澳洲近50%的投资者称年内有购房计划？！后降息时代，再融资成为投资者最青睐的方式？

2019年下半年对于澳洲地产投资者来说，是“由忧转喜”，房市终于出现回暖迹象。自澳储行宣布现金利率下调至0.75%后，澳洲地产界终于迎来了经历过低谷期后的“春天”，投资者们的信心倍增。

截至到10月12日，悉尼和墨尔本这两大城市的清盘率均高达75%以上，市场复苏迹象明显。其中，悉尼更是在10月的第二周达到了79%的清盘率。

悉尼清盘率

墨尔本清盘率

在房市开始动荡的2017年，投资者是最先承担风险的人，也是最先离开躲避风险的人群。自悉尼、墨尔本澳洲这两大城市上一次房价暴涨结束以来，近两年投资者们一直置身事外。

Property Investment Professionals of Australia的主席Peter Koulizos表示，近几个月来购房者的情绪激增，悉尼和墨尔本的房价也相应上涨。

01两大城市表现突出，墨尔本房价将超越历史最高点

墨尔本和悉尼这两个城市的公寓价值分别上升了1.4％和1.1％。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless说，维州和新州的市场受到主要经济因素的推动。

他说：“虽然所有地区都受益于房贷低利率和信贷可用性的提升，维州和新州的经济和人口条件继续超越全国大部分地区。”“（这些地区）人口率增长较高，失业率较低，就业增长较强，为住房需求提供了坚实的基础。”

由于墨尔本人口增长强劲，公寓出租市场依然处于供不应求的状态。

根据Domain的9月份季度租金报告显示，墨尔本的公寓租金比去年同期高出$10，中位数为每周420美元，公寓房的租金已经几乎达到市场“高峰”值。因此，投资者考虑到资金回报率也会抓住时机入市。

而租金回报率方面，截止到2019年3月，墨尔本租金回报率高达4.58%，而悉尼则达到3.97%。

02四大行顺应降息政策，投资者进入再融资时代

央行降息后，澳洲四大银行也顺应降息开始逐步实施利率下调政策。

西太银行(Westpac)将所有借款人的浮动贷款利率下调了0.15个百分点。10月16日生效。

澳新银行(ANZ)对于自住业主和本息同还投资者，降低0.14个百分点；对于只还利息贷款的投资者，ANZ降0.25个百分点。10月11日生效。

CBA将针对所有自住业主和还本付息贷款的房地产投资者，把利率下调0.13个百分点。只付息贷款的房产投资者将获得全部0.25个百分点的减息。10月22日生效。

澳大利亚国民银行（NAB）将把自住业主和还本付息房产投资者的利率下调0.15个百分点。它将把面向投资者的只付息贷款利率降低0.3个百分点。10月11日生效。

由于澳洲四大行的利率下调政策，很多投资者选择了再融资（refinance）购买投资房，可以从租金回报和潜在的资本收益中受益。再融资可以帮助借款人偿还抵押贷款或使用资金进行进一步投资。

许多投资者再融资（refinance）确实能剩余不少投资款，这时候选择总价低且租金回报率比较高的地产项目，就显得尤为重要。

因为多贷出来的资金一来有限，二来确实是个杠杆，稳定的租金能cover还款，可以起到分担风险、收益最大化的作用。

03近半数人有购房计划，出现投资最佳时机

Property Investment Professionals of Australia刚刚公布了对其正式会员的调查结果，发现82％的投资者现在认为是购买住宅物业的好时机。调查还显示，约48%的受访者计划在未来6至12个月内购买物业。

从市场高峰期到2017年底，悉尼和墨尔本的房价中值暴跌超过10%。但自从大选结束后，加之降息和放宽贷款限制，复苏的迹象越来越多。数据公司CoreLogic报告称，9月份悉尼和墨尔本的房价均上涨了1.7％，这是房市繁荣结束以来的第三个月增长。

PIPA（Property Investment Professionals of Australia）的研究反映了ANZ房地产协会调查的结果，该调查报告了18个月来首次投资者信心增强。

ANZ高级经济学家Felicity Emmett说：“几个月来，房地产市场已出现复苏迹象，5月份的情绪也确有回升。从那时起，拍卖清空率急剧上升，悉尼和墨尔本的房价一直在强劲上涨，住房金融市场开始回升。”

04投资者入市需谨慎

虽然无论从市场还是政策出发，都是投资的最佳时机，但是投资者仍然需要谨慎入市。无论是首次投资还是再融资，选择总价低且租金回报率比较高的地产项目，尤为重要。