投资组合，获得每年10万澳元的被动收入，从而取代你现有的工作收入。

而你眼前有一套租金回报率十分高的商业物业，每年能给你带来4万澳元的被动收入。但是你买了这套商业物业后就没钱干其他事情了，短期内也无法再做新的投资，那么，眼前的这个机会听起来不错，但不是最适合你的。

5、如何贷款？

许多首次置业者的存款不多。

为了尽快入市，是否考虑支付额外的房贷保险（LMI）从而获得80%以上的贷款比例？例如95%？这笔保险费用不是一个小数目，高达购房价的2-3%，但一般可以加到贷款额度里，而不需要你给现金。

这时候，如果你的策略是自住、装修、一两年内出售，那么你是否应该选择一个可以部分退还房贷保险费用的贷款机构？再比较一下多家贷款机构的政策，看哪家定的房贷保险费率低，退款比例高？

面对目前固定利率低于浮动利率的贷款市场，你是否应抵住诱惑，选择浮动利率，以获得灵活性，随时可以出售房产，而没有固定利率惩罚条款的约束？

总的来说，首次置业要做得好，需要花时间去考虑许多问题，但这个时间投入绝对是值得的。

当市场火爆的时候，许多首次置业者因为担心手脚慢了就错过了市场涨势，因而他们快速入市了，这个可以理解。

而现在市场没有两三年前那么活跃了，所以需要你的操作做得更精细，才能获得成功，并为持续扩张房产投资组合打下良好的基础。

今天的文章到这里。