房子竟然有3种价格?
物业的三种价格,你知道多少?
最近公司事情比较多,我们与澳中商圈签了为期一年的市场推广合作。全权委托商圈公司为明明房产推广,也代表着接下来的一年我们将会经常出现在公共媒体上,希望大家多多支持。也感谢各位的关注,我们一定会为关注墨尔本房地产的朋友们提供我们专业的服务。
言归正传,看到今天的主题,如果有过房产交易经验的人应该不会奇怪这个现象。那么这三种价格到底是什么呢?
一:成交价格
这很好理解,就是合同价格。买家从卖方买下该物业时,黑纸白字写在合同上的价格。
二:市场默认的价格
这一个价格又分为两个情况,一是出现在澳洲房地产网站上的价格,比如realestate.com.au 和 domain.com.au 在网站上输入房子的地址,会自动显示参考价格。这是大数据分析最近售出房屋价格,自动生成的数字,这个价格只能作为一个参考价格。如下图:
第二种情况是出现在Council Rate Notice(市政费账单)上的。这个房屋评估价是政府收取市政费的标准。如下图:
Site Value:土地价值,用于计算土地税;Capital Improved Value:整个物业价值,用于计算水费市政费等。
无论哪一种情况,这个价格一般和房子的合同价不同,当然也有很少几率是一样的。而这之间的差距最多可能相差一倍。
比如说:一套物业的成交价格是100万。
网站上的参考价格可能是90万。
市政费的单子上的物业价值有可能是110万。
三:银行预估价
格银行估价决定着银行最终的贷款额度。想要从物业里赚钱,这是最关键的原因。我是花了不少的时间才稍微明白一些里面的游戏规则。
举个例子: 物业的合同价格为100万,买家拿着合同去找银行贷款。银行会请第三方的评估机构去评估该物业,得到一份分析报告。
这份报告会有一个价格,这个价格可能和合同价一样,也可能不一样。(以前的市场,价格有可能超过合同价,现在基本上不会了。最多也是和合同价格相同)
如果银行预评估的是合同价格,那么就会按照100万进行贷款。
如果银行评估该物业价值是90万,那么就会按照90万进行贷款。中间的差价是10万。
用两个公式来举例,会更清楚:
满估的情况:100万的合同价格,100万的价格,80%的贷款额度。
买家需要支付的现金为:20万现金+80万贷款+税(现金)
银行低估的情况:100万的合同价格,90万的评估价格,80%的贷款额度。买家需要支付的现金为:90万*80%=72万的贷款。28万的现金+72万的贷款+税(现金)
两者之间相差了8万的现金。这个区别就影响到了现金流。
多付出去的8万,完全可以拿出来去投资另外一个产品,增加收益。如果之间的差额更大,也许还可以拿出来多买一套房。
大家应该都听说过吧“当今世界,现金流为王”。现金流有多重要? 它可以决定一个企业的生和死。当然对于个人也是如此。
银行预估是由第三方的评估机构做的,相对来说会更公平。在国内贷款也会有银行评估,只是没有像澳洲这样让人难以揣测。
在国内,大多数情况下,银行评估价格和实际价格是基本一样的。但在澳洲,这两个价格之间的差距最多可以差到30%,100万合同价格,评估价格可能只有70万。尤其是新房公寓,低估10%都是很正常的。
这中间的差额让很多人认为,物业跌价了,买到不好的产品了。
先不要这么悲观,这个评估价格也不是没办法改变的,这其中也是有规律可循的。并且这个“游戏规则”只要用的好,是可以从中赚取利润的。
先卖个关子,下一篇原创,跟大家分享银行预估具体是什么情况,我们如何从中“赚钱”。
谢谢你花时间阅读。