澳洲房市最新图鉴：“志在必得”与“最后的逃离”

在周日的一个聚会上，一位刚刚在前一天辗转“观战”了几场房产拍卖的朋友颇感慨地说，澳洲楼市的复苏能力为什么这么强劲，“志在必得”的竞拍者无疑是一股中坚力量。这位朋友有近期买房的计划，为了“了解行情”，最近的几个周六都在悉尼西北郊区的房产拍卖会之间奔波。

就在上个周六，在一幢独立屋（house）的拍卖现场，他对一个买方中介的“出手”印象深刻。参与竞拍的买家有五名，起拍价在100万出头。随着一轮又一轮的叫价，报价达到110万。此后竞拍者的叫价明显减弱，只以数百元的差距递增。买方中介一直手持电话与买家保持通话，却并未出价。拉锯战持续了一会儿，这位看似旁观者的中介直接报出了一个高出当时最高出价5千元的价格，给这场拍卖划上了句号。用朋友的话说，看到这样带着“必须拿下”的目标而来的竞拍者，你不得不相信，房价还会继续上涨。

毫无疑问，这样的信心正在房产拍卖上呈主导之势。上周末，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率均达到77％，堪培拉更是达到了79％。

根据CoreLogic的数据，上周末悉尼拍卖房产为932套，而去年同期为875套，清盘率仅为42％。墨尔本拍卖房产为1241套，去年同期为1400套，清盘率仅为41％。

但是，也有人在这个复苏的市场中看到了“最后逃离”的机会。

据《澳洲金融评论》报道，9月中旬，北悉尼Berry街79-91号公寓楼的一套两卧室公寓以92.5万澳元的价格成交。这套公寓的销售时间只有短短的两个半星期。卖家没有选择拍卖，而是委托中介私下找到了一个买家。

据代理销售中介说，这套90多万元的公寓之所以很容易就找到了买家，是因为它地理位置优越，相对于同区域的其它房产，属于一套入门级房产。

那么卖家为什么要以“便宜”的价格出售这套房？中介说，卖家急于出手的原因是预计市场将下滑，希望尽快出手。他不希望邻居知道正在出售这套公寓，因此选择了私下交易的方式。

卖家是一位60多岁的精明投资者，擅长短线投资，即趁市场下跌时购入，再在市场回温后抛出。他认为澳洲经济将要衰退，并且在他看来，所有指标都指向这一预测——利率下降，失业率上升，银行对贷款的谨慎使人们购房难度上升。在这位卖家的判断中，所有这些因素都会导致市场再次发生调整。

另一个有意思的信息是，代理出售中介看到，这个交易发生在9月中旬，此后的6周时间里，时常有各种机构发布房价持续上涨的数据，但这套房的价格没有变化。

他说：“我认为目前北悉尼有些饱和。我们所使用的统计信息是整个悉尼的，而不是悉尼某些特定区域的。我认为目前有点信心泡沫。目前唯一导致价格上涨的因素是供应不足。”

当被问及“你是否认为卖家做了正确的决定”时，他回答：“我想他做了正确决定。我认为（市场）会有一个调整。这个调整来自一些驱动力。失业率在上升，该地区的企业正在收紧和缩小规模。银行正在降低利率，我认为他们这样做并不是出于善意。我认为他们在某种程度上是担心房地产市场。”

这位中介遇到的选择“逃离”的卖家并不止这一位。他谈到，还有另一个客户也卖掉了他的投资物业，而且原因也是认为市场会有一个调整，这位客户甚至认为“在这个市场上拥有房屋的唯一理由是自住”。

一面是房市在无可否认地复苏，一面是对经济衰退的隐忧不减。这似乎构成了当下澳洲房市的“悖论”：信心与看空同在，“志在必得”与“最后的逃离”同在。

My Housing Market的安德鲁·威尔逊博士评论说：“尽管春季晚些时候上市量有所增加，但卖家总体上还是取得了稳健的结果。买家和现在的卖家信心在今年春天已经明显恢复，结果继续大大高于一年前的记录。然而，最新的经济新闻仍然令人失望，失业率上升，就业下降和工资增长下降，所有这些都可能导致再次降息。”

在澳央行最新发布的季报中，有一句话特别值得关注：“最近的情况发展表明，房地产市场的动态可能比我们预期的具有更广泛的影响。”

换句话说，房价下跌对经济的伤害大于澳央行的预期。房价下跌减少了消费，建筑活动减少了，房价和行业的下滑也使许多从事房地产及相关行业的人受到了冲击。

澳央行行长盖伊·德贝勒（Guy Debelle）上个月曾表示：“我们在GDP预测中并未充分考虑到这一点（注：即房市下跌的影响），这是为什么GDP增长速度比我们预期的要慢的部分原因。”

所以问题是，央行是否“敢”让房价再次下滑？

经济学家Jason Murphy认为，央行的最新季报表明，它已经重新认识了经济增长与房市的利害关系，房价再次下跌时，央行必然出手相救。

然而另一个问题就出现了：当经济衰退真的导致房价再次下跌时，澳央行是否能够与之抗衡？无论是在赌这轮走势的“信心者”，还是“逃离者”，或许在未来的一段时间内都会经受来自自己内心的质疑。