如何在一所陌生的城市投资

这篇文章的灵感来自我的读者，感谢你的留言。

我在写布里斯本那篇文章的时候，有读者问我什么时候可以写写阿德雷德的房地产，说实话阿德我只去过一次，真心对那里毫无了解，短期也没有再次去的机会，但是这个留言却激发了我另外一个想法。

在投资地产的领域里，我已经建立了一套自己的投资体系，有了成熟理论框架。我想何不来一次纸上谈兵，让我这个完全不懂阿德的人，用这套理论来选区选房，让阿德的读者帮我做一次裁判，无论对错都可以帮助我指出来。也让大家看看当我面对一个陌生环境，我的投资思路是什么样的。

在我的投资体系里，首先要对一个城市进行定性，然后根据这个城市的性格来选择区域。阿德莱德它本身的性质是一个三线城市，这种城市的特色是“外来刚需少，本地土著多”，所以对于这样的城市

我认为最重要的风向标是学校。

首先我先看了城市最好的几所公校，发现数量太少，位置又分布四方，所以我接着看私校。

私校的前10名看下来已经初步具备头绪，发现好学校的重合点大部分在阿德市中心的东边。

 我继续看小学，看看有没有什么重合点。果然小学更应征东区是名校云集的地方。大致的区域如下

另一点我对东区比较满意的是，这个区域背靠山，能扩展延伸的幅度有限，所以未来的供给是控制住了。

在我的研究中，我认为在三线城市购物中心其实比火车站还重要，因为澳洲人本来就喜欢开车，汽车拥有率高。小城市很少堵车，大家无论是坐公交还是开车都会比大城市方便很多。再者就是小城市地铁覆盖率不如大城市密集，人们暂时没养成对地铁的依赖，所以用火车比较多的是穷人，有钱人觉得离火车站近反而不安全。

第三个指标就是离市中心近一点

看了一圈东区，发现了有购物中心和好学校，还离市区近的三条重合点是

Norwod

下面让我们看看这个区的房子值多少钱吧！

最贵的可以到这种地步。所以千万不要传小城市的房子便宜，很多时候也要看你选择住哪。前段时间传的沸沸扬扬的鹤岗房价300一平其实是10公里以外的郊区，鹤岗市中心还是3000一平，远远没到那种一辆国产车的价格就可以买一套房的地步。

这是便宜的。其实观察下来，Norwood贵的房子和便宜的房子的区别除了在房子室内装饰和格局外，更多在于地的面积大小。这个区，地的面积从120-400平不等，目测下来500平或以上的基本破百万。

此区房价中价位83万，过去8年中价位变化是3.6%。别笑，我觉得对于阿德已经很好了。

小城市和大城市一个很大区别是刚需买盘不是那么足，澳洲有“悉漂”（北漂），有“墨漂”，但相信随着边缘移民政策，“阿漂”不知道会不会多起来。我们投资不赌未来的事，目前在小城市的接盘侠应该是置换需求为主，改善生活。

置换一个是换区，中产区去富人区。另一个是换房，旧房换新房。如果是自住或者买投资等接盘侠来置换，我基本就会选Norwod这片区了。

看到这有朋友会问，万邦君这有啥技术性可言，只要买在市中心附近准没错。您这么说也没太大错，但是您要记住不是每个骑白马的都是王子，你还可能遇到唐僧。2010年离市区4公里近的Zetland房价58万，离市区8公里的Mosman房价62万。有朋友就被忽悠离市中心的都是好区，越近越好买了Zetland，如今Mosman中价位102万，Zetland中价位88万，价差进一步扩大。

不用本地人告诉你，你自己就能找到土著认可的好区，这就是本事。

买投资房不是每个人资金都那么充裕，想要在有限的资金内依然买到好房子，那就是去中产区域，去承接接盘侠换房的需求。

想买便宜房子-----阿德西边是大海，东边是大山，两边天然被地理所限制供给，房价自然不会便宜，所以阿德只剩下南北两个方向。根据名牌小学和高中分布，我认为南比北好。另外一点是flinders大学和阿德大学的一个分校也在南边，所以我肯定往南走。南边靠近大学而又有westfield商场的Oakland park进入我的视线。

越是小城市的人越喜欢住新房，当房价不怎么涨的时候，房子的消费属性会被放大，既然买房子不为了投资，自然需要的住的舒服，一定要新的。这就决定了我买的房子一定能推倒盖新房，这样接盘侠才喜欢。

我简单看了一下当地council的规定，貌似盖duplex要有至少700的面积，所以当地的房子我只看700平以上的（当然还包括council其它要求）。这样的房子未来要不卖给开发商接盘，要不有钱自己建新房卖给置换升级的买家，we buy wholesale， they paid retail，共创和谐社会。

查了一下符合这种面积的也就两个

预想就是买入后，有一天造好房子给接盘侠，把批发产品转换成零售

阿德的小伙伴，过来给我打打分吧，写这篇文章时没做任何阿德调查，纯靠万邦君理论来选筹，无论骂和赞的都请给我留言，看我蒙对了没。

感谢阅读，这就是今天的分享！