楼市回暖了，但这三个问题依然值得思考

相信你最近也一定被楼市全面复苏的新闻刷屏了。

悉尼和墨尔本的楼市已经连续数月出现了价格的上涨，个别区域的涨幅号称已经回到了市场最高峰时的幅度。随着上周RBA最新的降息福利送上，舆论普遍对于澳洲楼市的回暖持乐观的心态。

楼市回暖自然对于有房产的人们来说是好消息，降息又降低了房产持有的成本，对于拥有多套房产的养房人来说，自然是肩上的负担少了一些。

市场一转向，说话不用负责的媒体和预测机构，又会拿出一堆耸人听闻的预测和报道来吸引眼球。

比如说很有名气的澳洲房产研究机构SQM Research，该机构的负责人就说：“悉尼墨尔本的房产将最快于明年迎来双位数增长。”

SQM的数据平时我会拿来做参考的就只有一个各区空置率，而它在预测方面的表现以前就闹过不少笑话。

比如，去年五月，这个机构就预测过，悉尼和墨尔本的房价最多跌4%。

然后到了2018年底，看市场情形不对，跌势惊人，那就来个猛的吧，说市场最多可以跌30%。

现在不到一年，最新的预测又变成了双位数增长。你到底该信哪一个？

所以我在文章中反复提到过的一个观点就是，不要相信任何所谓专家对市场的预测，因为人的预测，大多数情况下总是不靠谱。

如果有人可以预测市场，那么他大可什么都不做，闷声发大财是最好的。

就像去年大家想不到跌幅会如此之快之猛，今年也无人可以预料到澳洲会有连续3次降息，市场回暖也会来的如此之快。

虽然市场是无法预测，但有一些现象和趋势，还是值得房产投资者关注的，下面我就结合我自己的观察，来说说我对目前市场的一些看法和未来趋势的理解。

一、市场回暖持续时间不确定性强

很多人只看到了降息给房市带来的好处，但连续降息实际上意味着澳洲的经济在综合层面上正面临着重重的挑战。

今年以来全球经济面临的各种挑战层出不穷，从中美贸易战，到香港的危机，再到澳洲本身经济的低迷，下一场经济危机和大萧条是否在前方等着我们，还是一个不小的问题。

细看澳洲本地经济，虽然保持着所谓28年经济增长的西方神话，但记录就是用来打破的，今年以来的连续3次降息，已经充分说明了澳洲经济面临着的危机，失业率已经从年初的4.9%连续上涨到了八月的5.3%。

虽然贷款政策已经放松，利率也一降再降，但一个疲软的经济体要长期支撑一个强劲增长的房地产市场，怎么看也是一个违背常识的事件。

二、悉尼，墨尔本与其他澳洲城市的差距增大

虽然SQM的双位数增长是个不靠谱的预测，但有一点恐怕是对的，那就是如果有一天澳洲的楼市重新出现双位数的增长，那一定会出现在悉尼和墨尔本。

不论从人口的增速，经济发展的综合实力来说，双城在澳洲的地位没有任何其他城市可以撼动。

说一些商业地产界发生的事情来聊聊这一点。

去年，全球最牛叉的私募巨头黑石公司，灰溜溜地以925万的价格，出售了Perth的一栋写字楼。

2013年黑石花了2400万收购了这栋楼，当时还以为自己捡了个便宜，但没想到珀斯的楼市没有最低，只有更低，五年后的这次出售最终定格在61%的capital loss。

无独有偶。号称澳洲第三城的布里斯班，马来西亚机构投资者HCK近日同样出售了一栋该公司持有的布里斯班B级写字楼，2013年以3500万购入，今年的出售价为3000万。

布里斯班的写字楼空置率虽然从年初的12.9%下降到了11.9%，但当地的写字楼市场，依然是全澳最疲软的市场之一。

而反观悉尼墨尔本的商业地产世界，大宗交易依然活跃，大部分投资者都看好两地未来的经济发展，澳洲最大的业主之一Dexus公司目前还在大量抛售非悉尼，墨尔本的商业地产，用来回笼资金收购双城核心地带的房产。

商业地产和住宅虽不是完全相同的行业，但它们在某种程度上代表着这个城市的经济活力，人口组成，最终当然会在某种程度上互相影响。

综上，我认为未来悉尼墨尔本两地继续引领澳洲房产市场的趋势不会改变，它们与其他城市的房价距离，恐怕会进一步拉大。

三、独立屋与公寓的差距进一步拉大

有意思的是，当所谓悉尼墨尔本楼市即将迎来双位数增长的新闻出现时，马上迎来了大量的转发，这是让人毫不意外的。

只不过，哪怕SQM的预测很离谱，但至少它也写清楚了，是“Housing Market”，也就是独立屋市场，从没说过公寓会出现如此喜人的涨幅。

而大量卖公寓的中介朋友要把这普天同庆的好消息洒满人间的心情我也理解，但作为投资人，你自己也被代入进去，就是自己图样图森破了。

目前的市场回暖，我相信的确已经出现在一些成熟区域的独立屋市场，和个别区域的公寓市场。

至于新房销售，虽然不至于像去年那样的冰点，但要全面回暖，像三四年前那般火热，恐怕也不容易。

上周与一位开发商朋友聊天，他们在售项目的销售进入依然很慢，甚至是没有起色。

一方面他们在高点拿地，目前的销售价格依然偏高，另一方面，随着公寓负面新闻的层出不穷，买房人对于购买新房的态度远不如以前积极，不少开发商都在想办法，搞促销。

还有两个月，澳洲就将迎来圣诞季，当我们总结今年的楼市时，“触底反弹”这个词肯定会被很多人提及。

触底应该目前已经得到确认，而至于反弹的力度能有多强，则不是你我随便能够猜到的，也不必去猜。

今天的文章就是这样，感谢阅读。