地产信息 |高层公寓成市场“拖油瓶” 开发商更待如何破局？

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重组海外业务 碧桂园出售悉尼365公顷土地

据《澳洲金融评论》报道，中资开发商碧桂园正在出售悉尼西南部Cawdor一块365公顷的土地。

过去一年中，碧桂园一直在审查自己的海外战略。目前正在将海外房地产开发业务独立出去，统筹纳入一个名为Risland Holdings的公司，作为碧桂园子公司的Risland Holdings将以单独的品牌运营，可以决定自己的发展方向并在必要时独立融资。

Risland Australia是Risland Holdings的澳大利亚子公司，最近刚在悉尼北部的North Ryde建成了一个830套公寓的住宅项目。

Risland Australia首席执行官GT Hu称，公司开展业务的方式以及选择合作伙伴都和以前一样，“除了我们的品牌，其他都不会改变”。

这家新命名的公司的第一笔交易就是出售其悉尼Cawdor的土地，该土地位于悉尼CBD西南60公里处的一个村庄。碧桂园于2017年以8000万澳元的价格低调收购了这块地。但这块土地在规划上转为住宅土地还尚待时日。

大约在同一时间，碧桂园斥资4亿澳元收购了墨尔本温德姆谷（Wyndham Vale）占地363公顷的土地，现在准备建造“Windamere”住房项目。

去年，新州自由党议员Daryl Maguire被指曾帮助碧桂园在悉尼寻找住宅开发用地，遭到反腐败独立委员会调查。当时有媒体称，碧桂园已在悉尼和墨尔本收购了大幅开发土地，包括悉尼西南部Cawdor的土地。

Risland已委托高力国际（Colliers International）和仲量联行（JLL）出售Cawdor土地，但没有提供价格指导。消息人士称，Risland不太可能按照收购价格售出这块地。

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三大首府城市空置率稳步下降 办公楼市场出现收紧信号

根据仲量联合（JLL）编制的最新数据，珀斯、布里斯班和阿德莱德写字楼市场稳步改善，投资力度不断加大，带动过去一年来全国空置率下降了整整一个百分点，至8.1%。

数据显示，过去12个月来，阿德莱德办公楼市场的人气显著改善。

随着波音和BAE系统公司等大型公司纷纷扩大租用面积，阿德莱德三季度的净租用面积达到7100平方米。目前该市办公楼空置率已收紧至13.5%，优质办公楼的空置率更下降至9.9%。

空置率的下降同时带来了租金上涨。过去12个月来，阿德莱德有效租金总额增长了5.5%。

悉尼和墨尔本空置率仍保持较低水平。

三季度悉尼的空置率从上季度的4.1%升至4.6%。

墨尔本净租用空间达到6000平方米。空置率小幅下降至3.7%。优质办公楼空置率已收紧至2.1%，为2008年初以来的最低水平。

此外，过去12个月来，墨尔本的有效租金总额增长了4.8%。

珀斯空置率虽有所改善，但总体空置率仍为主要首府城市中最高水平，达19.4%，；布里斯班的办公楼空置率小幅下降至10.9%。

图表来源：JLL

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住宅施工量下降或持续  拖累澳洲经济

澳大利亚央行称，尽管悉尼和墨尔本等地的房地产市场止跌反弹，但预计全澳住宅施工量下降的情况将持续到明年，这将拖累澳大利亚经济的发展。

澳央行副行长Guy Debelle称，公寓和独立房屋施工量的下降幅度令央行感到吃惊。此外，澳央行预计，未来一年住宅施工量将下降7%。

如果澳央行的预测准确，则住宅施工对整体经济的贡献率与2016年相比将减少一个百分点。由于连锁效应，设计师、工程师、钢铁工人以及建筑工人都将受到负面影响。

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房市繁荣背后 澳洲租赁市场开始走软

根据CoreLogic最新发布的《季度租赁报告》（Quarterly Rental Review）显示，过去三个月来，由于房产投资活动走强带来的过剩供应，全澳租赁市场开始显现疲软迹象。

相比于上一季度0.3%的增幅，全澳房屋租金三季度下降了0.3%。

堪培拉的季度租金跌幅最大，为1.1%；悉尼紧随其后，跌幅为1%。

区域市场表现较好，租金上涨0.3%，但增速与一年前相比仍有所放缓。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，目前租赁市场普遍疲弱，可能是由于此前房地产投资和住宅建设活动走强带来的租赁供应增加所致。

此外，随着利率达历史新低，首次购房者数量激增，更多租房者转为购房者，租房需求减少，这可能也是导致租金下降的一大原因。

SQM Research的调查也显示，过去12个月来，悉尼和墨尔本的房屋租金要价分别下降了6%和0.6%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，由于供应大于需求，悉尼西北部地区是租金下跌最严重的地区之一。

相比之下，布里斯班的租赁市场则有所增强。据SQM数据显示，过去18个月来，随着空置率逐步下降，布里斯班的房屋租金要价同比上涨了2.4%。

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高层公寓成市场“拖油瓶” 开发商更待如何破局？

日前，澳洲高层房产销售受建筑缺陷与包层危机影响受到大挫，买家积极性和投资回报率都继续走低，高层公寓开发商面临重重困境。

建筑危机风波久久不散，前段时间诸如Opal Tower等住宅区出现的问题让人们对劣质建筑异常敏感，买家对购买高层建筑担忧加剧。为刺激买家购房热情，有开发商向高层公寓买家提供2万澳元的现金奖励。

市场冰火两重天 海外投资青睐高端住宅

在目前的房地产市场上，近郊的低层房产受到热捧，但远郊高层房产却备受冷落，可谓冰火两重天。

例如，在墨尔本、悉尼和布里斯班郊区的新住宅区，帮助销售房产的财务顾问和会计师可得到现金奖励。

目前，海外投资者对靠近大都会城市高端住宅的兴趣与日俱增，某些地区的高端房产供不应求。

买方代理机构Morrell and Koren的Emma Bloom表示，受澳元走低、利率下降和房价上涨等因素影响，澳洲地产对海外买家的吸引力继续加大，价值超过500万澳元的高端住宅需求旺盛。

而澳大利亚也成为中国买家的首选置业目的地，根据房地产门户网站居外网对中国消费者调查显示，墨尔本和悉尼仍是最受欢迎的置业目的地，布里斯班排名第三位，黄金海岸紧随其后。（详见本网早前报道《中国游客赴澳置业热情高涨 悉尼墨尔本仍为首选地》）

高层公寓成市场瓶颈 

尽管目前在低利率环境下，房市开始走上复苏之路，但高层公寓作为房市中的重要一环，却给卖家带来了新的瓶颈。

据房产中介表示，买家对高层公寓建筑隐忧仍有疑虑，导致销售时间比一年前猛增60%以上。

此外，贷款方面的限制也在一定程度上促进了高层公寓的惨淡市场。

据悉，有贷款机构增加贷款所需存款、降低期房购买估值，甚至将一些地区的高层公寓列入黑名单，从而降低了借款人购买公寓的可能性。

买家代理机构Propertyology的董事总经理Simon Pressley表示，预计开发商将继续增加佣金，并为高层公寓买卖双方提供激励措施，以应对近期由于建筑危机带来的“业绩寒冬”。

许多开发商纷纷实施举措，开始升级浴室和厨房设备，并为公寓买家提供高端家具。

今年早些时候，随着对高层住宅的担忧不断加剧，为加快高层公寓的销售进度，有开发商向房产经纪人和财务顾问提供了近10%的佣金报价，即销售房产价格如达到百万澳元，便可得到高达9万澳元的佣金报价。（详见本网早前报道《建筑缺陷致高层公寓滞销 “促销”升级推高中介佣金》）

最近的研究发现，过去10年来，由于担心建筑缺陷，墨尔本大多数郊区的高层公寓价格表现都比房屋要低50%以上。

据悉，目前在墨尔本中央商务区周围的高层公寓市场，买家甚至可以获得20000澳元的现金“奖励”。

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建筑业寒冬未过 建筑师薪酬滑至行业金字塔底 

根据最新的Avdiev房地产行业薪酬报告显示，由于住宅建设活动低迷和消费者购买期房信心下降，房地产行业薪酬状况不容乐观，其中首当其冲的便是建筑师。

报告显示，尽管有才华的年轻专业人士仍能确保高于通胀水平的薪酬增长，但建筑设计和顾问行业普遍薪资出现下滑，建筑师目前已成为行业薪酬最低的专业人士。

报告指出，由于竞争压力大以及客户付款延迟，建筑行业成本削减严重，建筑师被迫承担更多的工作而无法获得额外报酬。

此外，随着建筑缺陷和覆层危机的加剧，建筑行业继续衰退。

澳央行10月1日董事会会议纪要也显示出住宅建设活动不断萎缩。报告指出，预计这一收缩仍将“持续一段时间”，在今年的7月份审批旺季，审批量降至7年来的最低水平，独立住房审批量和采矿区以外的非住宅建筑也在下降。

澳大利亚建筑师协会前任主席Clare Cousins表示，在包层危机削弱期房市场信心之后，从事基础设施和教育基础建设的企业相比于那些专注于大型住宅项目的企业要发展得更好。

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澳供需缺口将加大 2020年公寓市场或供不应求 

根据澳大利亚联邦银行（CBA）最新预测，随着人口增长、供应短缺和房价回升，预计建筑业低迷将在明年中期触底，到2020年可能出现公寓短缺。

CBA经济学家Kristina Clifton表示，目前人口增长率保持在1.6%，而住宅建设活动正在继续下降，预计供应过剩的局面很快就能得到消解。

届时，由于住房供应不足、供需缺口加大，可能会对空置率造成下行压力，预计2019年下半年和2020年住宅价格将有温和上涨。

行业领军者也纷纷预言，未来18个月内住房行业可能出现供应短缺。

Mirvac首席执行官Lloyd-Hurwitz此前表示，如果看不到信贷再次流动，澳大利亚可能在一年内出现住房短缺，这与储备银行的担忧相呼应。

澳大利亚最大开发商Stockland的首席执行官Mark Steinert认为，澳大利亚每年有18万套住房的需求，但目前的建筑数量远低于平均水平。